Terug naar de kantoren

Volgens onderzoek van IPD (Investment Property Database) heeft de kantorenmarkt de afgelopen jaren wisselende rendementen laten zien. Dit is natuurlijk een opwindend feit voor beleggers. Waarom fluctueert dit rendement zo sterk in deze markt? Welke factoren hebben een grote impact? Nu vindt u de antwoorden op deze vragen.

IPD-onderzoek

Zij hebben in een grafiek laten zien hoe het totaalrendement zich de afgelopen jaren op de Nederlandse kantorenmarkt heeft ontwikkeld. Daarnaast worden ook enkele andere deelsectoren als vergelijkingsmateriaal in hun onderzoek meegenomen. De grafiek laat vier verschillende lijnen zien die een vrij uniforme trend volgen, maar de verschillen door de jaren heen zijn groter in de Angelsaksische landen (de “Anglophone” wereld). Een verklaring hiervoor is dat Angelsaksische landen mogelijk voorlopers zijn op deze markt. De economische crisis is immers ook in de Verenigde Staten begonnen. Dit deelgebied begon vanaf medio 2006 een enorme daling, terwijl de overige deelgebieden pas medio 2007 begonnen te krimpen. Dit betekent dat het verwachte rendement ook uit deze grafiek kan worden afgelezen, namelijk door te kijken naar de evolutie van het rendement van de Angelsaksische landen. Dit betekent dat het totaalrendement op de kantorenmarkt in de toekomst fors zal dalen. Nederland blijft in 2008 iets boven de 0%-grens, maar zal in navolging van de Angelsaksische landen snel onder de drempel zakken. In andere landen worden al sterke negatieve rendementen gerealiseerd. Tot nu toe zijn de rendementen in Nederland redelijk constant tussen 0% en 15%. Bovendien blijkt uit de cijfers van 2009 al dat ook Nederland inmiddels in negatieve winsten is verzonken.

De tweede grafiek, eveneens uit het IPD-onderzoek, laat zien dat het gemiddelde totaalrendement op de kantorenmarkt tussen 2000 en 2008 8,5% bedroeg. Hiervan is 7,2% directe winst en 1,3% indirecte winst. Het interne rendement (IRR), of vereist rendement, was gemiddeld 8,1%. Dit betekent dat gemiddeld het vereiste rendement wordt behaald.

Influencers maken een comeback

Er zijn verschillende factoren die van invloed zijn op het rendement. Er zijn vier factoren die de sterkste invloed hebben en ook de belangrijkste zijn. Ze staan hieronder vermeld.

Cyclische schommelingen: De economische neergang heeft geleid tot een daling van het beleggersvertrouwen. Veel kantoorpanden staan structureel leeg en worden dus niet verhuurd. Het genereert geen inkomsten, waardoor het gemiddelde rendement daalt.
Samenstelling van de Nederlandse bevolking: Door de vergrijzing blijven steeds minder mensen aan het werk, wat gevolgen heeft voor het aantal kantoorbanen. Naarmate het aantal banen afneemt, neemt de behoefte aan kantoorruimte af.
Nieuwe werkplekconcepten: Dankzij flexibele arbeidskrachten en flexibele werkplekken kunnen vierkante meters worden bespaard en daarmee aanzienlijke kostenbesparingen. Het idee is dat de kantoorbezetting nooit 100% is, dus een kleinere oppervlakte is voldoende. Niet iedere medewerker heeft zijn eigen bureau.
De opkomst van thuiswerken: Door de overvloed aan kantoorruimte wordt thuiswerken steeds meer geaccepteerd, waardoor het kantoor slechts een ontmoetingsplek is. Dit vermindert opnieuw het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte.

Bovenstaande vier ontwikkelingen laten zien dat de behoefte aan kantoorruimte in de toekomst sterk zal afnemen. Hierdoor zal het aanbod op de kantorenmarkt alleen maar toenemen. Doordat de kantoorpanden niet meer verhuurd worden, wordt het vereiste rendement voor investeerders niet meer behaald.

Beleggingsrisico’s

Gezien de huidige economische situatie zijn er verschillende risico’s verbonden aan beleggen in de kantorenmarkt. Met name het leegstandsrisico is van belang, omdat bij het investeren in een pand waarvoor geen huurder kan worden gevonden, de kans groot is dat het gewenste rendement niet wordt behaald. Zonder huurder zijn er geen huurinkomsten en dus ook geen return on investment. De huidige leegstand wordt niet alleen veroorzaakt door de economische crisis, maar ook door de vergrijzing en het daarmee gepaard gaande verlies van kantoorbanen, nieuwe werkplekconcepten zoals flexibele werkplekken en thuiswerken.

Innovaties en nieuwe projecten

Een oplossing bieden voor het structurele aanbod is eigenlijk alleen mogelijk voor kantoren op goede locaties. Zoals hierboven vermeld, heeft niets te maken met kantoren op slechte locaties. Een oplossing is het verduurzamen van kantoren. Hierdoor is er minder kans op leegstand. Dit is weer interessant voor investeerders omdat er een gebrek is aan duurzame kantoorgebouwen. Dit betekent natuurlijk kostenbesparingen voor gebruikers. Er zijn investeringen nodig om het te verduurzamen, al is het gebouw nog niet afgeschreven. Het rendement op deze investering is pas na 5 tot 10 jaar.

Daarnaast is verhuizen een goede oplossing die een kantoorpand nieuw leven inblaast. De overheid heeft hierin een grote rol, omdat regelgeving en eisen met betrekking tot de bestemmingswijziging voor problemen kunnen zorgen. Het zou dus mooi zijn als de overheid haar beleid op dit gebied versoepelt.

Categorieën van huurders

De afgelopen jaren zijn er diverse onderzoeken gehouden onder kantoorhuurders. Het gaat niet alleen om waar bedrijven naartoe verhuizen, maar ook waarom ze verhuizen. Deze onderzoeken zijn onder meer uitgevoerd door Inbo, Twynstra Gudde en NVB. Als we kijken naar het woongedrag van kantoorgebruikers en de beslissingen die zij nemen, kunnen verschillende factoren worden onderscheiden. Locatie is een zeer belangrijke factor, het is zowel een pull- als een push-factor. Ofwel wordt de kantoorhuurder aangetrokken door de beweging (pullfactor), ofwel wordt hij in de bewegingsrichting geduwd (pushfactor). Naast de push en pull factor is er ook de hold factor. Dit betekent dat de kantoorgebruiker in de huidige woonruimte wil blijven. Ten slotte is er de afwijzingsfactor, de redenen om een potentiële nieuwe locatie af te wijzen. Uit onderzoek blijkt dat parkeren, bereikbaarheid (met openbaar vervoer en auto), locatie-uitstraling en uitstraling van het gebouw de belangrijkste pushfactoren zijn. De grootste reden om te verhuizen heeft te maken met veranderingen in het bedrijf zelf. Een bedrijf groeit, krimpt, staat voor een fusie of reorganiseert. Bij groei of krimp is het mogelijk om extra kantoorruimte te huren of een deel van de kantoorruimte te onteigenen. Dit is moeilijker als er een fusie of reorganisatie plaatsvindt, of als er een fysieke verandering in het bedrijf plaatsvindt.

Daarnaast maakt het ABC-locatiebeleid van de overheid een belangrijk onderscheid tussen verschillende huurders. Het ene bedrijf wil bijvoorbeeld kantoorruimte op locatie A en het andere bedrijf wil locatie C. Dit beleid heeft betrekking op parkeren en beschikbaarheid. Het doel is om het juiste bedrijf op de juiste plek te kunnen creëren, in te spelen op de benodigde parkeerplaatsen en hoe goed het bedrijf bereikbaar moet zijn met het openbaar vervoer (OV). In 1988 ontwikkelde het ministerie van VROM dit beleid en definieerde het drie bereikbaarheidsprofielen (A, B en C). Bedrijven met veel medewerkers en/of bezoekers komen in aanmerking voor een A-locatie, en bedrijven met weinig medewerkers en goed bereikbaar per vrachtwagen krijgen een C-locatie. De meeste kantoorgebouwen bevinden zich op B-locaties. Dit zijn plekken die niet midden in de stad liggen, maar zowel met de auto als met het openbaar vervoer goed bereikbaar zijn.

Voor- en nadelen van huurderscategorieën

De eerder besproken nieuwe werkplekconcepten zijn echt in opkomst. Flexibele werkplekken en thuiswerken worden steeds populairder. Dit, in combinatie met de vergrijzing en de economische situatie, zorgt ervoor dat de kantorenmarkt overaanbod blijft. Doordat kantoorgebruikers in de loop der jaren andere eisen zijn gaan stellen aan hun huisvesting, is de oude kantoorvoorraad versleten. Dit is een groot nadeel van huidige kantoorhuurders, aangezien er niets te maken heeft met kantoren op slechte locaties. Gelukkig stroopt de overheid de handen uit de mouwen om iets met dit overschot te doen, zoals het splitsen van het aanbod in drie richtingen (ABC-locatiebeleid) en mogelijk in de toekomst een verwijderingsbijdrage of leegstandheffing invoeren.€