Verhuizen betekent een nieuw hypotheekcontract
In verschillende gemeenten zullen in 2021 en 2022 wijzigingen plaatsvinden in het erfpachtstelsel, waaronder Amsterdam. In 2020 kan Amsterdam tegen relatief gunstige voorwaarden overstappen op het nieuwe eeuwigdurende erfpachtsysteem van deze gemeente. De huiseigenaar kan kiezen voor een afkoop of een jaarlijkse canon die eeuwigdurend wordt vastgelegd. Hierbij moet u er rekening mee houden dat wijzigingen in de erfpachtregels nieuwe waarde kunnen toevoegen aan uw woning. Dan kan het zijn dat u overdrachtsbelasting moet betalen en een nieuwe hypotheekakte moet opmaken. Het kost natuurlijk ook geld, dus wat?
Betekent een ander erfrecht ook het betalen van een nieuwe hypotheekakte en overdrachtsbelasting?
- Huur en overdrachtsbelasting
- Wijzigingen in huur en onroerendezaakbelasting
- Nieuwe hypotheekakte en andere erfpacht
- Lange termijn verhuur in Amsterdam
- Wat is een belastingaftrek?
Huur en overdrachtsbelasting
Koopt u als particulier een woning voor een particulier, dan betaalt u overdrachtsbelasting van 2% van de waarde van de woning. Is dit een huis met eigen grond, dan is de waarde van het huis gelijk aan de prijs die je voor het huis hebt betaald. Als u een huis op erfpacht heeft gekocht, ligt dat anders. De wet bepaalt dan immers dat de koopsom lager is dan wanneer de woning op eigen grond zou zijn gebouwd. Daarom verhogen de notaris (en de Belastingdienst) qua overdrachtsbelasting de koopsom met een geactiveerde canon, waarvan de hoogte ook afhangt van de lengte van de canon. Bij een vaste en onbepaalde erfpachtovereenkomst wordt gekozen voor een 17-voudige verhoging van de grondhuur per jaar.
Wijzigingen in huur en onroerendezaakbelasting
Wijzigingen in het huurcontract dat voor uw woning geldt, kunnen de waarde van uw woning verhogen. Stel dat u een eeuwigdurende erfpacht koopt, dan is het zeker dat de waarde van uw woning stijgt. Het kan je geld kosten. In artikel 9, lid 2, van de Wet op de Belastingheffing Rechtsverkeer WBR staat immers: “Indien een beperkt recht wordt opgeheven tegen de verkrijging van een nieuw beperkt recht, wordt de belasting berekend over het verschil in de waarde van de beperkte rechten. ” Dat zou in Amsterdam ook het geval kunnen zijn, maar de Belastingdienst heeft Amsterdam in oktober 2018 laten weten dat bij het overstappen naar eeuwigdurende erfpacht geen overgangsbelasting hoeft te worden betaald. Maar ook andere wijzigingen aan uw huurwoning van de gemeente kunnen leiden tot een extra rekening. De aanslag wordt uitgevoerd door een notaris en de Belastingdienst. Houd deze storing dus in gedachten.
Nieuwe hypotheekakte en andere erfpacht
Dan kost een hypotheekakte, een nieuwe pandakte al snel 500 euro. De hypotheek die u op uw woning krijgt, is mede afhankelijk van de waarde van uw woning en de voorwaarden van de erfpacht van uw woning. Wijziging van de erfpachtcanon en kwijtschelding van de jaarlijkse canon betekenen in feite een andere woning. Hierdoor vragen meerdere banken en verzekeraars een nieuwe hypotheekakte aan. Let op, dan hoeft alleen de hypotheekakte aangepast te worden en wilt u geen nieuwe lening om de afkoop van de erfpacht te financieren, dan gelden de bestaande hypotheekvoorwaarden en wordt er niet opnieuw gekeken naar uw financiële situatie en inkomen. ING Bank heeft geen nieuwe hypotheekakte nodig, maar bijvoorbeeld ABN AMRO, Nationale Nederlanden en dochtermaatschappij Delta Lloyd wel.
Lange termijn verhuur in Amsterdam
De gemeente Amsterdam is met banken en notarissen in overleg gegaan over de situatie. Huiseigenaren hebben het recht om te weten wat ze kunnen verwachten en wat de totale rekening zal zijn voordat ze verhuizen. Aflossing van de erfpacht is ook in andere gemeenten relevant. De gemeente Den Haag is al duidelijk over de wijzigingen in de hypotheekakte, op de website staat: “De overdracht wordt opnieuw vastgelegd in een notariële akte, als uw erfpacht wijzigt. De kosten van deze akte zijn voor rekening van de huurder.” Het is duidelijk. Over overdrachtsbelasting wordt echter ook niet gesproken. Ook in dit geval wordt de beslissing dus genomen door uw notaris. Sinds 18 oktober 2018 heeft de gemeente Amsterdam bekend gemaakt dat als u naar de notaris moet, de kosten van de notaris bij de herziening van de canon aan het einde van de periode worden vergoed tot een maximum van 2.000 euro. Amsterdam maakte in januari 2020 ook bekend:
- Bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht is de overdrachtsbelasting niet verschuldigd, bij wijziging van erfpacht bepaalt de notaris of de overdrachtsbelasting moet worden betaald. U betaalt zelf de kosten van het document.
- Voordat u overgaat naar een vaste huurovereenkomst, moet u meestal toestemming vragen aan de bank. Daarnaast is het vaak nodig om een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Wat is een belastingaftrek?
Gelukkig zijn sommige kosten aftrekbaar. U kunt notariskosten en kosten van weigering van erfpacht van uw inkomen aftrekken om minder belasting te betalen. Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar. De afkoopsom is ook niet aftrekbaar. Als u een aflossingshypotheek afsluit, kan de rente fiscaal aftrekbaar zijn. Vraag daarom vooraf aan uw notaris wat u verdedigt om teleurstelling te voorkomen.
Lees verder
€