Kan de Duitse hypotheek ons redden?
In mei 2013 toonde een consortium van Duitse banken interesse in het verstrekken van hypotheken op de Nederlandse markt, een initiatief dat werd geprezen door vergelijkingswebsite Independer: “eindelijk meer concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt”.
Welke Duitse banken verstrekken hypotheken in Nederland?
Tien Nederlandse financiële adviesbureaus, waaronder Adfinis in Deventer, gaan de Duitse hypotheken bemiddelen. Volgens Adfinis zou dit gevolgen hebben voor zeven Duitse dienstverleners: zes banken en één verzekeraar. Onder andere werden genoemd:
- Duitse Bank;
- Volksbank;
- DSL-bank;
- Verzekeraar Allianz.
Lagere rente voor Duitse hypotheken
Nederlandse makelaars bieden voornamelijk hypotheken uit Duitsland aan omdat de hypotheekrente in Duitsland veel lager is dan in Nederland, al zijn goedkope Duitse hypotheken natuurlijk niet zonder risico.
De rente in onze Oosterburen is ongeveer 1 tot 2% (met/zonder NHG) lager dan de geldende tarieven in Nederland; Begin 2013 was het percentage van 2,8% voor een vaste periode van 10 jaar geen uitzondering. Er moet echter worden opgemerkt dat dit de Duitse obligatierente was. Voor Nederlands onderpand zou je verwachten dat ze een risicopremie hanteren.
De hypotheekrenteaftrek voor Duitse hypotheken blijft ongewijzigd
Overigens verstrekken de Duitse banken die deelnemen aan het consortium alleen annuïteitenhypotheken zodat er aan het einde een volledige aflossing is. De in ons land geldende fiscale renteaftrek geldt echter ook onverkort voor Duitse hypotheken.
Vaste rente periode
Ook hier kan de Nederlandse klant volgens Adfinis kiezen uit meerdere rentevaste periodes, zelfs tot 30 jaar. Andere hypotheekadviseurs kunnen dit echter niet bevestigen. Sommige regionale Duitse banken, die tot nu toe bescheiden opereerden in de Nederlandse grensregio’s, gingen doorgaans verplichtingen aan voor maximaal 5 tot 10 jaar.
Financiering tot 100%
Hoewel sommige Nederlandse hypotheekverstrekkers daaraan twijfelen, konden woningzoekenden hun woning tot 100% financieren met een Duitse hypotheek. Een beetje vreemd, want doorgaans financieren Duitse banken slechts 50 tot 60% van de vrije doorverkoopwaarde. Bemiddelaar Adfinis in Deventer is het daarmee eens, maar stelt dat de betrokken Duitse banken het arrangement met 100% financiering op de markt wilden brengen, vooral voor de Nederlandse markt.
Overdrachtsbelasting en advieskosten
De overdrachtsbelasting (momenteel 2%) en hypotheekadvieskosten, die in totaal 2 tot 3.000 euro bedragen, worden medegefinancierd door de Duitse bank. Daarom zullen huizenkopers deze kosten uit eigen zak moeten dekken. Onze Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dekt ook geen Duitse hypotheken.
Waarom hebben Nederlandse klanten verschillende borgingsnormen?
Het lijkt misschien vreemd dat Duitse banken in een consortium plotseling afwijken van hun gebruikelijke leennormen. In tegenstelling tot het beleid op de woningmarkt, zijn mensen nu ineens bereid om tot 100% van de waarde van de woning te financieren.
Maar volgens marktexperts zijn er goede argumenten die een dergelijke ommekeer rechtvaardigen:
- Door het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt (slechts vier grote partijen beheersen 80 tot 90% van de markt) is hier nog een enorm verkooppotentieel;
- En dan is er natuurlijk nog het feit dat onze nieuwe belastingregels beter aansluiten bij die van Duitsland: verplichte aflossing via een annuïtaire of lineaire hypotheek.
€
€