Tips voor het afsluiten van een hypothecaire lening in België

Een Belg wordt geboren met een baksteen in zijn maag, zegt het oude gezegde. Vroeg of laat kopen de meeste Belgen liever een eigen huis. Het gaat meestal hand in hand met een hypothecaire lening. Een paar weetjes en onderhandelingstips kunnen u veel geld besparen.

Belgen en vastgoed

Bijna nergens ter wereld zijn er zoveel mensen met een eigen woning als in België (68%). Dit is een positieve bevinding. Voor veel jongeren lijkt het bijna logisch dat hun ouders een eigen woning hebben. Volgens de Immoweb-enquête werd geconcludeerd dat de eerste vastgoedaankoop gemiddeld op 31-jarige leeftijd plaatsvindt.

Daarom wordt de aankoop van een koopwoning veelal voorzien van (deel)financiering van een financiële instelling in de vorm van een hypothecaire lening. Deze lening wordt afgesloten voor een minimale looptijd van 10 jaar, maar de gemiddelde looptijd is 25 jaar. Aangezien de vastgoedprijzen de afgelopen jaren snel zijn gestegen, kunnen we concluderen dat de geleende bedragen veel hoger zijn dan voorheen. Als logisch gevolg volgt ook dat de gemiddelde looptijd van hypotheken blijft groeien.

Aangezien het aangaan van een hypothecaire lening een verbintenis voor de lange termijn is, is het van groot belang om alle aspecten goed af te wegen voordat u met een financiële instelling in zee gaat.

Waar moet ik op letten?

Rente

Ten eerste is de rente een zeer belangrijke factor. Zonder u te vertellen of u voor een vaste of variabele rente moet kiezen, kunnen wij u wel aangeven dat de rente veel onderhandelingsruimte heeft. De details kunt u het beste eerst bij uw thuisbank krijgen, die u graag een gedetailleerde prijsopgave doet. U kunt dan contact opnemen met diverse andere bedrijven.

U merkt al snel welke bedrijven u een lagere rente willen aanbieden. Zo kom je uit op een lijst van 2, maximaal 3 financiële instellingen die je vervolgens tegen elkaar speelt om een zo laag mogelijke rente te krijgen. Een goede richtlijn is ook de website www.spaargids.be in de rubriek “lenen”, waar particulieren de voorwaarden van hun nieuw afgesloten hypotheek publiceren.

De hoeveelheid

Quotum is een belangrijke factor bij het bepalen van uw leningrente. Dit is de verhouding tussen de aanschafwaarde en het geleende bedrag. Wie meer dan 100% van de koopsom leent, bijvoorbeeld om notariskosten en de omschrijving te betalen, krijgt een hogere rente dan iemand die maximaal 100% leent. Sommige financiële instellingen onderscheiden maar liefst 80% van de ratio. Met andere woorden, degene die niet meer dan 80% van de aankoopwaarde hoeft te lenen, heeft minder risico en kan betere voorwaarden krijgen. Afhankelijk van je quotum zal het mandaat (zie verderop in dit artikel) ook meer bespreekbaar zijn.

Aanvullende voorwaarden

Als je eenmaal een lijst van 2 instellingen hebt, is het belangrijk om de aanvullende voorwaarden die bij die rente horen mee te nemen in je vergelijking. Standaard worden de volgende voorwaarden aan hun offerte gekoppeld:

Het salaris is op de lopende rekening gestort
Brandverzekering voor gebouwen of gebouwen en hun inboedel
Schuldsaldoverzekering (SSV) van minimaal 100%
Pensioensparen

Het storten van je salaris is meestal geen probleem. Hoewel de meeste financiële instellingen een bepaalde vergoeding vragen voor het jaarlijkse beheer van een betaalrekening.

Voor een brandverzekering kan het erg handig zijn om enkele offertes met elkaar te vergelijken. Vraag een offerte aan bij een van de online dienstverleners. Soms kunt u deze offerte geheel zelf maken via internet. Online providers zijn vaak aanzienlijk goedkoper, dus u kunt dit meenemen in toekomstige onderhandelingen met uw bank. Als je een sterke onderhandelaar bent, kun je ze soms uit de regels halen. Zo kun je een brandverzekering afsluiten bij een onafhankelijke verzekeringsmakelaar, wat sowieso een betere keuze is.

Een schuldsaldoverzekering is meestal een niet-onderhandelbare verplichting die is gekoppeld aan de voorwaarden van uw krediet. Dit zorgt ervoor dat een bepaald bedrag aan uitstaande schuld wordt vereffend als een van de kredietnemers overlijdt. Meestal vraagt de bank 100% dekking. Dit betekent dat de openstaande schuld bij vroegtijdig overlijden volledig is gedekt. Bij het afsluiten van een lening samen met een partner is het mogelijk om deze 100% te verdelen, bijvoorbeeld 2×50%. Wat de moeite waard is om over te praten, is de prijs.

SSV is goed vergelijkbaar omdat de dekking overal gelijk is. Namelijk de uitkering van een bepaald bedrag bij vroegtijdig overlijden. Een goede vergelijking kan enkele honderden euro’s schelen.

Vaak is het zo dat je geldverstrekker behoorlijk diep in de rente is gegaan. Ze willen het terug via andere opgelegde voorwaarden. Mensen zijn vaak zo trots op de onderhandelde rente dat ze blindelings akkoord gaan met andere voorwaarden.

Het aanmaken van een pensioenspaarplan is minder vaak opgenomen in de aanvullende voorwaarden, maar het is mogelijk.

Dit moet je zeker vermijden aangezien dit ook een contract is dat je voor de lange termijn aangaat en dus, los van andere zaken, een goede vergelijking absoluut noodzakelijk is.

Uw SSV-belastingoptimalisatie

Afhankelijk van de tijd van het jaar dat u uw woning (vroeg of laat) of vroeg in het jaar koopt, betaalt u in het jaar van aankoop toch nog veel (12) of een paar afbetalingen. Dit heeft gevolgen voor uw belastingaftrek in het eerste jaar.

Voor degenen die eerder, tegen het einde van het jaar, hun hypotheek afsluiten, is de kans groot dat ze dat jaar de heffingskortingen niet volledig zullen benutten. Maar dit is op te lossen door de financiële instelling te laten berekenen welke ruimte u nog heeft in het mandje eigenwoningkorting. Deze leegte kun je dan opvullen met je SSV, bijvoorbeeld door deze in één keer af te betalen. Dit is voor velen een pijnlijke financiële beslissing, maar met de spaartips in dit artikel moet het helemaal te doen zijn. Bovendien krijgt u meestal ook korting als u de APR in één keer betaalt in plaats van deze uit te spreiden over de looptijd van de lening. Een extra reden hiervoor is dat de heffingskorting (huurtoeslag) de eerste 10 jaar wordt verhoogd. Wie in het eerste jaar de belastingemmer niet volledig benut, kan slechts 9 jaar van dit extra voordeel genieten.

Als je vroeg in het jaar een huis koopt, kan het belastingmandje van de meeste mensen gemakkelijk worden gevuld met de teruggaven van dit jaar. Voor hen is het misschien minder logisch dat ze ondanks de korting toch al voor de komende x aantal jaren voor deze verzekering betalen….

Hypotheek of machtiging?

Om de rente op de lening gedeeltelijk via de belastingdienst te recupereren, moet de lening geregistreerd worden als hypotheek.

Deze hypotheekregistratie kost veel geld. Bovendien is deze rente slechts terugvorderbaar tot een bepaald maximumbedrag. Daarom is voor veel mensen het belastingmandje voor renteherstel te klein voor het geleende bedrag. Dan volstaat het dat alleen het verhaalbare deel als hypotheek wordt geregistreerd en het resterende deel een volmacht krijgt. Deelregistratie onder het mandaat is bij sommigen bekend. Het wordt ook zelden verstrekt door uw bankier. Houd het dus tot het einde in de onderhandelingen en bespaar uiteindelijk misschien een paar honderd euro.€