Tijdelijk bezit van twee huizen

Je hoort het steeds vaker om je heen. Mensen die een nieuwe woning hebben gekocht, maar hun oude woning nog niet hebben verkocht. Vaak betekent dit een dubbele hypotheek. De rente op een eigen woning die als hoofdverblijf dient, is aftrekbaar. Gelukkig geldt dit – als een pleister op een wond – ook voor de voormalige woning, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

eigenwoningforfait

Als u een eigen woning heeft die uw hoofdverblijf is, moet u het eigenwoningforfait aangeven. Voor de meeste Nederlanders is dit op te geven bedrag 0,55% van de WOZ-waarde van de betreffende woning. U kunt het eigenwoningforfait verminderen met de aftrekbare kosten die voor die woning gelden. Dit dekt vaak hypotheekrente en andere kosten van eigen vermogen en periodieke erfpachtbetalingen.

Welk huis is het hoofdverblijf?

Als u besluit te verhuizen, kunt u tijdelijk twee woningen bezitten. Dit geldt tot de verhuizing voor de ‘oude’ woning, die dienst doet als hoofdverblijf, en voor de woning van de volgende eigenaar, die nog niet als zodanig in gebruik is. Ondanks dat de nieuwe woning nog niet als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan deze als een eigen woning worden aangemerkt. Dan moet u kunnen aantonen dat de woning dit jaar of de komende twee jaar uw hoofdverblijf wordt. Als u eenmaal bent verhuisd, wordt de nieuwe woning uw hoofdverblijf.

Zolang de oude woning niet is verkocht, kunt u de oude woning blijven vermelden als koopwoning. Dit geldt voor het jaar waarin u de betreffende woning verliet en voor de twee daaropvolgende jaren. Het huis moet na uw vertrek leeg staan en het moet te koop staan.

In bovenstaande situaties hoeft u alleen het eigenwoningforfait aan te geven van de woning die uw hoofdverblijf is.

Het “oude” huis verhuren

U kunt het oude huis te koop huren om de dubbele kosten te verminderen. Als je dit doet, hoort het oude huis niet langer thuis in het rijk van de fictie. Vanaf nu wordt het in kolom 3 opgenomen, evenals de schuld die bij deze woning hoort. Dan moet u vermogenswinstbelasting (1,2%) betalen over het verschil tussen de waarde van de woning en de schuld. Dit geldt echter alleen voor zover dit verschil samen met uw overige vermogen groter is dan het heffingvrije vermogen van € 20.661 (als u een fiscale partner heeft, is dat € 41.322). De hypotheekrente zelf is niet fiscaal aftrekbaar, maar als de huur hoog genoeg is hoeft dat geen minpunt te zijn.

Een voorbeeld van twee huizen

U bezit een woning van een verhuurder met een WOZ-waarde van € 250.000. Er is een woonschuld van 225.000 euro (rente: 4%). Op 1 april koopt u weer een woning met een WOZ-waarde van € 300.000.

U leent een bedrag (zeg maar) € 275.000 (rente: 4,5%) voor de aankoop. U verhuist op 1 mei en verkoopt vervolgens uw oude huis op 1 juni.

Let op: de kosten van het pandbriefje, afsluitprovisie, etc. worden niet in rekening gebracht.

Er moet een vast tarief worden aangegeven
Periode 1 januari – 1 mei	4/12 x 0,55% x € 250.000	458 euro
Periode 1 mei – 31 december	8/12 x 0,55% x € 300.000	– 1100
In totaal		1558 euro


Aftrekbare rente
Periode 1 januari – 1 juni	5/12 x 4% x € 225.000	3750 euro
Periode van 1 april tot 31 december	9/12 x 4,5% x € 275.000	– 9.281
In totaal		13.031 euro	-/-

Belastbaar inkomen eigen woning		11.473 euro	-/-

Als de huurder vervolgens vertrekt, mag de woning en de daarbij behorende schuld niet meer worden teruggeplaatst in kolom 1. Ze moeten in kolom 3 blijven staan. Dit betekent dat er geen huur hoeft te worden betaald en er geen achterstand wordt ingehouden.

Limiet huurbescherming huurder

Naast het fiscale risico is er ook een civiel risico bij de lease. U dient zich ervan bewust te zijn dat een huurder in Nederland wettelijk beschermd is. Je kunt het huurcontract niet zomaar verbreken als er ineens een koper opduikt voor het oude huis. Dit kan gevolgen hebben voor de waarde of verkoopbaarheid van uw woning. Indien nodig kunt u contact opnemen met uw gemeente. Je kunt een
vergunningaanvragen op grond van de Leegstandwet
. Met een dergelijke vergunning wordt de bescherming van de huur beperkt zodat bij verkoop de woning binnen een redelijke termijn leeg kan worden overgedragen.

Andere dingen om in gedachten te houden zijn:

Verzekering: Wijzigingen in het gebruik kunnen een aanpassing van de verzekering vereisen.
Hypotheekvoorwaarden: In uw hypotheekakte kan staan dat u de woning of een deel daarvan niet zonder toestemming van de geldverstrekker aan derden mag verhuren.

De financiële last is te zwaar

Als de financiële last van beide woningen u teveel wordt, kunt u er ook voor kiezen om de nieuwe woning te koop te zetten. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als er sprake is van nieuwbouw en u denkt dat de woning in aanbouw sneller zal verkopen dan de woning waarin u op dat moment woont. U meldt zich dan af voor de verhuizing.

Als u uw nieuwe woning verkoopt voordat deze daadwerkelijk uw hoofdverblijf is geweest, kan dit nadelige fiscale gevolgen hebben. U kunt een woning in aanbouw alleen als (fictieve) eigen woning aanmerken als u kunt aantonen dat de woning dit jaar ook daadwerkelijk als hoofdverblijf zal dienen. Als u besluit te verkopen, kunt u het niet geloofwaardig maken.

regulatie: Een huis waar nog wat meubilair staat (bijvoorbeeld om het bewoonbaar te maken) of een huis waar alleen de zogenaamde kraakwacht blijft staan wordt als leegstaand beschouwd.

U heeft ook geen recht op de regeling voor woningen die worden verkocht. (Zie hierboven). De regeling geldt alleen voor woningen die als hoofdverblijf hebben gediend en daarna leeg staan in afwachting van een geschikte koper.

Als u besluit de nieuwe woning te verkopen, tellen die woning en de daarbij behorende schuld niet meer mee bij de bepaling van uw inkomen in box 1 (zonder renteaftrek), maar bij de bepaling van uw inkomen uit sparen en beleggen (box 3).€