Variabele of vaste rente, wat is beter?
De keuze tussen variabele of vaste rente is nog niet eenvoudig. Want wie afging op de renteprognoses van de bank van de afgelopen jaren, had vaak pech. Ze hadden routinematig hun hypotheekrente verkeerd. Hoe bescherm je jezelf tegen onaangename verrassingen?
Variabele of vaste rente en renteprognoses
Bij hypotheken moet de rente met een tiende of een achtste procent omlaag, is een veelgehoorde opvatting. Mis! Echte besparingen zitten in slimme personele bezetting en flexibiliteit. De afgelopen drie jaar hebben dat duidelijk gemaakt met de ineenstorting van de Amerikaanse subprime-markt en de financiële crisis in Griekenland: beide keren de verwachtingen voor een verdere stijging van de rentetarieven en beide keren bleken de voorspellingen fundamenteel verkeerd te zijn.
De afgelopen maanden hebben veel hypotheekklanten met een rentevaste hypotheek weer het verkeerde moment gekozen. Onderzoek van 1998 tot 2007 bevestigt dit opnieuw: banken voorspelden meestal dat de rente zou stijgen, maar de meeste daalden. Alles op één vaste tariefkaart zetten kan duur zijn. Tegenwoordig zitten veel kredietnemers vast met dure hypotheken met vaste rente.
Flexibel blijven is het motto
Het is daarom aan te raden flexibel te blijven. Om altijd een plan B bij de hand te hebben, houd je rekening met het volgende:
- Vraag meerdere offertes aan, vergelijk rentetarieven en contractvoorwaarden en kom tot een overeenkomst. De flexibiliteit en opzegmogelijkheden van hypotheekcontracten kunnen sterk verschillen van bank tot bank;
- Lees a.u.b. het gedeelte over opzegmogelijkheden in de “kleine lettertjes”. Hoe eerlijker en nauwkeuriger deze conclusies zijn, hoe beter. Als de hypotheek oninbaar wordt verklaard, trekt u als debiteur altijd aan het kortste eind;
- Combineer verschillende onderdelen en termen, maar correct. Kies je bijvoorbeeld voor een combinatie van twee- en achtjarige vaste rente, dan beperk je jezelf te veel. De tweede, langere termijn, betekent een te sterke band.
Combinatie van vaste en variabele rente
Het is verstandiger, zoals vaak in het buitenland wordt gedaan, om vastrentende hypotheken te combineren met variabele financiering, ook wel Libor-hypotheken genoemd. Je schuift als het ware het variabele gedeelte, zodat alle opties altijd open staan. Nadat het vastrentende gedeelte is afgelopen, heeft u meer ruimte om uw strategie te heroverwegen of van bank te veranderen.
Klassieke variabele hypotheken hebben meestal de gangbare rentetarieven en hebben meestal een opzegtermijn van drie tot zes maanden; Maar als je bij dezelfde bank blijft, kun je er meestal zonder waarschuwing uit.
Libor-hypotheek of geldmarkthypotheek
Een Libor hypotheek biedt nog meer flexibiliteit. Dit is de hypotheekvorm die vooral in het buitenland wordt gebruikt: een hypotheek met driemaands Libor-tarief wordt elke drie maanden aangepast aan de huidige geldmarktrente Libor (LIBOR = London Interbank Offered Rate). Bij de meeste banken heeft de klant de mogelijkheid om bij aanpassingen over te stappen op een ander product.
Dergelijke producten hebben het grote voordeel dat ze gemiddeld goedkoper zijn dan hypotheken met een lange rentevaste periode. Dit vereist echter dat de lener de rentetarieven nauwlettend in de gaten houdt en onmiddellijk uitstapt als de rente stijgt.
Ondanks deze voordelen is het marktaandeel van Libor-hypotheken in het buitenland ook beduidend lager dan dat van vastrentende hypotheken. Het eigenbelang van banken kan daarbij ook een rol spelen. Hypotheken met een lange rentevaste looptijd vergen minder inspanning voor hen en genereren vastrentende inkomsten.
Hypotheekoverdracht met vaste rente
Het is nu niet ongebruikelijk dat hypotheeknemers met een vaste rente de mogelijkheid hebben om ondanks de looptijd van het contract uit te stappen. De bank moet dan wel compenseren: het renteverschil ten opzichte van de contractuele rente over de resterende looptijd. Zelfs nu hypotheken aanzienlijk goedkoper zijn dan een paar jaar geleden, loont het vaak niet om te herfinancieren.
Renteprognoses worden steeds moeilijker
Hoewel een flexibele variabele rentestrategie soms de voorkeur heeft, wordt het in tijden van economische onrust en crisis steeds moeilijker om rentetarieven te voorspellen. Hypotheken met een vaste rente kunnen echter ook vaak worden gezien als een “gouden boeien” om persoonlijke redenen, zoals onverwachte veranderingen in de werkgelegenheid of, erger nog, werkloosheid of echtscheiding. Wie naast dergelijke zorgen ook nog een forse renteboete moet betalen als gevolg van contractbreuk, zal op dat moment vaak spijt krijgen van het ondertekenen van de leenovereenkomst.€