Notaris en woningaankoop
De koper van een nieuwe woning krijgt nu een financieel voordeel van 4% van de koopsom. Dankzij de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% krijgt de notaris enkele duizenden euro’s minder betaald. Met dit bespaarde geld kan de nieuwe woning mooi worden voorzien van de gewenste aanpassingen. Wonen in de nieuwe woning zal daarom een hogere levensstandaard hebben en de koper zal onbewust geld verdienen. Het kopen van een huis vermindert ook de hypotheekschuld.
Een huis kopen
Onroerend goed, zoals een gekocht huis dat nu in eigendom is, wordt een aanzienlijk deel van het eigen vermogen. Bij eigen vermogen kan het onroerend goed ook als onderpand voor de lening dienen. Vaak is het pand dan verhypothekeerd. Bij een hypotheek is er de zekerheid dat het geleende geld wordt terugbetaald aan de geldverstrekker (hypotheekverstrekker).
Notaris
Het grote financiële belang van vastgoedtransacties voor het economisch verkeer heeft de wetgever genoodzaakt een notariële akte op te maken over de levering van onroerend goed en het verstrekken van een hypotheek daarop. De notariële akte moet worden opgemaakt door een notaris. Bij welke notaris de leveringsakte (de zogenaamde leveringsakte) moet worden opgemaakt, wordt in principe door de koper bepaald. De koper moet immers vaak de kosten van de akte betalen. Indien koper en verkoper dus niet anders zijn overeengekomen, heeft de koper ook het beslissende recht om een notaris te kiezen. De geselecteerde notaris maakt de koopakte op.
Opleiding
Het zal duidelijk zijn dat de notaris voor het opmaken van de akte van levering (akte van levering) veel voorbereidend werk moet doen. Bij het kopen van een woning hoort vaak een financieringsbeslissing. Een (jongere) notaris is het beste in staat om objectieve informatie te geven over financieringsmogelijkheden en de juridische consequenties daarvan.
Bevooroordeelde expertise
Het is erg vervelend als je problemen hebt bij het maken van een aankoopbeslissing. Problemen die zich kunnen voordoen bij bijvoorbeeld het kopen van een huurwoning of het kopen van een huis met bezwarende borgsommen. Dit kunnen kettingbepalingen en erfdienstbaarheden zijn. De (jongere) notaris bespreekt in een gratis adviesgesprek de juridische aspecten van de aankoop en financiering.
Voorlopige verkoopakte
Een goede voorbereiding is de beste basis om problemen met acquisitie en financiering in de toekomst te voorkomen. Beide onderwerpen (aankoop en financiering) zijn erg belangrijk bij de beslissing om een woning te kopen. Het komt vaak voor dat iemand een huis koopt en de financiering nog niet rond is. Het resultaat is vaak dat de koper volledig betrokken is bij de aankoop. Dit geldt ook voor gevallen waarin de koper – omdat hij te weinig geld heeft of te weinig geld kan lenen – de financiering niet rond kan krijgen. In een dergelijke situatie heeft de verkoper de mogelijkheid om van de koop af te zien. De koper verliest – vaak in deze situaties tenminste – tien procent van de koopsom in de vorm van een boete. Daarnaast kan het zijn dat de koper soms nog meer geld moet betalen als schadevergoeding.
De koopovereenkomst is definitief
De koopovereenkomst zelf wordt in de regel altijd schriftelijk tussen koper en verkoper opgesteld. Let op: “In zo’n geval is het onjuist om te spreken van een ‘voorlopige koopakte’, terwijl de koopovereenkomst definitief is geworden na de ondertekening van koper en verkoper. De koopovereenkomst hoeft niet te worden opgemaakt op een notaris.”
Amsterdam
Gelukkig is het in Amsterdam al jaren gebruikelijk dat een notaris de koopakte opmaakt. Deze gewoonte is welkom voor de bescherming van de koper. Daarna bevestigt de door de notaris opgemaakte akte eenvoudigweg de verplichtingen van de verkoper en de koper. De reeds mondeling gesloten koopakte wordt opnieuw vastgelegd en schriftelijk bevestigd door de notaris. Alle aspecten van de verkoop worden besproken en toegelicht door de notaris, in aanwezigheid van de notaris vindt er ook overleg plaats tussen de verkoper en de koper. De verkoper moet op verzoek van de notaris informatie over de woning verstrekken.
risico-inventaris
De koper dient zijn wensen met betrekking tot het gebruik van de woning duidelijk aan de notaris kenbaar te maken. In aanwezigheid van een notaris is het ook nodig om te bespreken wie het risico draagt als er later onverwachte en onvoorziene onduidelijkheden aan het licht komen. Daarom zal in de akte worden vermeld wanneer de verkoop niet zal plaatsvinden. Zaken als de koper krijgt bijvoorbeeld geen financiering. De (jongere) notaris heeft dan ook als objectief deskundige advocaat een zeer belangrijke taak bij het vastleggen van het koopcontract.
Koninklijke Beroepsorganisatie van Notarissen
De Koninklijke Vereniging van Notarissen beveelt de koper en verkoper duidelijk aan om reeds bij de mondelinge besluitvorming over de aankoop een notaris in te schakelen. Het voordeel van het opstellen van een koopovereenkomst met een notaris is een zeer deskundige begeleiding en advies op juridisch gebied.
Bouwprojecten
Bij nieuwbouwprojecten hebben de aannemer en de projectontwikkelaar meestal de gewoonte om het hele project door één notaris te laten behandelen. Voordeel voor de koper is dat het bouwplan, ‘specificaties’ en overige voorwaarden bij de notaris aanwezig zijn. Bij bouwprojecten kan de huizenkoper van het bouwproject uiteraard ook zijn notaris bellen voor advies. Aan deze integratie zijn echter extra kosten verbonden.
Voorbeeld koop-/contractovereenkomst
Overigens hebben het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, de Consumentenbond, de Koninklijke Vereniging van Notarissen, de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM, de Vereniging van Bouwondernemers en de Vereniging van Eigenaren gezamenlijk een model koop/aannemingsovereenkomst ontwikkeld . Ook worden algemene regels opgesteld. In de model koop/aannemingsovereenkomst worden de rechten en plichten van de koper en de aannemer van de nog te bouwen woning zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. Dit “model” elimineert veel geschillen over de uitvoering van het contract.
Eigendomsoverdracht
In de koop/aannemingsovereenkomst staan alle voorwaarden die van toepassing zijn op de voorgestelde woning. Denk aan:
- tijd van overdracht van grondeigendom
- moment van eigendomsoverdracht van de woning
- hoe verschillen tussen werkelijke en opgegeven afmetingen worden opgelost
- aanbetalingsbedrag
- betalingswijze
- Tijd om te bezorgen
- regelingen voor eventuele subsidie.
Algemene regels voor het kopen en bouwen van een huis
De algemene woningaankoop- en bouwregelgeving regelt zaken die voor elke nieuwe woning gelden. Dit geldt bijvoorbeeld voor:
- gevolgen van constructiewijzigingen,
- Pijp ligging,
- toezicht op de uitvoering,
- onderhoudsperiode
- aansprakelijkheid van de aannemer.
overdrachtsbelasting
Nu de overdrachtsbelasting (tijdelijk) is verlaagd van 6% naar 2%, is het aan te raden om altijd een (nieuwere) notaris in te schakelen. Dit is vooral wenselijk omdat een notaris over de nodige juridische kennis beschikt om na (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting een koopakte op te stellen voor een nog (afgebouwde) woning in aanbouw. Dit heeft vooral te maken met de grote financiële belangen van koper en verkoper bij het sluiten van het koopcontract.€