Vastgoedleasing: werking, structuur en voordelen

Vastgoedleasing: werking, structuur en voordelen

Het leasen van auto’s, professionele apparatuur of IT is een gangbare praktijk in het bedrijfsleven. Veel minder bekend is dat je in België ook gebouwen kan huren. Vastgoed verhuren is een complex vraagstuk waar niet iedereen mee bekend is. Er zijn dan ook minder aanbieders op dit type verhuurmarkt. Deze moderne financieringsvorm biedt echter een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een traditionele professionele lening. De formule is flexibel, vereist doorgaans minder onderpand en maakt het mogelijk om een ​​groter deel van het project te financieren. Hoewel de onderliggende juridische structuur vaak complex is, zijn de werking en het principe eenvoudig. Vastgoedleasing is echter niet hetzelfde als sale en leaseback.

• Leaseactiviteit voor onroerend goed
• Legale structuur
• Wat zijn de voordelen van het huren van gebouwen?
• Het verschil tussen een sale en een leaseback
• Verhuurders van onroerend goed

Leaseactiviteit voor onroerend goed

Beginsel

Vastgoedleasing is een manier voor een bedrijf om de aankoop of bouw van onroerend goed te financieren. Vastgoedleasing voor de aankoop van een privéwoning is voor de bedrijfsleider niet mogelijk. Het moet een gebouw zijn dat bestemd is voor professionele doeleinden, zoals kantoren of productiefaciliteiten.

Een leasemaatschappij (de “verhuurder”) koopt of bouwt een onroerend goed, wordt de juridische eigenaar en verhuurt het vervolgens aan uw bedrijf (de “huurder”) voor een bepaalde periode (meestal vijftien of twintig jaar). Uw bedrijf krijgt het gebruiksrecht van het gebouw en mag het dus gebruiken als kantoorruimte.

Aankoopoptie

Aan het einde van de leaseperiode kunt u het pand nog kopen tegen een vooraf overeengekomen koopoptie. Het is meestal één tot drie procent van de waarde van het gebouw, maar over andere bedragen kan worden onderhandeld. Hoe hoger de koopoptie aan het einde van de contractperiode, hoe lager de maandhuur.

Lease op de balans en buiten de balanstelling

Leaseovereenkomsten worden “on-balance” of “off-balance sheet” leases genoemd, afhankelijk van de lease-boekhoudingsmethode.

Een lease is “in balans” wanneer de lessee het gebouw als een actief op zijn balans opneemt en de leaseverplichting als een verplichting opneemt. Hij kan de investering afschrijven net als bij traditionele financieringen.

In het geval van “off-balance sheet leasing” verschijnt de lease niet op de balans van de lessee, maar wordt de huur direct als last in de winst-en-verliesrekening geboekt.

Om na te gaan of de huurder de huur van zijn onroerend goed moet activeren, wordt het contract gecontroleerd overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 3 december 1993 (herhaald in artikel 95 van het Koninklijk Besluit van het Nieuwe Wetboek van vennootschappen) betreffende de opname huurovereenkomsten in het contract. jaarlijkse verslagen. Als de verhuurder, naast de rente- en exploitatiekosten, het geïnvesteerde vermogen niet volledig heeft hersteld, wordt er volgens de boekhoudwet gesproken van een buitenbalanslease. In de praktijk is AO vaak (niet altijd) rond de 10% off-balance.

Legale structuur

Bouwen en verhuren

Verhuringen van onroerend goed zijn gebaseerd op verschillende, soms complexe, juridische constructies met verpachtingen van gebouwen en grond. Meestal draagt ​​de eigenaar van de grond de pacht- en huurrechten over aan de leasemaatschappij. Dit recht geeft de leasemaatschappij de mogelijkheid om eigenaar te blijven van het gebouw op vreemde grond. Opstalrechten en erfpachtrechten worden vastgesteld bij een authentieke akte ten overstaan ​​van een notaris.

Overdraagbaar contract

De huurovereenkomst kan niet worden beëindigd, maar kan wel worden overgedragen aan een ander. Alle voorwaarden van de overeenkomst blijven behouden. Bij een klassieke lening kan dat niet: de lener kan niet zomaar veranderen.

Wat zijn de voordelen van het huren van gebouwen?

100% financiering

Vastgoedleasing is 100% financiering. In de huidige markt is dit een uitzonderlijk geval, zeker voor grote projecten met een waarde van meer dan een miljoen euro. De bank zal u geen miljoen euro willen lenen en alle bijkomende kosten (notaris, registratierechten) voor een kantoorgebouw van ongeveer een miljoen euro. Maar het kan wel met vastgoedlease.

Minder garanties

Een ander voordeel is dat leasen goedkoper is dan traditionele financiering. Omdat de leasemaatschappij eigenaar blijft van het gehuurde pand, hoeft zij minder zekerheden te nemen dan bij traditionele financieringen, waarbij het eigendom direct overgaat op de koper. Zo kunt u als klant een (dure) bouwhypotheek vermijden.

Bescherming van eigendom

Bij onroerende leasing blijft de leasingmaatschappij eigenaar van het gebouw. Zo wordt onroerend goed beschermd tegen bedrijfsrisico’s. Als uw bedrijf failliet gaat, wordt de huurovereenkomst beëindigd, maar kunnen schuldeisers geen aanspraak maken op het pand.

Huuroptie buiten balans

Klassieke financiering tast uw balans aan en verhoogt de schuldenlast van uw onderneming. Met vastgoedleasing heeft u de mogelijkheid om de transactie buiten de balans te laten en zo ruimte te laten voor andere, toekomstige financieringen.

BTW recuperatie

Als u btw-plichtig bent en recht heeft op aftrek, kunt u onder een aantal voorwaarden btw over uw huur terugvragen. Dit kan van toepassing zijn op nieuwe gebouwen die onder het btw-stelsel vallen, of op oude gebouwen die ingrijpend worden gerenoveerd en dus als nieuwbouw worden beschouwd. Voor oude gebouwen geldt een systeem van registratierechten. Het is daarom niet mogelijk om hier btw terug te vorderen.

Flexibiliteit

U kunt de huur aanpassen aan het verwachte investeringsrendement. Bovendien kunt u als bedrijf altijd uw eigen kapitaalinvestering doen als u dat wilt. Dit gebeurt door middel van een zogenaamde ‘eerste huurverhoging’, waarbij de eerste huur een forfaitair bedrag is. Dit zorgt ervoor dat de maandhuur achteraf lager zal zijn.

Het verschil tussen een sale en een leaseback

Beginsel

Vastgoed leasen is niet hetzelfde als ‘sale and leaseback’. Met die laatste formule wil je als bedrijf liquide middelen vrijmaken door een pand dat je al bezit te verkopen aan een leasemaatschappij. De verhuurder verhuurt het pand dan weer aan u. Ook de solvabiliteit van uw bedrijf komt ten goede, aangezien u met zo’n transactie uw schuldenlast verlaagt. Het leasen van onroerend goed kan natuurlijk als tweede stap volgen na een “sale and leaseback”.

Voordelen:

Een “sale and leaseback” kan een techniek zijn voor worstelende bedrijven om op korte termijn geld vrij te maken uit de verkoop van onroerend goed zonder de kantoorruimte van het bedrijf te verliezen.

Verhuurders van onroerend goed

Vastgoedleasing is voer voor specialisten en advocaten. Een expert kan voor uw bedrijf een offerte op maat uitwerken. Niet elke bank of financiële instelling biedt vastgoedlease aan. Meestal is financiering alleen mogelijk voor grotere gebouwen en hanteert de bank een instapdrempel van 500.000 tot 1.000.000 euro.

Lees verder

€