Medefinanciering van de resterende schuld
De woningwaardes in Nederland zijn gedaald als gevolg van de financiële crisis. Deze herfst zorgde ervoor dat veel huizen onder water kwamen te staan; de hypotheekschuld is groter dan de waarde van de woning. In 2014 stonden maar liefst 1,5 miljoen huizen onder water. Door vrijwillig een woning te verkopen ontstaat er een restschuld die vaak niet in één keer afbetaald kan worden. Welke mogelijkheden bieden grote hypotheekverstrekkers wanneer deze situatie zich voordoet?
Huis onder water
Er is sprake van een restschuld als de hypotheekschuld groter is dan de waarde van de woning bij verkoop. Wanneer het onroerend goed wordt verkocht, wordt het pandrecht overgedragen en moet de schuld worden terugbetaald. De resterende schuld is het bedrag dat overblijft. Omdat veel huiseigenaren hun woning niet kunnen of willen verkopen vanwege een restschuld (voornamelijk door de daling van de huizenprijzen sinds de financiële crisis), hebben banken en de overheid ervoor gekozen om de regulering van cofinanciering uit te breiden. resterende schuld. Zo is het voor huiseigenaren mogelijk om ondanks de resterende schuld toch door te stromen naar hun volgende woning. In 2015 gaan de vijf grootste hypotheekverstrekkers (ABN Amro, Rabobank, ING Bank, Florius, Aegon) de volgende belangrijke voorwaarden hanteren.
ABN Amro
Op basis van haar beleid in 2015 is ABN Amro de meest flexibele bank als het gaat om cofinanciering van resterende schulden. Zowel bestaande als nieuwe klanten (die een hypotheek bij een andere bank hadden geplaatst) kunnen de resterende schuld voor de verkoop van de bestaande woning meenemen in de financiering van de nieuwe woning. Het is mogelijk tot 115% van de waarde van de woning (maximaal 75.000 euro). Met een woning van 250.000 euro mag je dus de maximale restschuld van 37.500 euro meefinancieren om de restschuld van de vorige woning af te kunnen betalen. Het inkomen moet echter voldoende zijn om de hypotheek te financieren, inclusief de hypotheek voor de resterende schuld, en zodat de klant niet genoeg geld heeft om de resterende schuld af te lossen. Over het extra deel van de lening is geen hogere rente verschuldigd. De resterende schuld moet echter binnen 15 jaar worden afgelost. Deze aflossing is gelijk aan de periode waarin de hypotheek wordt afgelost over de hypotheekrente over de resterende schuld. De resterende schuld gedurende 15 jaar is aftrekbaar. Dit geldt alleen voor de resterende schuld die vanaf 29 oktober 2012 is aangegaan.
Rabobank
Het is ook mogelijk om de resterende schuld aan de Rabobank mee te financieren. Deze deal is beschikbaar voor zowel bestaande als nieuwe klanten. In tegenstelling tot ABN Amro heeft Rabobank geen standaard rente die aanvullend gefinancierd kan worden. Op basis van een individuele aanvraag en de beschikbaarheid van de klant wordt gekeken of en in hoeverre de resterende schuld kan worden meegefinancierd. Hierdoor kan in sommige gevallen een hogere restschuld gefinancierd worden dan bij ABN Amro, die in principe tot 115% van de woningwaarde blijft. Als de lening, inclusief de resterende schuld, hoger is dan 103% van de waarde van de woning, wordt er extra oplegrente in rekening gebracht. Deze premie kan stijgen als de hypotheekschuld als percentage van de waarde van de woning stijgt.
ING Bank
ING Bank biedt de mogelijkheid om de resterende schuld mee te financieren. Dit geldt alleen voor bestaande klanten of nieuwe klanten waarvan de huidige bank niet meer actief is op de hypotheekmarkt. Dit kan een failliete bank zijn of een buitenlandse bank die zich terugtrekt uit de Nederlandse hypotheekmarkt. Klanten die vrijwillig willen overstappen naar ING Bank kunnen de resterende schuld niet meefinancieren. Net als Rabobank kan ING Bank in bepaalde gevallen een hogere hypotheek verstrekken dan 115% van de waarde van de woning, waardoor u een grotere restschuld mee kunt financieren. Ook voor ING Bank is de beschikbaarheid van leningen belangrijk en moet de resterende schuld binnen maximaal 15 jaar worden afgelost.
Florius
Als onderdeel van ABN Amro hanteert Florius in wezen dezelfde regels als ABN Amro. Bij Florius is het mogelijk om de resterende schuld mee te financieren als de resterende schuld is ontstaan na 29 oktober 2014. De nieuwe hypotheek, inclusief de resterende schuld, mag niet hoger zijn dan 115% van de waarde van de nieuwe woning, totdat maximaal 75.000 euro. De resterende schuld moet binnen 15 jaar worden afgelost.
Aegon
Aegon mag ook de resterende schuld meefinancieren. Dit geldt echter alleen voor leningen aan bestaande hypotheekklanten. De resterende schuld moet in 10 jaar worden afgelost. Het bedrag van de resterende schuld wordt individueel beoordeeld, maar maximaal 115% van de waarde van de woning.
Restschuld financieren met NHG?
De resterende schuld die in de nieuwe lening is opgenomen, voldoet aan bepaalde voorwaarden in het kader van de NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Een hypotheek met een restschuld mag niet hoger zijn dan 265.000 euro en de restschuld moet binnen 15 jaar worden afgelost. Daarnaast moet de resterende schuld voortkomen uit de hypotheek die aan NHG is verstrekt.
Conclusie
De grote hypotheekverstrekkers hebben bijna allemaal versoepelde regels om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Tot 2013 waren de mogelijkheden om de resterende schuld mee te financieren zeer beperkt, maar nu zijn ze er wel. Er moet echter worden opgemerkt dat de resterende schuld het maximale bedrag dat op een nieuwe hypotheek kan worden geleend, beperkt. De totale hypotheek, inclusief de resterende schuld, moet op basis van inkomen kunnen worden afbetaald. Deze restschuld zorgt ervoor dat het maximaal te lenen bedrag voor een nieuwe woning wordt verlaagd.€