Tips voor het kopen van een vastgoedbelegging (woning)

Tips voor het kopen van een vastgoedbelegging (woning)

Stel dat u wilt investeren in onroerend goed. Welke valkuilen kun je verwachten en waar moet je op letten? Met welke kosten moet u rekening houden en wat is het rendement? In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, wordt u niet van de ene op de andere dag rijk van vastgoedbeleggingen. Je moet naar de les komen en je huiswerk goed doen. U zult niet de eerste zijn die geld verliest in plaats van geld te verdienen.

Wijzer

• Onderhoud
• Vergunningen
• Leaseovereenkomsten
• Financiering
• Koopovereenkomst
• Kosten

Onderhoud

Net als bij het kopen van een huis voor jezelf, moet je ook letten op het onderhoud. Direct onderhoud nodig? Zo ja, wat zijn die kosten? Daarnaast wordt realistisch langdurig onderhoud aanbevolen. Zodra u een overzicht heeft van alle directe en toekomstige onderhoudskosten, kunt u een zogenaamd meerjarenonderhoudsplan (MJOP) maken. Met een dergelijk plan kunt u zien wanneer en hoeveel u waarschijnlijk uitgeeft aan het onderhoud dat u nodig heeft. Kosten kunnen dan per jaar worden gespecificeerd zodat u desgewenst ook jaarlijks kunt boeken. Zo’n plan is eigenlijk nodig om een ​​goede inschatting te kunnen maken van de verwachte nettowinst. Bovendien voorkomt het dat u er later achter komt dat het onderhoud meer kost dan de woning aan huur opbrengt.

Het advies

Om een ​​goed beeld te krijgen van het onderhoud en de bijbehorende kosten is het raadzaam om vooraf de bouwakte op te stellen. Dit rapport vertelt u niet alleen wat er aan onderhoud ontbreekt, maar ook hoeveel het ongeveer gaat kosten om het te repareren. Ook kunt u de output van zo’n architectuurrapportage koppelen aan een bepalende voorwaarde in de koopovereenkomst. Dit wordt later uitgelegd.

Vergunningen

Koopt u een vastgoedbelegging waar al huurders zijn, controleer dan vooraf goed of alle benodigde vergunningen zijn afgegeven. Het is niet toegestaan ​​om de woning zomaar als verschillende units te verhuren. Voor het opdelen van de woning in verschillende huurruimten moet de gemeente een vergunning afgeven. Het is niet vanzelfsprekend dat de gemeente deze vergunning op precies dezelfde manier afgeeft. Hetzelfde geldt voor de verhuur van panden. Het zal ook niet worden toegestaan ​​zonder de bijbehorende toestemming. Als u een huurwoning overweegt die niet over de benodigde vergunningen beschikt, kunt u overwegen een bod uit te brengen als de overdrachtsvergunningen aanwezig zijn.

Leaseovereenkomsten

Een vastgoedbelegging met een aanzienlijk rendement is natuurlijk bijzonder aantrekkelijk. Bij vastgoedbeleggingen is de vraagprijs vaak gekoppeld aan de werkelijke huurinkomsten. Met andere woorden, hoe hoger de jaarlijkse huurinkomsten, hoe hoger de vraagprijs van het onroerend goed. Hoewel huurinkomsten niet geheel onbelangrijk zijn, zou het niet uw focus moeten zijn. De kans is groot dat de huren hoger zijn dan wettelijk is toegestaan. Als een huurder ontdekt dat hij meer huur betaalt dan nodig is, kan de huurder de huur laten corrigeren. De huurder kan de huurprijs altijd controleren (en aanpassen), ook als er een hogere huur is overeengekomen. Met een beetje geluk laten alle huurders hun huur aanpassen (verlagen) als deze te hoog blijkt te zijn. Aan alle mooie berekeningen die je eerder hebt gedaan, komt een einde. Je moet het er maar mee doen en je moet het doen met lagere huurinkomsten.

Verhoog de huur

Huurprijzen kunnen natuurlijk ook te laag zijn. De huur kan echter alleen worden verhoogd in overeenstemming met de voorwaarden die zijn overeengekomen in de huurovereenkomst. Daarnaast mag de huur het wettelijk maximum niet overschrijden. Daardoor zijn de mogelijkheden om de (te) lage huur snel te verhogen beperkt. Ook is het juridisch niet mogelijk om bestaande huurovereenkomsten met huurders direct na aankoop van de woning te verbreken. In verband hiermee wordt wel eens gezegd: “Huur breekt niet”. Kortom, als de huurinkomsten laag blijken te zijn, weet je dat al en kun je er weinig aan doen. Het enige voordeel kan zijn dat het de verkoopprijs in uw voordeel beïnvloedt. Bovendien weet je dat er in de toekomst nog genoeg ruimte is voor (maximale) huurverhogingen.

Financiering

Veel banken zijn op zijn zachtst gezegd nogal terughoudend met het verstrekken van leningen voor de aankoop van vastgoedbeleggingen. Meestal zult u hiervoor naar een gespecialiseerde kredietverstrekker moeten gaan. Het volledig financieren van een vastgoedbelegging kunt u gerust vergeten. U moet rekenen op een investering van minimaal 30% van de aankoopprijs. Ook is het verstandig om niet al je spaargeld te gebruiken voor de aankoop. Een reservepot kan immers van pas komen als er onverhoopt een leegstand is of als er onderhoud nodig is.

Het advies

Als u voldoende eigen vermogen in uw huis heeft, kunt u misschien proberen een lening te krijgen bij de bank die uw hypotheek heeft afgesloten. Zo’n hypotheek kan een lagere rente hebben dan een hypotheek via een gespecialiseerde kredietverstrekker. Ook bent u vaak niet gebonden aan een verplicht aflossingsschema. U kunt zelfs kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Het is echter mogelijk dat u te maken krijgt met een renteberekening, omdat u meer dan een bepaald percentage van de waarde van uw woning kunt lenen. Zo’n premie geldt meestal voor de hele hypotheek. In verband hiermee dient u goed uit te rekenen welke optie voor u het meest voordelig is.

Koopovereenkomst

Als u besluit een vastgoedbelegging te kopen, moet er uiteraard een contract worden opgesteld. Hoewel deze analogie lijkt op het “normale” contract dat ook in woonhuizen wordt gebruikt, zijn er enkele belangrijke verschillen. Bij het aangaan van een normaal koopcontract is het vaak mogelijk om achteraf de verkoper te benaderen voor verborgen gebreken. Die kans heb je bijna nooit bij het kopen van een vastgoedbelegging. De verkoper zal in het contract opnemen dat hij niet zelf in de woning heeft gewoond en dus geen (verborgen) gebreken kent. Daarom is de aansprakelijkheid van de verkoper hiervoor in het contract uitgesloten.

Cruciale voorwaarde

Wilt u zeker zijn van de onderhoudsstatus? Laat dan vooraf een bouwakte opmaken. Indien nodig kunt u een ontbindingsclausule voor de onderhoudsclausule opnemen in de koopovereenkomst. Vaak wordt bedongen dat de koper de koop kosteloos kan ontbinden als uit het bouwkundig rapport blijkt dat de kosten het vooraf afgesproken maximum overschrijden.

Geen tijd om na te denken

Koopt u een eigen woning (voor uzelf), dan heeft u recht op een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Dit betekent dat u na ondertekening van de koopovereenkomst nog drie dagen de tijd heeft om van de koop af te zien. Dit kan kosteloos en zonder opgaaf van reden. Als u een vastgoedbelegging koopt, heeft u geen recht op deze wettelijke bedenktijd. Zodra u een contract ondertekent, verbindt u zich eraan. In dat geval is liquidatie zonder kosten alleen mogelijk onder verwijzing naar een overeengekomen oplossingsvoorwaarde.

Kosten

In al het enthousiasme voor het kopen van een vastgoedbelegging vergeten mensen soms alle kosten die ermee gemoeid zijn. Zoals gezegd zijn er altijd onderhoudskosten. Of servicekosten als er een Vereniging van Eigenaars is. Maar we zijn er natuurlijk nog niet. Als eigenaar van een vastgoedbelegging krijgt u ook te maken met onroerendgoedbelasting, verzekeringspremies, administratiekosten, vermogenswinstbelasting, hypotheeklasten en huurverlies door leegstand. U moet al deze kosten in overweging nemen om te bepalen of het kopen van een vastgoedbelegging goed genoeg is.

Laatste tips

Overweegt u een beleggingspand te kopen? Zorg er dan voor dat u alle belangrijke informatie over de woning krijgt, zodat u een realistische inschatting kunt maken van uw inkomsten en uitgaven. Wees niet te optimistisch en houd rekening met enkele mislukkingen. Aarzel ook niet om experts in te schakelen om u te helpen bij uw aankoop. Het is beter een paar honderd euro extra uit te geven dan fouten te maken die een expert had kunnen besparen.

Lees verder

€