Lineaire hypotheek, spaarhypotheek en annuïteitenhypotheek
Als u een eigen woning wilt kopen, zult u waarschijnlijk een hypothecaire lening moeten afsluiten. Er zijn verschillende soorten hypotheken en ze zijn allemaal geschikt voor verschillende situaties. In dit artikel vindt u informatie over lineaire hypotheken, spaarhypotheken en annuïteitenhypotheken; wat ze betekenen, waar ze goed voor zijn en wat de voor- en nadelen zijn…
Hypothecaire lening
Als u uw eigen huis wilt kopen, kunt u waarschijnlijk niet het hele bedrag uit eigen zak betalen. Op zich is dit geen probleem, er zijn namelijk veel banken en institutionele beleggers (bijvoorbeeld instellingen zoals pensioenfondsen en verzekeraars) die u dit geld willen lenen. Dan kan de instelling die u geld leent uw woning verkopen als u de afgesproken aflossingen en rentebetalingen niet nakomt. Op deze manier neemt de kredietverstrekker niet veel risico. Als u later uw huis wilt verkopen, heeft de geldschieter (bank) in eerste instantie de opbrengst, die van de woningopbrengst alle bedragen aftrekt die hij nog van u moet eisen. Als er iets over is, is het voor jou.
Natuurlijk leent de bank niet onbeperkt geld als je een huis of een stuk grond wilt kopen. Het bedrag dat u kunt lenen is onder meer afhankelijk van uw inkomen, het inkomen van uw partner en of u andere schulden heeft.
In de volksmond wordt vaak gezegd dat je als huizenkoper of -eigenaar een hypotheek “neemt” of “hebt”. Dit is echter niet goed. De eigenaar van het huis is de lener, dit wordt de hypotheekgever genoemd. De geldschieter (zoals een bank) is de geldschieter, dit wordt de hypotheekhouder genoemd.
We onderscheiden de volgende hypotheken:
- lineaire hypotheek;
- spaarhypotheek;
- annuïtaire hypotheek.
lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek wordt elke periode hetzelfde bedrag afgelost. Om dit toe te lichten volgt hieronder een overzicht van aflossingskosten, rente (percentage) en maandlasten. Dit voorbeeld betreft een hypothecaire lening van 100.000 euro, met een looptijd van 10 jaar en een rentepercentage van 6%. De belastingvermindering is vastgesteld op 40%.
| Voor jaren | Schuldsaldo | Aflossing | Interesse | Belastingvoordelen | Maandelijkse kosten |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 100.000 euro | 10.000 euro | 6000 euro | 2400 euro | 1133,33 euro |
| 2 | 90.000 euro | 10.000 euro | 5400 euro | 2160 euro | 1103.33 euro |
| 3 | 80.000 euro | 10.000 euro | 4800 euro | 1920 euro | 1073,33 euro |
| 4 | 70.000 euro | 10.000 euro | 4200 euro | 1680 euro | 1043,33 euro |
| 5 | 60.000 euro | 10.000 euro | 3600 euro | 1440 euro | 1013,33 euro |
| 6 | 50.000 euro | 10.000 euro | 3000 euro | 1200 euro | 983,33 euro |
| 7 | 40.000 euro | 10.000 euro | 2400 euro | 960 euro | 953,55 euro |
| 8 | 30.000 euro | 10.000 euro | 1800 euro | 720 euro | 923,33 euro |
| 9 | 20.000 euro | 10.000 euro | 1200 euro | 480 euro | 893,33 euro |
| 10 | 10.000 euro | 10.000 euro | 600 euro | 240 euro | 863,33 euro |
Voordelen van een lineaire hypotheek:
- De rentekosten dalen snel;
- De schuld wordt steeds kleiner en de maandelijkse betalingen ook.
Nadelen van een lineaire hypotheek:
- De belastingaftrek neemt snel af.
Het blijkt dat bij een lineaire hypotheek de kosten elk jaar lager zijn. Deze hypotheekvorm is niet voor iedereen geschikt. Als je jong bent, kun je nog de nodige salarisverhoging verwachten, dus het is niet gunstig om in de eerste jaren van de looptijd het meeste te betalen. Een lineaire hypotheek is zeer geschikt voor ouderen met een dalend inkomen, zoals pensionering.
Spaarhypotheek
Een spaarhypotheek kenmerkt zich doordat er gedurende de gehele looptijd niet wordt afgelost. In plaats daarvan betaalt u elk jaar of elke maand een spaarpremie. Premies worden belegd zodat je na de looptijd een geleend bedrag hebt, waarna de lening zou kunnen worden afgelost. De hoogte van de spaarbonus is onder meer afhankelijk van de looptijd van de lening en de leeftijd van de kredietnemer. Meestal is een deel van de spaarpremie de premie op de overlijdensrisicoverzekering. Als de kredietnemer tijdens de looptijd overlijdt, kan deze verzekering de resterende schuld terugbetalen. Hoe jonger u bent, hoe lager uw premie zal zijn. De belangrijkste aanbieders van hypotheeksparen zijn institutionele beleggers: levensverzekeraars en pensioenfondsen.
Ter toelichting van spaarhypotheken vindt u hieronder een overzicht van aflossingskosten, rente (percentage) en maandlasten. In dit voorbeeld gaan we uit van dezelfde situatie als in het lineaire hypotheekvoorbeeld.
| Voor jaren | Schuldsaldo | Spaarbonus | Interesse | Belastingvoordelen | Maandelijkse kosten |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 2 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 3 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 4 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 5 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 6 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 7 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 8 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 9 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
| 10 | 100.000 euro | 8209,65 euro | 6000 euro | 2400 euro | 984,14 euro |
Voordelen van een spaarhypotheek:
- De fiscale voordelen zijn groot: er is jaarlijks een maximale renteaftrek;
- Over de rente over het spaarbedrag betaalt u onder bepaalde omstandigheden geen belasting;
- Maandelijkse betalingen blijven elk jaar hetzelfde, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Nadelen van een spaarhypotheek:
- De rentekosten zijn hoog: u betaalt elk jaar rente over het gehele geleende bedrag;
- Het percentage dat u op uw spaargeld krijgt, is vaak lager dan het percentage dat u zelf moet betalen.
Een spaarhypotheek is met name geschikt voor mensen met hoge inkomens, dus als de inkomenspiek een hoog belastingtarief heeft (bijvoorbeeld 52%). Zo krijgt u maximale belastingvermindering.
annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek wordt de lijfrente maandelijks afbetaald. Een lijfrente is periodiek, dus het totale bedrag aan rente en aflossing is gelijk. Net als bij een spaarhypotheek blijven de jaarlasten elk jaar gelijk. Bij een lening van 100.000 euro voor 10 jaar met een rentevoet van 6% is de lijfrente 13.586,80 euro. Binnen 10 jaar moet dit bedrag aan het einde van het jaar worden betaald. Een lijfrente bestaat dus deels uit rente en deels uit aflossing. Er wordt jaarlijks een bedrag afgelost waardoor het lijfrente rentebedrag lager is en het aflossingsbedrag hoger. Via de computer krijg je het volgende schema voor een lening van 10 jaar van € 100.000 (6%):
| Voor jaren | Schuldsaldo | Lijfrente | Interesse | Aflossing | Belastingvoordelen | Maandelijkse kosten |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 100.000 euro | 13.586,80 euro | 6000 euro | 7.586.80 | 2400 euro | 932,23 euro |
| 2 | 92.413,20 euro | 13.586,80 euro | 5544,79 euro | 8.042,01 | 2217,92 euro | 947,41 euro |
| 3 | 84.371,19 euro | 13.586,80 euro | 5062,27 euro | 8.524,53 | 2024,91 euro | 963,49 euro |
| 4 | 75.846,66 euro | 13.586,80 euro | € 4550,80 | 9,036.00 | 1820,32 euro | 980,54 euro |
| 5 | 66.810,66 euro | 13.586,80 euro | 4.008,64 euro | 9,578,16 | 1603,46 euro | 998,61 euro |
| 6 | 57.232,50 euro | 13.586,80 euro | 3433,95 euro | 10,152,85 | 1373,58 euro | 1107,77 euro |
| 7 | 47.079,65 euro | 13.586,80 euro | 2824,78 euro | 10,762,02 | 1129,91 euro | 1038,07 euro |
| 8 | 36.317,63 euro | 13.586,80 euro | 2179,06 euro | 11.407,74 | 871,62 euro | 1059,60 euro |
| 9 | 24.909,89 euro | 13.586,80 euro | 1494,59 euro | 12 092 21 | 597,84 euro | 1082,41 euro |
| 10 | 12.817,68 euro | 13.586,80 euro | € 769,06 | 12.817,74 | 307.62 euro | 1106,60 euro |
Voordelen van een spaarhypotheek:
- In de beginjaren zijn er weinig teruggaven, dus in deze jaren is er een groot belastingvoordeel;
- De maandlasten in de beginjaren zijn lager dan aan het einde van de looptijd, wat prettig is als je inkomen in de loop van de tijd stijgt.
Nadelen van een spaarhypotheek:
- Gedurende de looptijd wordt de belastingvermindering steeds minder;
- De maandlasten zijn aan het einde van de looptijd relatief hoog, wat een nadeel is als je inkomen begint te dalen, zoals bij pensionering.
Op basis van deze voor- en nadelen kan worden geconcludeerd dat een annuïteitenhypotheek het meest geschikt is voor jongeren van wie het inkomen blijft stijgen. Het is dus duidelijk dat het kiezen van de juiste hypotheekvorm niet eenvoudig is en sterk afhankelijk is van uw persoonlijke situatie.€