Wat is de executiewaarde van een woning?
Een veelgebruikte term als het gaat om onroerend goed, wordt executiewaarde genoemd, maar wat betekent executiewaarde eigenlijk?
Er zijn meerdere termen die iets zeggen over de waarde van een woning. Je hebt bijvoorbeeld een verkoopwaarde, die iets zegt over de prijs die het huis zal opleveren bij verkoop. De verbouwingswaarde zegt iets over de kosten om het huis te restaureren. De executiewaarde verwijst naar de waarde van de woning als deze op een openbare veiling wordt verkocht.
Wat is prestatiewaarde?
De executiewaarde geeft het bedrag aan dat het huis waarschijnlijk zal opleveren bij een gedwongen verkoop. Over het algemeen is dit een percentage van wat de woning opbrengt als de woning wordt verkocht zonder gedwongen verkoop (vrije verkoopwaarde). Standaard wordt 80 procent van de gratis verkoopwaarde geaccepteerd. Voor nieuwbouwwoningen is de executiewaarde ongeveer 90 procent.
Waar wordt de uitvoeringswaarde voor gebruikt?
Op basis van deze waarde-indicatie kan de bank in het slechtste geval een beeld vormen van de verkoopopbrengsten. Op voorhand is niet met zekerheid te zeggen dat de executiewaarde daadwerkelijk 80 procent van de vrije marktwaarde is, maar het geeft wel een indicatie.
Werkelijke opbrengst is lager dan de limietwaarde
De huizenprijzen daalden tijdens de kredietcrisis. De algemene huizenmarkt heeft een klap gekregen, waardoor potentiële kopers geen vertrouwen meer hebben in de huizenprijzen. Het resultaat is dat woningen langer op de markt blijven staan en voor steeds lagere prijzen worden verkocht. Dit heeft ook gevolgen voor de verkoopwaarde. Het bedrag dat een huis op een openbare veiling opbrengt, wordt steeds kleiner.
Huizen worden meestal op een veiling gekocht door handelaren die huizen kopen en deze met winst proberen door te verkopen. Door de ineenstorting van de huizenmarkt zijn kopers op executieveilingen nog voorzichtiger geworden. Hierdoor is de werkelijke verkoopwaarde in de praktijk zelfs lager dan 80 procent van de vrije verkoopwaarde.
Wat is de vrije verkoopwaarde van de woning?
De vrije marktwaarde is het bedrag dat een huis kan verkopen bij een onderhandse verkoop. Deze waarde kan worden bepaald aan de hand van een schatting. Nadat de vrije marktwaarde is bepaald, kan daaruit de executiewaarde worden afgeleid.
Wie profiteert van een huisuitverkoopveiling?
Een executieveiling is de belangrijkste poging van de bank om zoveel mogelijk van het verschuldigde geld op het huis terug te vorderen. In eerste instantie zullen ze proberen het huis op de gebruikelijke manier te verkopen. In het geval dat er geen verkoop plaatsvindt, maakt een executieveiling het mogelijk om de woning op korte termijn te verkopen. Een belangrijk nadeel van deze vorm van verkopen is dat het rendement vaak laag is.
Kopers zijn vaak handelaren die willen profiteren van het lijden van anderen. Sinds de kredietcrisis zijn ook banken huiverig voor dit soort woningverkoop. In de praktijk bleek dat huizen steeds minder opbrachten. Verkopers kregen er steeds minder vertrouwen in dat ze huizen met een winstgevende winst konden verkopen.€