Verliezen bij de verkoop van het huis
Op de woningmarkt gaat een daling van de verkoopprijzen vaak gepaard met een daling van de volumes. Dit fenomeen is te wijten aan de onwil van verkopers om verliezen te nemen, ook bekend als verliesaversie.
Is de vraagprijs verlagen verstandig of niet?
Als er een risico op verlies is, zullen huizenverkopers eerder hun vraagprijs verlagen dan degenen die hun huis eerder met winst verkopen. Als gevolg hiervan, als de prijzen dalen, neemt het aantal transacties af en stijgt het aantal te koop staande woningen. Uit onderzoek blijkt dat dit soort psychologische effecten een grote rol spelen bij stagnatie op de woningmarkt. Degenen met potentiële verliezen zullen een hogere vraagprijs hanteren en uiteindelijk een hoger rendement halen, maar het duurt langer om van het huis af te komen.
Waarom zijn huizenverkopers terughoudend om verlies te nemen?
Als we het Centraal Planbureau (CPB) mogen geloven, zijn de problemen op de Nederlandse woningmarkt mede het gevolg van ‘loss aversion’: verkopers weigeren verliezen te nemen, ook als er geen uitstaande schuld is.
Het falen op de woningmarkt is volgens de KNAB dus niet alleen de schuld van dubieuze kopers, maar ook van koppige verkopers. Deze laatste weigeren hun huis te verkopen voor minder dan ze ooit zelf hebben moeten betalen. Omdat ze niet willen zakken naar de vraagprijs van de markt, creëren ze een grote mismatch tussen de vraagprijzen en de vraagprijzen. Dit is een van de factoren die ervoor heeft gezorgd dat de woningmarkt is geblokkeerd.
Angst om schulden te blijven is niet de echte reden
Aanvankelijk werd de terughoudendheid van verkopers om de vraagprijs te verlagen vooral verklaard door de angst om met de resterende schuld achter te blijven. Veel huizenverkopers verliezen hun huis alleen al door het accepteren van een dergelijke restschuld. Maar blijkbaar speelt verliesaversie ook in onze buurlanden een belangrijke rol.
De prijs die mensen ooit zelf voor huisvesting betaalden, is blijkbaar een psychologische drempel om de prijs te verlagen. Volgens de KNA zou mobiliteit en doorstroming op de woningmarkt gebaat zijn als verkopers hun vraagprijzen eerder zouden verlagen. Meer informatie over recent verkochte woningen in de omgeving zou helpen. Verliesaversie neemt blijkbaar af wanneer ook andere huiseigenaren in de buurt hun woning met verlies hebben verkocht.
Makelaars moeten hun strategie aanpassen
Ook zijn makelaars niet geheel vrij in het analyseren van het CPB. Men is te veel gericht op potentiële kopers en legt te veel nadruk op de drie pijlers:
- de ongekende prijsdaling in de afgelopen jaren;
- de laagste hypotheekrente in decennia;
- een enorm woningaanbod met een groot aanbod.
Volstrekt verkeerde benadering volgens KNAB. Want niet alleen kopers zijn verantwoordelijk voor de stagnatie van de woningmarkt, maar ook verkopers.
De initiële aankoopprijs vormt een mentale barrière
Het CPB heeft daarom in zijn analyse van de woningmarkt een zeer delicaat punt aangestipt en erop gewezen dat dit grotendeels verantwoordelijk is voor de stagnatie van onze woningmarkt. Huiseigenaren die hun huis voor een lagere prijs moeten verkopen dan ze er destijds voor moesten betalen, ervaren dit als een psychologische grens. Om deze reden weigeren ze de vraagprijs naar een acceptabel niveau te verlagen.€