Tweede woningen buitenland, fiscale problemen

Een tweede huis of vakantiehuis in het buitenland kan heel aantrekkelijk zijn. Ook 2019, 2020 en 2021. Fiscaal gezien zijn er echter nogal wat valkuilen. Niet volgens de Nederlandse wet, maar aan de belastingdienst in het buitenland. Spanje is nu verplicht om de belasting die de eigenaren in het verleden hebben betaald, terug te betalen. Daarnaast is het afsluiten van een hypotheek voor woonruimte in het buitenland niet altijd even makkelijk. Zie hoe het werkt. Emigratie kan dubbele erfbelasting betekenen. Bovendien lijkt de belasting op de winst uit de verkoop van een huis, die in Frankrijk zo hoog is, volgens het oordeel van het Europese Hof van Justitie in strijd met het EU-recht. Sinds 17 augustus 2015 is de Europese Erfgoedverordening in werking getreden.

Een tweede huis kopen in de EU

Nadenken over tweede huizen in Europa lijkt een no-brainer. We zijn een verenigd Europa, dus alles moet makkelijk te regelen zijn. Denk je. Als er een belastingverdrag is met dat land, wordt de tweede woning in het buitenland in de meeste gevallen in het buitenland belast en niet in Nederland. Dan heeft u een extra vrijstelling. Er zijn echter verschillende tekortkomingen. Zeker bij de Belastingdienst. Enkele voorbeelden worden besproken.

Tweede huizen in Italië

In Italië moet u contact opnemen met de belastingdienst. De regels zijn daar op een aantal punten anders. Als u bijvoorbeeld uw woning in Italië verhuurt voor perioden dat u er niet bent, betaalt u daar inkomstenbelasting over de huurinkomsten die u ontvangt. Niet alleen het Italiaanse belastingstelsel is een bureaucratische draaimolen. Italië is een van de landen met de hoogste belastingen in de EU. Het is mogelijk om af te rekenen met de Nederlandse belastingdienst, maar aangezien de belastingen in Italië hoger zullen zijn, bent u fiscaal in het nadeel. Als de eigenaar van het huis in Italië overlijdt, moet bovendien successierechten worden betaald aan de Italiaanse belastingdienst. Nederland heeft geen belastingverdrag met Italië over erfbelasting.

Tweede huis in Frankrijk

In Frankrijk betaalt u bij verkoop van uw tweede woning opnieuw vermogenswinstbelasting. Daarnaast kunt u in Frankrijk uw tweede huis zoveel mogelijk financieren met alleen een hypotheek, aangezien het saldo van de waarde van het huis en de hypotheek als een vermogen wordt beschouwd. Over dit vermogen betaalt u in Frankrijk onroerende voorheffing. Daarnaast houdt de Franse belastingdienst geen rekening met de hypotheekschuld als de hypotheek bij aankoop niet direct is afgesloten en moet u dus alsnog onroerendezaakbelasting betalen over de totale waarde van de woning. In Frankrijk betaalt u ook successierechten over eventuele geldsommen op rekeningen in Frankrijk. Het nieuws is dat de Franse overheid van plan is om uw woning bovendien in Frankrijk te belasten. Deze vergoeding kan variëren van enkele honderden euro’s tot enkele duizenden, afhankelijk van de waarde van uw eigendom. Tot slot moet je voorzichtig zijn met een tijdelijke koopovereenkomst in Frankrijk. Heb je getekend maar gaat de verkoop niet door, dan ontvang je alsnog een aanslag van de Franse belastingdienst

Franse belasting geannuleerd vanwege uitspraak EU Hof?

De advocaat-generaal van het Hof van Justitie van de Europese Unie is zeer kritisch over de enorme winstbelasting bij de verkoop van een huis in Frankrijk. Deze belasting kan oplopen tot 40,5% en is daarom onbetaalbaar hoog. Als de rechtbank het met de belangrijke advocaat eens is, behoort deze hoge belasting binnenkort tot het verleden. Overigens kan iedereen die in Nederland belasting moet betalen al een deel van de belasting terugkrijgen. Maak dan gebruik van de mogelijkheid om dubbele belastingheffing te voorkomen. In Nederland betaalt u immers al 1,2% over uw vermogen.

Tweede huizen in Spanje

Met name in Spanje zijn makelaars sterk vertegenwoordigd. Aangezien er bijna meer makelaars dan huizen te koop staan, hebben meerdere makelaars hetzelfde huis in hun portefeuille. Het huis kan bijvoorbeeld voor je neus aan iemand anders zijn verkocht. Daarnaast weten makelaars in Spanje hoge commissies te rekenen. Anders dan in Nederland controleert de Spaanse notaris niet alle eigendomsbewijzen en kadastrale gegevens. Dit dient u apart te controleren als u later niet voor verrassingen wilt komen te staan.

Terugbetalingen van de Spaanse belastingdienst

Nederlanders die tussen juli 2004 en december 2006 een tweede woning in Spanje hebben verkocht, krijgen inmiddels tienduizenden euro’s terug van de Spaanse belastingdienst. De reden hiervoor is dat Nederlanders al jaren twintig procent te veel belasting betalen over de winst uit de verkoop van hun tweede woning. Spanjaarden betaalden 15 procent, terwijl buitenlanders maar liefst 35 procent moesten betalen. De gemiddelde schade wordt geschat op 20.000 tot 30.000 euro per geval. Spanje is verplicht deze terugbetaling te doen door de uitspraak van het Europese Hof van Justitie in Luxemburg op 6 oktober 2009.

Hypotheek nemen voor een huis in het buitenland

U kunt naar een lokale bank gaan of naar een Nederlandse bank. In theorie althans, want een hypotheek krijgen is niet altijd even makkelijk. Als u naar een Nederlandse bank wilt, kiest u een bank met een buitenlands filiaal en aansluitingen in uw thuisland. ABN AMRO heeft bijvoorbeeld een hypotheek in het buitenland voor woningen in Spanje, Italië en Portugal. Een groot voordeel is dat de documenten in het Nederlands zijn en u in uw eigen taal kunt communiceren. Daarnaast zijn er in ons land veel soorten hypotheken, die vaak ook fiscaal slim zijn. In het buitenland is het vaak lastiger. Niet alleen kan de taal een barrière zijn, het duurt ook veel langer om een hypotheek af te handelen. Daarnaast is de keuze aan hypotheekvormen klein en is de maximale hypotheek vaak lager dan bij onze nationale bank.

Emigratie- en erfbelasting

Wie emigreert en sterft binnen tien jaar, wat dan nog? In dat geval krijgen de erfgenamen een aanslag erfbelasting uit Nederland. Mogelijk moet u in het nieuwe land ook belasting betalen. Dit kan dubbele belastingheffing en dus dure emigratie betekenen voor de erfgenamen. Niet alle landen hebben immers een belastingverdrag dat dit (deels) niet toestaat.

Blokkeer tweede woning buitenland en Belastingdienst in 20209 en 2021

Sommige van deze voorbeelden benadrukken dat u zich nooit naar het buitenland moet haasten. Bestudeer daarom zorgvuldig de geldende regelgeving. Anders kan het u onnodig veel geld kosten. En terwijl je je tweede huis hebt, kan het zo leuk zijn. Op internet zijn talloze leuke voorbeelden te vinden.

Lees verder

€