Particuliere verhuur 2020 en 2021, nieuwe criteria
Een woning met onderhandse erfpacht kan in 2020, 2021 en 2022 moeilijker een hypotheek krijgen. Daar komt volgens de banken stilaan verandering in. Door de nieuwe criteria kan een hypotheek ook bij particuliere erfpacht worden afgesloten, maar gaat dat werken? Tot voor kort was het niet meer mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een woning met een langlopende onderhandse erfpacht. Wat zijn deze nieuwe hypotheekregels en criteria? Het kopen met Duokoop erfpacht is ook een vorm van onderhandse erfpacht.
Particuliere erfpacht met hypotheek is bijzonder lastig
In Nederland zijn tienduizenden woningen in bezit van particulieren die de grond verhuren aan de huizenkoper. U kunt denken aan onderhandse huurovereenkomsten met kerken, universiteiten, boeren en Staatsbosbeheer. In de praktijk zijn de met deze personen gesloten contracten niet erg duidelijk, onduidelijk en vaak kostbaar. In een tijd waarin banken terughoudend waren met het verstrekken van hypotheken, waren deze woningen met langlopende particuliere huurcontracten nauwelijks met een hypotheek te financieren. Alle particuliere huurwoningen werden gegroepeerd. Een ongewenste situatie voor tienduizenden Nederlanders.
Prive verhuurcriteria voor 2020 en 2021, nieuwe regels
Om hier iets aan te doen, heeft de bankenvereniging van banken, onder auspiciën van de NVB, volgens de banken samen criteria ontwikkeld waaraan een langjarige onderhandse huurovereenkomst moet voldoen. Indien het bestaande contract aan deze criteria voldoet, kan in principe ook een woning op deze grond gefinancierd worden. Deze vereisten voor bestaande contracten zijn van kracht vanaf november 2011. Voor nieuwe contracten zullen criteria worden ontwikkeld, die hiervan kunnen afwijken. Banken vragen een notarieel oordeel voor alle contracten die vóór 1 april 2012 zijn gesloten.
Leasetermijn
Er wordt onderscheid gemaakt tussen erfpachtrechten voor 1 januari 1992 en rechten vanaf 1 januari 1992 en 1 april 2012. De bank zal het contract vóór 1-1-1992 bestuderen, want toen waren de rechten van de huurder groter dan sindsdien. Zo’n overeenkomst maakt het bijvoorbeeld makkelijker voor de huurder om de huurovereenkomst op te zeggen. Banken willen zekerheid en verwachten geen vage afspraken. Als u een erfpacht heeft afgesloten na 1 januari 1992, die ook niet tijdelijk is, heeft de bank geen reden om op basis hiervan de hypotheek te weigeren.
Canon en Canon-aanpassing
In alle gevallen zal de bank ook beoordelen of de gevraagde vergoeding voor de erfpacht terecht is, rekening houdend met de waarde van de grond. Uit het contract moet duidelijk zijn wat het huidige tarief is en wat de verwachte kostenontwikkeling zal zijn als het tarief in de tijd wordt aangepast. Als een jaarindex wordt gebruikt, moet duidelijk zijn wie het is en hoe het wordt toegepast. Daarnaast moet de verstelhoogte acceptabel zijn voor de bank.
Er is geen verplichting om grond te kopen
Sommige langlopende huurovereenkomsten verplichten de huurder om de grond na een bepaalde periode te kopen, wat extra kosten met zich meebrengt. Bij een afnameverplichting zal de bank financiering weigeren.
Andere erfpachtvoorwaarden kunnen eenzijdig worden vervuld
Ook de voorwaarde dat de eigenaar eenzijdig de voorwaarden van de erfpacht kan wijzigen, beschouwt de bank als een belemmering voor het verstrekken van een hypotheek.
Een significante schending van het genotsrecht is niet toegestaan
Het erfpachtrecht moet zodanig zijn dat de huurder de grond kan gebruiken als ware het zijn eigen eigendom, zonder beperkingen op het gebruiksrecht.
Definitieve criteria voor particuliere verhuur 2020 en 2021
Al deze criteria zijn bedoeld om verwarring weg te nemen en te verduidelijken wat de particuliere grondhuurkosten van de koper in de praktijk zullen zijn. Heel wat huurcontracten voldoen niet aan deze eisen. Als dit het geval is, zou het krijgen van een hypotheek geen probleem meer moeten zijn.
Lees verder
€