Uw hypotheek verhogen met de extra hypotheekrenteaftrek?
Wilt u uw hypotheek verhogen? Wie denkt dat alle hypotheekrente aftrekbaar is en kan worden teruggevorderd van de Belastingdienst vergist zich. Een grotere hypotheek of extra hypotheek betekent niet per se een extra hypotheekrenteaftrek. Nieuwe regels, maximale aftrekposten, hypotheeklasten, verhuizen naar een andere eigen woning, WOZ-waarde en restschuld eisen vaak hun tol. Als u een kleine hypothecaire lening heeft, is het meestal een goed idee om extra hypotheekbetalingen te doen.
Wat is de schuld op de eigen woning bij het afsluiten van een grotere hypotheek?
Eigenwoningschuld is het maximaal aftrekbare bedrag voor een eigen woninghypotheek en bestaat uit de volgende componenten:
- De koopsom van koopwoningen, inclusief aankoopkosten en medegefinancierde financieringskosten;
- Kosten voor woningverbetering of onderhoud;
- Mogelijke afstand van erfpacht-, ontwikkelings- of inbreukrechten.
Dit maximale bedrag wordt dan in mindering gebracht op:
- Eigen vermogen reserve, kortom eigen vermogen bij verkoop van de woning.
- Bij een kind ook de eventuele schenking van een ouder aan het kind voor de aankoop van een eigen woning.
- Maximale belastingvrije schenking van meer dan € 105.000. Dit bedrag moest immers aan de hypotheek worden besteed om minder te lenen.
Aftrek van hypotheekrente
Een nieuwe hypotheek vereist maandelijkse aflossingen om te profiteren van de hypotheekrenteaftrek en de aftrek wordt vervolgens elk jaar verlaagd. Dit geldt voor een nieuwe hypotheek en een eventuele hypotheekverhoging sinds 2013. Het percentage van de aftrek wordt verlaagd.
Een grotere hypotheek of een aanvullende hypotheek afsluiten
Huizenkopers denken vaak dat de hypotheekrente op een eigen woninghypotheek altijd volledig aftrekbaar en maximaal is. Integendeel. Er zijn verschillende belemmeringen voor een hogere hypotheekrenteaftrek, die allemaal nauw worden gecontroleerd door de Belastingdienst. Ik zal enkele voorbeelden geven:
- U heeft spijt van uw maandelijkse hypotheekbetaling en wilt wat extra geld achter de hand hebben.
- Je koopt een ander huis.
- U wilt uw woning verbouwen.
- U wilt de overwaarde in uw woning gebruiken.
- De WOZ-waarde van uw woning stijgt.
- U wilt de oude restschuld financieren.
Aflossen van de hypotheek
Meestal staat de bank u toe om 10% van de hypotheek boetevrij en dus boeterente af te lossen. Veel hypotheken hebben ook een ingebouwde maandelijkse aflossing, een annuïtaire hypotheek. Hierdoor daalt ook de hypotheekrenteaftrek. Als je spijt hebt van je hypotheekrentedaling, kun je een extra hypotheek afsluiten om leuke dingen mee te doen. Dan is de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar en leidt de grotere hypotheek niet tot extra fiscale aftrekposten. Dat verandert als je met geld je huis gaat verbouwen. U heeft dan zes maanden de tijd om duidelijk aan te tonen dat u daadwerkelijk een lening of hypotheek voor uw woning heeft afgesloten. Dan is de rente over de last nog wel fiscaal aftrekbaar als hypotheekrente.
Een ander huis kopen
Stel, u verkoopt uw eigen woning voor € 350.000 en u had een hypotheek van € 150.000 op de woning. De overwaarde van uw woning is dan 200.000 euro. Stel ook dat de nieuwe woning € 350.000 kost en u nu een grotere hypotheek van € 250.000 afsluit. Dan is de hypotheekrente weer niet volledig aftrekbaar. De Belastingdienst past dan een bijleenregeling toe. Op grond van deze regeling bent u verplicht € 200.000 van de meerwaarde van de oude woning terug te storten in de nieuwe woning. Voor de resterende € 150.000 mag u alleen de hypotheekrente aftrekken. Dit betekent geen aftrekposten voor een hypotheek van 250.000 euro, maar voor 150.000 euro.
eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait is een verplichte bijtelling op uw belastbaar inkomen. Deze toeslag is gebaseerd op de WOZ-waarde van de gemeente. En die toevoeging loopt snel op voor dure huizen. Een eigenwoningforfait gecombineerd met een hogere WOZ-waarde betekent een lagere hypotheekrenteaftrek. Ook als het eigenwoningforfait procentueel lager is. Dit komt doordat huizen duurder zijn geworden en daarmee de waarde van de WOZ is gestegen. De kans is groot dat u opnieuw een hoger eigenwoningforfait moet betalen.
rekenvoorbeeld
Stel dat uw huis € 300.000 waard is en het eigenwoningforfait 0,5% is. U telt dan maximaal € 1.500 bij uw inkomen op als eigenwoningforfait. Dit bedrag tel je bij de te betalen hypotheekrente op en je ziet direct dat je als particulier ook nog een hypotheekrenteaftrek hebt van € 1.500,- minder:
hypotheekrenteaftrek als aftrekpost en eigenwoningforfait als aftrekpost |
---|
bepaalde hypotheekrente = 13.000 euro |
bepaalde voorwaardelijke huurwaarde = 1500 euro |
fiscaal aftrekbaar = 11.500 euro |
Het eigenwoningforfait betekent minder hypotheekrenteaftrek, maar ook wie helemaal geen hypotheekrenteaftrek heeft omdat de hypotheek is afgelost, krijgt nog steeds te maken met eigenwoningforfait. Vanwege de intrekking van de Wet Hillen moet u jaarlijks een extra deel van het eigenwoningforfait bij uw inkomen optellen. U betaalt er dus extra inkomstenbelasting over.
Aftrek restschuld en hypotheekrente na 30 jaar
De hypotheekrenteaftrek is op een eigen woning maximaal 30 jaar aftrekbaar. Dan had de hypotheek ook afgelost moeten worden, maar in de praktijk gebeurt dit niet altijd. Velen sluiten daarna een nieuwe hypotheek af. Hypotheekrente op de nieuwe hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar als het geld niet voor verbouwingen is. Er zijn vier mogelijkheden voor restschuld:
u nog openstaande schuld heeft, kunt u uw openstaande schuld als volgt betalen:
- Opname in een hypotheek voor de aankoop van een nieuwe woning.
- Neem een persoonlijke lening.
- Onderhandelen over terugbetaling met de bank.
- Nationale Hypotheekbank NHG-garanties.
Betekent een hypotheekverhoging een extra hypotheekrenteaftrek?
Er is dus geen extra hypotheekrenteaftrek nodig voor de hypotheekverhoging. Verschillende dingen kunnen dit voorkomen:
- Aanvullende leenregeling (gelijk aan een voorverkochte woning).
- Hoe u uw extra hypotheek kunt besteden.
- Achterstallige hypotheeklasten hebben.
- U houdt zich niet aan de regels van de Belastingdienst.
- Je huurt een huis.
- Je woont er zelf niet meer.
Slot
Hypotheekrente is een grote kostenpost van een woning. Niet alle hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar. Vraag daarom altijd uw hypotheekadviseur om de maandlasten voor u te berekenen. Zo weet u precies waar u aan toe bent.
Lees verder
€