Moet ik belasting betalen over het eigen vermogen?
Het rendement op geld geïnvesteerd in onroerend goed kan hoog zijn. Als u uw huis verkoopt, realiseert u dan de overwaarde, moet u dit aangeven bij de Belastingdienst?
Het eigen vermogen is het bedrag dat overblijft als de woning wordt verkocht. Het hypotheekbedrag moet eerst worden afgelost van het verkoopbedrag. Het eigen vermogen neemt toe met de aflossing van de hypotheek. Eigen vermogen betekent niet noodzakelijkerwijs gerealiseerde winst.
Hoe wordt eigen vermogen opgebouwd?
De meeste mensen hebben een hypotheek nodig om een huis te kopen. Het is mogelijk om extra kosten mee te financieren, die in de praktijk vaak voorkomen. Als de woning na tien jaar wordt verkocht, wordt meerwaarde gerealiseerd als de opbrengst hoger is dan de hypotheek op de woning. Als de hypotheek in die tien jaar wordt afgelost, neemt het eigen vermogen toe.
Moet ik de overwaarde aangeven bij de Belastingdienst?
U hoeft het niet specifiek als verkoopopbrengst te melden, maar de opbrengst wordt meegewogen bij het bepalen van het bedrag aan belasting op het vermogen in de derde kolom. Het bedrag van 21.139 euro is per belastingplichtige vrijgesteld van belasting.
Kan het gerealiseerde overschot vrij besteed worden?
Het hangt ervan af of je weer een huis gaat kopen of niet. Koopt u het huis later weer, dan moet het geld gebruikt worden om in het huis te investeren. In het verleden kon het eigen vermogen vrij besteed worden, maar door de invoering van de aanvullende kredietregeling moet het geld geïnvesteerd worden in het kopen van een ander huis. Gebeurt dit niet, dan is de betaalde hypotheekrente over de nieuwe hypotheek niet volledig aftrekbaar.
Is er een fiscaal gunstige regeling voor gerealiseerde verliezen bij verkoop eigen woning?
Nee, na de verkoop moet de voormalige eigenaar van de woning de schuld aan de bank terugbetalen. Deze schuld kan worden gebruikt om de belastbare grondslag in de derde kolom te bepalen, maar dit biedt weinig troost. De resterende schuld kan worden meegefinancierd in een nieuwe hypotheek. In de praktijk zal dit vanwege bankacceptatienormen vaak niet gebeuren.
Hoeveel vermogen wordt belast in de derde kolom?
De vermogenswaarde van de woning wordt opgeteld bij uw vermogen en andere bezittingen om in de derde kolom mee te nemen voor het bepalen van de heffingsgrondslag. Andere componenten zijn bijvoorbeeld investeringen en een tweede woning. Er wordt vanuit gegaan dat u 4 procent rendement over de heffingsgrondslag krijgt. Het maakt HMRC niet uit hoeveel u daadwerkelijk heeft terugverdiend. Over deze veronderstelde winst moet u 30 procent belasting betalen.
Als de belastbare grondslag 70.000 euro is, kan het bedrag eerst worden verlaagd met een vrijstelling van 21.139 euro (in 2012). De vrijstelling van fiscale partners is dus 42.278 euro. Het bedrag van 27.722 euro is inbegrepen in de vergoeding. Het veronderstelde rendement is EUR 1.108,88 (EUR 27.722 x 4 procent). De vergoeding bedraagt 30 procent van EUR 1108,88 = EUR 332,66.€