Vermijden van boeterente of transferboete: ABA-constructie
Het oversluiten van uw hypotheek kan u veel geld besparen. Het feit dat de bank boeterente of een herfinancieringsboete moet betalen, drukt echter vaak de inkomsten zodanig dat herfinanciering nauwelijks de moeite waard is. Deze boeterente kan echter worden omzeild door gebruik te maken van de ABA-constructie. Je verkoopt je huis aan een vriend en koopt het in zes maanden weer terug, waar je tegen een lager tarief een nieuwe hypotheek kunt afsluiten. Deze constructie is legaal, maar brengt enkele gevaren met zich mee.
ABA constructie
- Waarom een hypotheek oversluiten?
- Voorkom boeterente of overdrachtsboete
- Welke kosten komen er kijken bij het bouwen van een ABA
- Is het gebruik van de ABA-constructie strafbaar?
- Hoe vaak gebeurt dit?
- Risico bij gebruik van ABA constructie?
Waarom een hypotheek oversluiten?
Als de rente nu veel lager is dan de rente toen je de hypotheek afsloot, is het misschien de moeite waard om te kiezen
overdracht
van uw hypotheek. Een lagere rente alleen betekent echter niet dat herfinanciering echt voordelig is. Het heeft ook een prijs. Het afsluiten van een nieuwe hypotheek brengt meer met zich mee dan alleen kosten: als u uw bestaande contract met de bank verbreekt, komt u ook in de schulden bij de bank die uw huidige hypotheek heeft.
boetepercentage
of
overdracht boete
verschuldigd. Als u wilt berekenen of een overboeking in uw situatie voordelig is, moet u met al deze factoren rekening houden. U kunt het beste een onafhankelijke hypotheekspecialist raadplegen. Dan heeft u in ieder geval informatie nodig over de kosten en rente van uw oude en nieuwe hypotheek, de hoogte van de boeterente en oversluitkosten en informatie die van belang is voor de vraag of u recht heeft op een hypotheek bij alles, zoals het jaarinkomen van u en uw potentiële partner.
Voorkom boeterente of overdrachtsboete
Zonder de wet te overtreden is het mogelijk om de boeterente of overboeking te omzeilen die u normaal gesproken aan uw bestaande bank zou moeten betalen. Als je een woning bezit die je nog een paar jaar moet afbetalen met een hoge hypotheekrente, is het oversluiten van je hypotheek meestal erg duur. Het kan al snel tienduizenden euro’s kosten. Gebruikt u echter de zogenaamde
ABA constructie
dan kun je hier weg.
Bij een ABA-constructie vraag je een vriend om je huis van je te kopen. Dit kan bijvoorbeeld een familielid of een goede vriend zijn. Dan koop je dat huis in zes maanden terug. Op dat moment is het mogelijk om nieuwe financieringen op te nemen tegen de laagst mogelijke rente op dat moment. Het huis komt dan in het bezit van jou (A), iemand anders (B) en weer terug naar jou (A).
Welke kosten komen er kijken bij het bouwen van een ABA
Als u de ABA-constructie gebruikt, zijn er kosten aan verbonden. Van de diensten van een notaris moet bijvoorbeeld twee keer gebruik worden gemaakt. Er zijn ook kadasterkosten die u moet betalen. In veel gevallen weegt dit echter niet op tegen het betalen van een hoge boeterente. Koopt u de woning binnen zes maanden terug, dan betaalt u maar één keer overdrachtsbelasting van 2%.
Is het gebruik van de ABA-constructie strafbaar?
Niets in de wet (tot 2016) verhindert het gebruik van deze constructie, het is
100% legaal
. Daar zijn de banken natuurlijk niet blij mee. Op deze manier verliezen ze veel inkomsten en zien ze zelfs andere consumenten als slachtoffer omdat ze moeten betalen voor dit gederfde inkomen. Het gaat hier immers om inkomsten waar banken al op hadden begroot. Aangezien deze constructie de schatkist niet schaadt, is er voor de wetgever weinig reden om deze te wijzigen. Overigens komen banken vaak te weten over het gebruik van deze constructie. Omdat veel mensen zich ook realiseren dat ze met iets bezig zijn waar de banken zich aan ergeren, schakelen ze vaak een andere geldverstrekker in bij het afsluiten van hun nieuwe hypotheek.
Als u de notaris openlijk vertelt dat u van plan bent deze weg te gaan, zal dit er in de meeste gevallen toe leiden dat de notaris aangeeft niet mee te willen werken. U kunt dit probleem echter eenvoudig voorkomen door een tweede keer naar een andere notaris te gaan.
Hoe vaak gebeurt dit?
Er zijn geen cijfers bekend over het aantal mensen dat gebruik maakt van deze constructie. Niet alleen gaan mensen er vaak onopgemerkt en zonder toezicht over, maar mensen hebben ook de mogelijkheid om hun oude huis terug te kopen om meer legitieme redenen. Het kan natuurlijk voorkomen dat de aankoop van een nieuwe woning op het laatste moment wordt afgezegd of dat er persoonlijke omstandigheden zijn die u dwingen terug te keren naar de oude woning. Als de nieuwe eigenaar ermee wil werken, kan om legitieme redenen een terugkoop gebeuren.
Risico bij gebruik van ABA constructie?
Als u een ABA-constructie wilt gebruiken, moet u meerdere
risico’s
rekening houden met. Ten eerste is er het risico dat de persoon aan wie u uw huis verkoopt, overlijdt tussen het moment van verkoop en het moment van terugkoop. Dan kan het zijn dat de erfgenamen van de persoon andere plannen hebben met de woning en deze niet aan u willen terugverkopen. Ook kan er in deze periode iets gebeuren in uw persoonlijke omstandigheden. U kunt bijvoorbeeld uw baan verliezen of uw partner overlijdt en dan is het misschien niet mogelijk om financiering voor de terugkoop te krijgen. In dergelijke gevallen kunt u het oude huis fluiten en zal de constructie mislukken.€