Wat is erfpacht en heb je erfpacht nodig?

Wat is erfpacht en heb je erfpacht nodig?

Veel huizen in Nederland staan ​​niet op eigen grond, maar op pachtgrond. Wat is een lease? Grond wordt langjarig gehuurd van de grondeigenaar, vaak een gemeente. Het kan een goed idee zijn om tegelijkertijd een huurovereenkomst te kopen en uw hypotheek te verhogen. Erfpacht, aftrekbare erfpacht en het recht op ontruiming worden toegelicht. Pas vooral op voor particuliere verhuur. Een woning kopen is goedkoper, maar banken vinden het vaak lastig om een ​​particuliere huurwoning te financieren. In Amsterdam loopt de doorlopende huur waarschijnlijk binnenkort af. Dus kopen of nog even wachten?

Langdurige huur in historisch perspectief

Huurwoningen zijn bijna zo oud als de wereld. Al in het oude Egypte werd staatsgrond verpacht. De Romeinen verpachtten ook land voor belastinginkomsten. Ook in Nederland staan ​​we al heel lang bekend om grondverpachting. Aanvankelijk verpachtten grondeigenaren die hun eigen grond niet wilden of kunnen bewerken, een deel van de grond in erfpacht. Zo nam de pachter als pachter van de grond de taak op zich om de braakliggende grond bebouwbaar te maken en te onderhouden. Hij betaalde de bekende canon en pacht voor de pacht van het land. In Amsterdam werden de eerste percelen al in de 15e en 16e eeuw verpacht. Nu in Amsterdam kan het recht op huur eindelijk verdwijnen. In 2015 konden de Amsterdammers in een referendum besluiten dat huiseigenaren grond van de gemeente kunnen kopen. Het was bedoeld als een massaal ja. Sinds 1 juli 2016 staat in Amsterdam een ​​nieuw systeem van gronderfpacht (eeuwigdurende erfpacht met meer zekerheid) gepland.

Wat is een lease?

Als de woning op pachtgrond staat, wordt de koper van de woning eigenaar van de woning, behalve de grond. Hij huurt ze van de gemeente, het waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. Een erfpacht wordt door een notaris opgemaakt in een oprichtingsakte en geeft u een aantal rechten met beperkingen zoals verwoord in de akte. Ook wordt bepaald hoe lang een bepaalde erfpachtovereenkomst geldig is. Vervolgens wordt de canon, uitgedrukt in een percentage van de grondwaarde, herzien. De huurcontracten van de vorige eeuw die nu aflopen, kunnen veel groter zijn. Soms worden de regels ook tijdens de review gewijzigd.

Tegen erfpacht

De praktijk leert dat bezwaren tegen verhoging van de grondhuur kunnen helpen. Zo blijkt in Amsterdam dat 80% van de eigenaren die tegen het nieuwe huurcontract waren, maar de helft hoefde te betalen.

Hypotheek en erfpacht, erfpacht fiscaal aftrekbaar

De pachter, niet de grondeigenaar, betaalt de belastingen die op de grond van toepassing zijn, zoals het waterschap. Het voordeel is dat periodieke erfpachtbetalingen aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting. Denk aan de wet van Hillen. Zodra de canon is ingewisseld, is dit niet meer mogelijk. Afstand doen van erfpacht is fiscaal niet aftrekbaar. U mag wel hypotheekrente betalen als:
afscherming met een secundaire hypotheek
gefinancierd, fiscaal aftrekbaar. Het zal duidelijk zijn dat een gehuurd pand veel goedkoper is dan een pand op eigen grond. Maar aangezien je jaarlijkse huur moet betalen, die ook nog eens flink kan oplopen, wordt de huur veel duurder.

Hoe de erfpachtcanon wordt bepaald

De hoogte van de grondhuur, exclusief administratiekosten, wordt bepaald door twee factoren:

• Land waarde.
• Door de verhuurder in rekening gebrachte rente.

Er zijn landeigenaren die deze factoren vrij bepalen. Soms zijn er regels over de rente, zoals het gebruik van een koppeling naar de marktrente. Grond wordt meestal getaxeerd door drie taxateurs. Eén taxateur wordt aangesteld door de eigenaar en één door de huurder. Dan kiezen ze een derde beoordelaar. Omdat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van de locatie, de grootte van het gebouw en de bestemming, kunnen er grote verschillen zijn in erfpachtovereenkomsten tussen gemeenten.

Koop erfpacht of niet

Soms is het mogelijk om de erfpacht af te kopen. De vraag is of aflossen altijd een goed idee is. Enkele scenario’s:

• De erfpachtovereenkomst kan alleen contractueel worden aangepast aan de nieuwe belangen. Dan moet u de erfpachtrente vergelijken met de huidige hypotheekrente. Als de erfpachtrente lager is, is overdracht niet mogelijk.
• De canon wordt periodiek aangepast met een nieuwe grondwaarde en een nieuw huurpercentage. In dit geval loont opgeven bijna altijd. Dit geldt des te meer als de overgave eeuwig is.

Huur Amsterdam en omstreken offerte

Vanaf 2017 zet de gemeente Amsterdam u aan het denken over het opzeggen van uw erfpachtcanon, maar dat kan u veel geld kosten, en mogelijk zelfs te veel. Als uw erfpacht vele jaren meegaat, hoeft u zich geen zorgen te maken. Maar als het binnen een paar jaar afloopt, is het de vraag of je moet overstappen op het nieuwe systeem en misschien erfpacht moet kopen. Vervelend is dat de prijs die Amsterdam rekent om zich te verplaatsen te hoog lijkt en kan variëren van straat tot straat, buurt tot buurt. De wijkstraat quote is erg belangrijk, en deze quote wordt gekozen door de gemeente. De wijkstraatofferte geeft de verhouding van de grondwaarde tot de totale WOZ-waarde weer. Met andere woorden, als u de offerte vermenigvuldigt met de WOZ-waarde, weet u hoeveel uw grond waard is voor de gemeente. Overal in Amsterdam vind je offertes van 5 tot 80 procent.

Stel u heeft een onroerend goed ter waarde van 1 miljoen euro en de gemeente wijst maar liefst 80% daarvan toe aan de waarde van de grond. Dan lijkt de prijs erg hoog, en wat vindt uw bank ervan dat het pand maar 20% van de WOZ-waarde is, wat dat voor uw hypotheek kan betekenen?

Het spreekt voor zich dat als er een hoog straattarief in de buurt wordt vastgesteld, overstappen ook duur wordt. De gemeente geeft je in 2017 10% korting (voor snelle beslissers) maar andere steden zoals Den Haag geven je 50% korting en dan is 10% wel erg klein. Het zal je dus niet verbazen dat nu kopen erg duur kan uitpakken. Koop je nu, dan is de berekening gebaseerd op de WOZ-waarde in 2014 en die ziet er gunstig uit, maar huizenprijzen kunnen zoals we allemaal weten ook dalen en over een paar jaar kan de WOZ-waarde uit 2014 zelfs aan de hoge kant zijn. Zoals eerder vermeld, is het meest ontroerende de politiek geladen wijkstraatcitaat en een korting van slechts 10%.

Uiteraard wil de gemeente dat de Amsterdamse huiseigenaar veel betaalt, aan de andere kant heeft Amsterdam er ook baat bij dat de overgang niet al te onaantrekkelijk is omdat er dan weinig mensen zullen kopen en Amsterdam veel geld misloopt. In 2019 zijn de overdrachtsvoorwaarden aangepast, waardoor de overdracht relatief gunstiger is geworden. Onder deze voorwaarden was de overdracht mogelijk tot 8 januari 2020, de uiterste datum waarop de overdrachtsaanvraag moest worden gestart. U krijgt pas later in 2020 antwoord van de gemeente.

Pas op voor particuliere verhuur

Zoals ik al aangaf is particuliere verhuur ook mogelijk. Dan huurt u bij een particuliere organisatie of particulier. In de praktijk zijn er veel problemen met deze private lease. Particulieren denken soms zeer hoge huren te mogen vragen. Wat overheden kunnen doen, kunnen ze immers doen, is argumenteren. Maar u kunt de overheid toch aansprakelijk stellen voor wanbeheer als de erfpacht te hoog wordt opgevoerd. Deze optie is niet beschikbaar voor particulieren. Daarnaast hebben banken recentelijk aangekondigd geen hypotheek meer te zullen verstrekken op een woning gebouwd op grond die is gebaseerd op onderhandse erfpacht omdat er in de praktijk te veel problemen en onzekerheden zijn. Dit betekent dat de koopwoning feitelijk onverkoopbaar is geworden. Dit kan leiden tot grote schadeclaims. Het kan ook betekenen dat particuliere verhuurders u nu eerder een aanbod doen om erfpacht te kopen tegen een redelijke prijs. In ieder geval hebben de banken inmiddels een aantal criteria voor particulier huren ontwikkeld om deze vervelende impasse te doorbreken. Daarnaast wordt er een keurmerk voor erfpachtovereenkomsten ontwikkeld.

Houd er rekening mee dat er voor 2020 en 2021 nieuwe criteria gelden voor particuliere verhuur.

Ja, ik koop erfpacht

Argumenten voor de aankoop van grond in erfpacht zijn als volgt:

• Je bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente of een andere verhuurder.
• Voor een huis met eigen grond is het makkelijker voor de bank om een ​​hypotheek te verstrekken.
• Een huis op eigen grond is makkelijker te verkopen omdat er minder onzekerheid is voor de koper.
• Bouwgrond is schaars, vooral in de stad en op mooie plekken.

Overigens is dit voor de gemeentelijke belastingdienst niet van belang, omdat bij de WOZ-beschikking altijd wordt uitgegaan van de eigen grond. Het kopen van erfpacht verandert niets aan de WOZ-waarde, maar de waarde van uw woning stijgt.

De rechten op klemmen zijn een optie voor landlease

Het recht op ontruiming is een variant van erfpacht en is bijna exclusief voor de provincie Groningen. Het recht om afgeperst te worden is eeuwig en niet tijdelijk. U kunt alleen afstand doen van het recht om afgeperst te worden door afstand te doen van dat recht. Het recht op ontruiming is een vaste verplichting tussen huurder en verhuurder en is ook bij vererving ondeelbaar. Het dateert uit een tijd waarin huurder en verhuurder geloofden dat ze zouden profiteren van een permanente en onveranderlijke band over land.

Ik heb een tweede huis gehuurd

Bij een tweede woning op grond met erfpacht heeft de overdracht gevolgen voor de beoordeling van uw onroerend goed in kolom 3 van de inkomstenbelasting. In deze powerbox mag je bij huur 17 keer de jaarlijkse canon aftrekken van de WOZ-waarde, wat weer een verschil maakt. Als u opgeeft, vervalt deze optie. Als het verhuurde deel niet kan worden verkocht zonder de woning te splitsen, kan dit oplopen tot 20x de canon.

Slot

Als je een huis op eigen grond kunt kiezen, moet je dat zeker doen. Het zal veel kosten besparen. Daarnaast is een woning op eigen grond meer waard. Of dit voordelig voor u is, hangt ook af van uw aangiftemogelijkheden inkomstenbelasting.

Lees verder

€