Resterende schulden zijn 10 jaar aftrekbaar, maar niet terugbetaalbaar
Eind 2012 stonden 800.000 koopwoningen onder water. Deze huizen kunnen niet worden verkocht zonder de resterende schulden achter te laten. Om voormalige huiseigenaren met een restschuld tegemoet te komen, zijn de rentelasten op de restschuld tot 10 jaar na verkoop aftrekbaar, maar de kosten zijn nog steeds hoog.
Een huis kopen is een goede investering, maar brengt risico’s met zich mee. Woningwaardes kunnen fors stijgen, zoals in de decennia voor 2008, maar huizenprijzen kunnen ook fors dalen. In het verleden werden hypotheken afgesloten op basis van stijgende huizenprijzen. Gedurende de looptijd van de hypotheek is de hypotheekschuld niet afgelost, maar zijn voorzieningen getroffen om op de eindvervaldag geheel of gedeeltelijk te vervallen. De hypotheekschuld is dus maximaal. Zodra de verkoopprijs van de woning onder de hypotheekschuld van de woning zakt, is de woning onverkoopbaar geworden.
Hypotheek met of zonder NHG?
Huiseigenaren die hun woning met openstaande schuld moeten verkopen, kunnen onder voorwaarden een beroep doen op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit kan alleen als de hypotheek is afgesloten volgens de NHG-voorwaarden. In andere gevallen moeten de resterende schulden gewoon worden betaald aan de voormalige eigenaren van het huis.
Geen hypotheek, maar een consumptief krediet
Na verkoop van de woning moeten de resterende schulden op een andere manier gefinancierd worden. De meeste banken zullen schulden overboeken naar consumptief krediet. Het onderpand is immers verkocht, dus het is officieel geen hypothecaire lening meer. Het nadeel van consumptief krediet is de hoogte van de te betalen rente. Een tienjarige rentevaste hypotheek heeft een hypotheekrente van circa 4% tot 6%. De rentelast voor een consumptief krediet ligt tussen de 8% en 10%. Daarnaast wordt de looptijd ook korter. De schuld moet in relatief korte tijd worden afgelost. Sinds 1 januari zijn rentelasten gedurende 10 jaar fiscaal aftrekbaar, maar dat is een kleine troost.
Kunnen de kosten van de resterende gefinancierde schuld worden gedekt?
Dit is het beste uit te leggen met een voorbeeld. De woning wordt verkocht met een restschuld van 20.000 euro. De voormalige huiseigenaren spreken met de bank af om deze schuld binnen zeven jaar af te lossen. De resterende schuld wordt gefinancierd door een persoonlijke lening met een rentepercentage van 8%. Maandelijkse aflossing aan de bank: € 20.000 / 84 maanden = € 238,10. In de eerste maand zijn de rentelasten: € 20.000 x 8% = € 1.600 / 12 = € 133,33. De totale kosten voor de eerste maand bedragen € 371,43, waarvan € 133,33 het eigen risico. Na de eerste maand wordt een deel van de schuld kwijtgescholden door de rente te verlagen. Gedurende de looptijd blijft de maandelijkse aflossing € 238,10.
Resterende schulden kunnen niet worden gedekt naast maandelijkse vaste lasten
Een woning wordt vaak met verlies verkocht omdat de maandelijkse kosten van de woning niet meer betaalbaar zijn. Ook de woning verkopen met de resterende schuld zal in de meeste gevallen geen oplossing bieden. Nadat de woning is verkocht, moeten naast de vaste maandlasten ook de rente en de schuldaflossing beheersbaar zijn. Huiseigenaren kunnen zich in een wanhopige situatie bevinden als gevolg van dalende huizenprijzen. Zo zijn de hypotheeklasten niet meer betaalbaar en kan de woning niet worden verkocht. Ze lijken gebonden te zijn aan een huis dat ze zich niet meer kunnen veroorloven.€