Spaarhypotheek met lagere rente oversluiten of niet?

Spaarhypotheek met lagere rente oversluiten of niet?

Een spaarhypotheek is slim en veilig sparen met grote vrijstellingen van de Belastingdienst. Maandlasten zijn essentieel voor een spaarhypotheek. Hoe meer spaargeld, hoe goedkoper deze hypotheek wordt. Opwaarderen met een hoge rente? Maar wat zijn de andere gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek? Is een spaarhypotheek oversluiten altijd zo’n slimme zet? Hoe groot is dit voordeel? Om dit te verifiëren geef ik enkele voorbeelden van spaarhypotheekberekeningen. Let ook op de 30 jaar hypotheekrenteaftrek en de nieuwe regels vanaf 2013. U kunt uw bestaande spaarhypotheek gewoon houden in 2022.

Inhoud

• Rente verlagen en dus overmaken of niet en liever bijstorten?
• Spaarhypotheek
• Maar wat als de rente daalt?
• Verhouding hypotheek tot opgebouwd kapitaal (deel van spaargeld)
• Enkele voorbeelden van berekeningen om rentevoordeel of -nadeel te berekenen
• Sluit een spaarhypotheek af met een lagere rente in 2022

Rente verlagen en dus overmaken of niet en liever bijstorten?

Als de rente historisch laag is, kun je eruitzien als een dief in je portemonnee als je je hypotheek niet afsluit. Is het niet zo? Oversluiten betekent overigens opnieuw een hypotheek afsluiten, meestal om betere voorwaarden of een lagere rente te krijgen. Laten we de spaarhypotheek eens nader bekijken.

Spaarhypotheek

Bij een spaarhypotheek is er geen aflossing, maar betaal je wel premie voor de (spaar)verzekering. Dit is hoe rijkdom wordt opgebouwd in verzekeringen. Het is van belang dat dit opgebouwde vermogen een door de verzekeraar gegarandeerde rente krijgt die gelijk is aan de hypotheekrente die u aan de bank moet betalen. Dit dient twee doelen:

• Als alles goed gaat, is het opgebouwde vermogen aan het einde van de looptijd voldoende (meer dan) om de hypotheek in één keer af te lossen.
• Omdat de schuld niet in de loop van de tijd aflost, kan de hypotheekrente zo veel mogelijk fiscaal aftrekbaar zijn terwijl er nog kapitaal wordt opgebouwd.

Maar wat als de rente daalt?

In de berekeningen heeft een lagere rente invloed op drie gerelateerde parameters:

• hypotheek kosten;
• Rente op opgebouwd kapitaal;
• Premiebetaling.

Bij een subprime hypotheek gaan immers een lagere hypotheekrente en een lagere vergoeding voor uw opgebouwde eigen vermogen hand in hand. Een lagere hypotheekrente verlaagt uw maandlasten, maar een lagere rente leidt tot minder vermogensopbouw. Deze lagere vermogensopbouw leidt op zijn beurt tot een verplichting om meer premie te betalen. Deze extra premiebetaling kan soms zeer fors uitpakken. Er kunnen berekeningen worden gemaakt om aan te tonen dat er tweemaal de premie moet worden betaald om de hypotheek op de eindvervaldag af te lossen.

Let goed op de hypotheekrenteaftrekgrens van 30 jaar en wat deze voor u betekent, want de hypotheekrenteaftrek is vaak beperkter dan u denkt.

Verhouding hypotheek tot opgebouwd kapitaal (deel van spaargeld)

Hoe dit gebeurt, hangt af van de verhouding tussen de hypotheekschuld en het opgebouwde eigen vermogen. Hoe meer kapitaal je hebt opgebouwd, hoe minder je krijgt bij een lagere rente. Sterker nog, het kan je schaden. Om dit duidelijk te maken schets ik twee scenario’s. In beide gevallen ga ik er vanuit dat de rente 1% lager is en het belastingtarief 50% of 15%. Het is iets makkelijker te berekenen, en met iets andere tarieven verandert het bedrag bijna niet:

Enkele voorbeelden van berekeningen om rentevoordeel of -nadeel te berekenen

Twee scenario’s geven wat meer inzicht in de impact van dalende rentes op je portemonnee:

Scenario 1 Spaarhypotheek

• Stel dat uw schuld is: 200.000 euro;
• Stel dat uw kapitaal is: 20.000 euro;
• Brutowinst bij lagere rente: 1.800 euro, ofwel 1% van (200.000-20.000 euro);
• Het netto voordeel bij 50% belastingtarief is: 800 euro, ofwel 50% van 2.000 minus 1% van 20.000 euro;
• Hetzelfde bij 15% belastingtarief is: 1.500 euro, dat is 85% van 2.000 minus 1% van 20.000.

conclusie 1
Het netto rentevoordeel zal in dit lage tariefscenario aanzienlijk groter zijn dan in het hogere tariefscenario. Overigens abstraheer ik hier van de extra bonusstorting om voor voldoende kapitaalaccumulatie te zorgen. Als het wordt opgenomen, zijn de voordelen nog kleiner en kunnen ze omslaan in nadelen.

Scenario 2 Spaarhypotheek

• Stel dat uw schuld is: 200.000 euro;
• Stel dat uw vermogen is: 150.000 euro;
• Bruto toeslag voor 1 procent minder rente: 500 euro, ofwel 1% van (200.000 – 150.000 euro);
• Het netto voordeel bij 50% inkomstenbelasting bedraagt: – 500 euro, ofwel 50% van 2.000 minus 1% van 150.000 euro;
• Hetzelfde geldt voor het 15% inkomstenbelastingtarief: 200 euro, ofwel 85% van 2.000 euro minus 1% van 150.000 euro.

conclusie 2
In dit scenario is er veel minder netto rentewinst. Voor beide belastingtarieven. Een bijkomend nadeel zijn de extra premiebetalingen om voor voldoende kapitaalopbouw te zorgen.

Sluit een spaarhypotheek af met een lagere rente in 2022

Laat u niet misleiden door te denken dat overstappen naar een lagere hypotheekrente altijd loont. Laat u goed informeren en bedenk dat er vaak een boetebeding en extra administratieve kosten bij komen kijken. Denk bijvoorbeeld aan notariskosten. Over het algemeen zet ik bij een spaarhypotheek de rente het liefst voor een lange tijd vast. Ik denk dat het het beste is om het daarbij te laten en er vanaf te blijven. Vanaf 2013 wordt een nieuw afgesloten spaarhypotheek ook als aflossingsvrije hypotheek beschouwd, de aftrek van hypotheekrente is beperkt. Deze hypotheken worden sinds 2013 niet meer aangeboden, maar er zijn naar schatting nog zo’n 1,5 miljoen spaarhypotheken of bankspaarhypotheken actief.

Lees verder

€