Vraag Over

Alle antwoorden

Lange termijn verhuur in Amsterdam, grote veranderingen vanaf 2017

Lange termijn verhuur in Amsterdam, grote veranderingen vanaf 2017

In de nacht van 28 op 29 juni 2017 nam de gemeente Amsterdam een ​​historisch besluit. Het erfpachtsysteem wordt na 120 jaar herzien. Amsterdam gaat van vaste naar vaste huur. Bij een doorlopende erfpacht wordt de canon – het bedrag dat huiseigenaren aan de gemeente moeten betalen voor het gebruik van de grond – aan het einde van elke periode verhoogd. Bij een vaste erfpacht berekent de gemeente de canon slechts één keer. Huiseigenaren hebben tot 1 januari 2020 de tijd om te veranderen. Ze kunnen er ook voor kiezen om in het huidige systeem te blijven. Voor nieuwbouwwoningen is de vaste erfpacht reeds op 1 juli 2016 ingegaan. Er zijn 120.000 huiseigenaren in Amsterdam die te maken hebben met grondhuur.

Wat betekent grond huren in Amsterdam?

Erfpachtrechten zijn zakelijke rechten. De gemeente Amsterdam bezit circa 80% van de grond binnen de gemeente. Een groot deel ervan is door de gemeente voor lange tijd gehuurd. Dit betekent dat de huiseigenaren huur betalen aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Dit wordt canon genoemd. Het kan jaarlijks worden betaald, maar vaak wordt de canon in één keer afgelost voor een vaste periode (meestal 50 of 75 jaar). Na afloop van deze termijn kan de gemeente de hoogte van de grondhuur opnieuw vaststellen volgens de huidige systematiek. Zo profiteert de gemeente van de stijging van de grondwaarde. Voor huiseigenaren kan dit aan het einde van de periode tot forse prijsstijgingen leiden.

Waarom grond huren?

Het permanente erfpachtsysteem werd in 1896 in Amsterdam ingevoerd door de vooruitstrevende liberale wethouder Treub. Als u een huis in Amsterdam kocht, kocht u de grond eronder niet meer. Het idee was dat de waarde van die grond niet stijgt door de huiseigenaar, maar door wat er gebeurt met de omgeving van dat huis. Bijvoorbeeld omdat de gemeente infrastructuur of objecten bouwt. Als de waarde van grond stijgt door het grondpachtsysteem, profiteert de hele gemeenschap van deze stijging, niet alleen de huiseigenaar. Daarnaast wilde de gemeente invloed op het grondgebruik behouden en speculatie voorkomen.

Het landleasesysteem wijzigen

In 2014 sloten D66, VVD en SP een regeerakkoord in Amsterdam, waarin onder meer wijzigingen in het gronderfpachtstelsel waren opgenomen: van permanente gronderfpacht naar eeuwigdurende gronderfpacht. Dit betekent dat de gemeente nog steeds eigenaar is van de grond, maar de grondhuur niet meer na elke periode wordt verhoogd. De canon wordt opnieuw ingesteld en vanaf dit punt weten huiseigenaren voor altijd waar ze aan toe zijn. Ze kunnen dan kiezen of ze de canon jaarlijks willen betalen of in één keer willen afkopen. In dat laatste geval hoeven huiseigenaren nooit meer erfpachtcanon te betalen.

Eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw per 1 juli 2016

Op 1 juli 2016 is de nieuwe erfpachtregeling voor nieuwbouw in werking getreden. In de praktijk betekent dit niet dat mensen die na 1 juli een nieuwe woning kopen automatisch met de nieuwe regels te maken krijgen. Voor de woningen die in 2016 zijn gebouwd, sloten projectontwikkelaars en woningcorporaties veel eerder langjarige huurcontracten met de gemeente, volgens de toen geldende regelgeving. Voor deze woningen zullen de eigenaren nog te maken krijgen met het oude systeem: permanente erfpacht. De nieuwe regeling is van toepassing op verdere nieuwbouw en nieuwe zelfbouwpercelen waarvoor na 1 juli 2016 contracten worden afgesloten. Dit betekent dat eeuwigdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht meerdere jaren naast elkaar zullen bestaan.

Overstapregeling voor bestaande huiseigenaren

Op 5 januari 2017 heeft de gemeente een inruilregeling aangekondigd voor de 120.000 bestaande woningeigenaren die te maken hebben met erfpacht. Met dit overstapschema hebben huiseigenaren vier keuzes:

  1. Schakel niet. In dat geval wordt aan het einde van de lopende periode de nieuwe canon vastgesteld.
  2. Stap nu over en kies voor een jaarlijkse canon. Dit bedrag gaat pas aan het einde van de huidige periode in, maar wordt al bepaald (en zal alleen maar toenemen met de inflatie).
  3. Schakel later over. De canon wordt op dat moment vastgesteld op basis van de dan geldende marktprijzen.
  4. Stap over en koop in één keer het nieuwe Canon bedrag. Dan betaalt de huiseigenaar nooit meer erfpachtcanon. Als huiseigenaren dit in 2020 doen, krijgen ze een flinke korting.

Een storm van protesten

Toen de plannen bekend werden gemaakt, barstte een storm van protest los. Veel huiseigenaren schrokken van de € 10.000 tot € 100.000 die ze zouden moeten betalen om eeuwigdurende erfpachtgrond te kopen. Amsterdammers konden tot 19 februari 2017 hun mening geven over de inruilregeling. Als gevolg hiervan zijn er maar liefst 7.000 reacties ontvangen en zijn er diverse wijzigingen in het voorstel doorgevoerd. Met enkele forse kortingen probeert de gemeente huiseigenaren te stimuleren om in 2020 over te stappen op het vaste huursysteem.

Hoe wordt de hoogte van de eeuwigdurende canon bepaald?

Het uitgangspunt is de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de zogenaamde wijkstraatquote. Het straatquotum van de wijk is het gemiddelde van het individuele grondquotum van een representatief aantal woningen in het deel van de straat (deel a). Er wordt rekening gehouden met verschillen in de ligging van de woning (aan het water, aan een drukke weg, naast een park…). Dit resulteert in een cijfer dat de gemeente de erfpachtwaarde noemt. Aangezien dit een situatie is waarin de huurder weinig beoordelingsvrijheid heeft, schrijft de gemeente de waarde van de gehuurde grond af met 10%. Het resulterende getal wordt vervolgens vermenigvuldigd met het canonieke percentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld in het grondprijsbeleid. Tijdens de overgangsperiode biedt de gemeente huiseigenaren een extra korting van 25%.

Kunnen huiseigenaren inschatten hoeveel hun overstap gaat kosten?

Huiseigenaren krijgen beter inzicht als ze kunnen rekenen. De gemeente heeft hiervoor een rekentool ontwikkeld. Dit is de nieuwe rekentool na aanpassing van het voorstel. Het bedrag is een indicatie, exclusief notariskosten. Vanaf 1 oktober 2017 kunnen verhuurders een definitief bod opvragen bij de gemeente. Deze aanbieding is geldig t/m 1 januari 2020.

Korting voor snelle beslissers

De gemeente Amsterdam probeert huiseigenaren te overtuigen om gebruik te maken van de ruilperiode door ze verschillende kortingen aan te bieden.

Hete politieke strijd

De verantwoordelijk wethouder Erik van der Burgh (VVD) heeft veel moeite gedaan om het voorstel door de gemeenteraad te krijgen. Het was een complex coalitieakkoord tussen VVD, D66 en SP. Aanhangers van VVD en D66 hebben zichzelf echt bewogen. De hele oppositie stemde om verschillende redenen tegen. Ze verwijten het bestuur van B en W dat ze het voorstel hebben doorgedrukt en wijzen erop dat niemand echt blij is met de deal. Dat laatste is trouwens een vraag. Veel huiseigenaren hebben nu de mogelijkheid om voor een relatief laag bedrag erfpacht af te sluiten.

Is het een uitgemaakte zaak?

Op 28 juni 2017 heeft een voorzieningenrechter het referendumverzoek van de Amsterdamse Stichting Erfpachtersbelangen (SEBA) afgewezen. Op dezelfde dag maakte ook wijlen burgemeester Eberhard van der Laan bekend dat hij geen juridische mogelijkheden zag om een ​​referendum te houden. SEBA heeft echter de volgende actie aangekondigd. Van het verzoek van de Kroon om vernietiging tot de massale actie.

2018: Nieuw zwart-wit bord

Op 30 mei 2018 is een nieuwe raad van GroenLinks, D66, PvdA en SP aangetreden. Omdat dit college veel linkser is dan het vorige, was de verwachting dat het nieuwe eeuwigdurende erfpachtsysteem zou worden beschadigd. Dit is echter niet het geval. Sterker nog, het nieuwe college biedt overstappers 10% extra korting als ze vóór 2020 overstappen.

Protesten tot zwijgen gebracht

De storm over het nieuwe erfpachtstelsel is na de gemeenteraadsverkiezingen van 2018 gaan liggen. Er werd een speciale huurderspartij gevormd die zich op de kiezerslijst van het CDA, een uitgesproken tegenstander van het nieuwe huurstelsel, schaarde. Deze lijstcombinatie wist echter niet meer dan 1 plaats te behalen. Zo’n nummer had het CDA in de vorige regeerperiode al. Voor veel huiseigenaren is overstappen voor 2020 voordelig. Het grootste probleem is de zeer trage verwerking van overstapverzoeken. In 2018 zijn de wachtlijsten gegroeid tot ruim een ​​half jaar.€