Wat is Duokoop? En wat zijn de voor- en nadelen?

Wanneer u een huis koopt, koopt u meestal het huis zelf en de grond waar het bij hoort. In Duokoop koop je alleen een huis. De grond is aangekocht door De Nationale Grondbank NV. De grond wordt dan aan u verhuurd. Dit betekent in feite dat u de grond huurt. Om de grond te gebruiken, moet er maandelijks “huur” betaald worden. Deze huur wordt ook wel “canon” genoemd. Koop je bij Duokoop, dan bestaan je maandlasten uit twee delen: 1. Hypotheek voor de aankoop van een woning. Hiervoor betaal je elke maand rente en aflossing. 2. Landgebruikskosten. Hiervoor betaal je elke maand een “huur” (canon).

Waarom kopen bij Duokoop?

Er zijn situaties waarin kopen met Duokoop voordelig kan zijn. Enkele situaties worden hier nader toegelicht.

De prijs van de woning is te hoog om Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te krijgen

De Nationale Hypotheek Garantie biedt zekerheid en zorgt voor een lagere hypotheekrente. De koopsom van de woning (in 2017) mag echter niet hoger zijn dan € 245.000. Naast kosten kunt u 1% extra lenen (in 2018 is dat: 0%). Dit betekent dat de hypotheek niet hoger mag zijn dan € 247.450. Als je nu een huis wilt kopen voor pakweg € 300.000, kun je geen NHG krijgen. De woning is immers duurder dan 245.000 euro. Koopt u met Duokoop, dan is NHG wellicht mogelijk. Dan koop je een huis voor pakweg 230.000 euro. De grond (€ 70.000) wordt aangekocht door De Nationale Grondbank NV. Zo zakt de koopsom van de woning (€ 230.000) onder de NHG-grens (€ 245.000), waardoor NHG ineens mogelijk zou kunnen zijn.

Als u naast de zogenaamde energiebesparingsmogelijkheden wilt lenen, kunt u bij NHG 6% van de koopsom extra lenen. Dan is de maximale hypotheek met NHG € 259.700.

U wilt minder verplichte hypotheeklasten (dus lagere maandlasten)

Voorheen kon de hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij zijn. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente en geen aflossing. Hierdoor zijn de maandlasten van een hypotheek met rente relatief laag. Per 1 januari 2013 is er iets veranderd. Als u uw hypotheekrente wilt aftrekken, moet binnen maximaal 30 jaar de gehele hypotheek zijn afgelost. U moet kiezen tussen een lineaire hypotheek of een annuïtaire hypotheek. Kortom, bij een ‘nieuwe’ hypotheek betaalt u niet alleen rente maar ook aflossing. In Duokoop koop je een huis. Hiervoor moet de hypotheek voldoen aan de nieuwe regels. U moet dus rente betalen en de lening terugbetalen. Je koopt geen land, je huurt het. U betaalt dus alleen huur (erfpachtcanon) voor de grond. De maandelijkse canon is ook volledig fiscaal aftrekbaar. Zo kun je met Duokoop besparen op maandlasten.

Let op: je hypotheek aflossen is op zich geen slecht idee. In sommige situaties kan het echter wenselijk zijn om minder af te lossen om een lagere maandlast te hebben. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het inkomen nog laag is (en later mogelijk hoger). Ook bij aankopen op latere leeftijd is een verplichte terugbetaling van 100% niet nuttig of wenselijk.

Wat zijn de nadelen van Duokoop?

Duokoop heeft ook nadelen. Deze nadelen worden hieronder besproken:

Kosten

Duokoop rekent voor een succesvolle transactie een bedrag van € 1.500,- exclusief btw.

Dus inclusief btw is dat: € 1815.

De prijs van de grond bij terugkoop

De klant heeft het recht om de grond terug te kopen. Maar hoe wordt de prijs bepaald? Zodra De Nationale Grondbank NV de grond verwerft, wordt bepaald hoe deze prijs zich verhoudt tot de dan geldende WOZ-waarde. Voorbeeld: De waarde van de WOZ is 300.000 euro en de waarde van de grond is 120.000 euro. De grondwaarde is daarmee 40% van de WOZ-waarde.

Zodra de klant grond wil kopen van De Nationale Grondbank NV wordt de WOZ-waarde vermenigvuldigd met een vooraf bepaald percentage (in dit voorbeeld: 40%). Dus stel dat de klant na 10 jaar grond wil kopen en de WOZ-waarde is dan € 400.000, dan kan hij de grond kopen voor € 160.000 (40% x € 400.000).

Er is één uitzondering. De stijging van de grondwaarde kan ook worden bepaald door de prijsindex. Als deze berekening resulteert in een lager bedrag dan de huidige WOZ-waarde, wordt dat lagere bedrag geaccepteerd.

Update: Duokoop heeft de berekening van de inkoopprijs gecorrigeerd (2015). Als de klant de grond wil terugkopen van de Nationale Grondbank, wordt de prijs bepaald door een onafhankelijke taxateur. Deze taxateur moet uitgaan van de zogenaamde ‘restwaarde’. Dit betekent dat eerst de waarde van het geheel (huis + grond) wordt bepaald. Dan wordt de waarde van de woning van dit bedrag afgetrokken. Wat overblijft is restwaarde. De aankoopprijs is in ieder geval wat de Nationale Grondbank zelf ooit heeft betaald.

Aftrekbaarheid van canon

Momenteel is de maandelijkse canon volledig fiscaal aftrekbaar (net als hypotheekrente). De vraag is of dat zo blijft. Als de erfpachtaftrek wordt afgeschaft (of beperkt), worden de netto maandlasten ineens (veel) hoger.

Dubbele overdrachtsbelasting

Bij aankoop van een woning (exclusief grond) betaalt de klant overdrachtsbelasting (2%) over de waarde van de woning. Daarnaast betaalt hij overdrachtsbelasting over de fiscale waarde van het grondgebruik. Koopt de klant de grond later terug, dan moet hij opnieuw overdrachtsbelasting betalen over de waarde van de grond op dat moment. Daarnaast moet je betalen voor een notaris, taxatie, hypotheekadvies etc

Beperkte hypotheekkeuze

Over het algemeen zijn banken vrij voorzichtig met langlopende leasing. Hierdoor kan de klant kiezen uit kleinere banken. Het kan dus zijn dat de klant niet de goedkoopste hypotheek kan kiezen.

De maandelijkse canon wordt elk jaar verhoogd

Voor de grond moet huur worden betaald (grondhuur). Deze canon wordt berekend door de (taxatie)waarde van de grond te vermenigvuldigen met het percentage. Deze rente bestaat uit twee delen: een vaste basisrente en een variabele opslag. De vaste rente staat 30 jaar vast, terwijl de variabele rente ieder jaar stijgt. De variabele rente wordt jaarlijks op 1 januari aangepast met behulp van de index (Consumentenprijsindex van het CBS). De stijging is minimaal 1,5%. De rente is niet vast te stellen, zoals bij een hypotheek. In plaats daarvan zullen de rentetarieven elk jaar (licht) stijgen.

Duo kopen. Doen of niet doen?

Het Duokoop systeem heeft voor- en nadelen. Het is verstandig om ze goed tegen elkaar af te wegen. Wat bespaar je met Duokoop? Hoeveel kost Duokoop? Daarnaast dient u zich natuurlijk goed bewust te zijn van de mogelijke risico’s. In sommige gevallen kan Duokoop echt een uitkomst zijn. In dergelijke gevallen moet het zeker worden overwogen.€