Investeringen in onroerend goed

Vastgoed (OG) maakt de beleggingsportefeuille efficiënter. We zetten relaties met andere beleggingscategorieën op een rij en vertellen u waar u op moet letten als u wilt beleggen in vastgoed. Directe investering = belegger koopt OG zelf (geen koopwoning). Indirecte investering = investeerder koopt aandelen of aandelen in OG investeringsfondsen (funds of funds).

Waarom vastgoed in een portefeuille?

Met OG wordt de portefeuille efficiënter: de risico-rendementverhouding is beter dan zonder OG. In termen van risico en rendement bevindt OG zich ergens tussen obligaties en aandelen. Aangezien OG een lage correlatie heeft met beide andere activa,
mogelijke risicovermindering
met behoud van het verwachte rendement. De directe correlatie van OG met aandelen en obligaties ligt tussen 0,10 en 0,15. De correlatie van Implied OG met obligaties ligt tussen -0,10 en 0,10, terwijl deze bij aandelen tussen 0,4 en 0,7 ligt: in combinatie met aandelen is de risicoreductie dus veel kleiner (zie ook mijn artikel “Asset Structuring and Rebalancing”).

Een andere reden om OG op te nemen is dat het mogelijk is
betere prestaties produceren
met actief OG-beheer. Eindelijk biedt OG een betere
bescherming tegen inflatie
, vooral in vergelijking met obligaties. Grond- en nieuwbouwprijzen stijgen doorgaans mee met de inflatie. Ten tweede hebben OG’s vaak langlopende huurovereenkomsten die specificeren dat de huren stijgen in lijn met de inflatie.

Waar moet je op letten als je wilt investeren in vastgoed:

Regionale distributie
Type eigendom. Huizen leveren een stabiel rendement op. In de meeste landen reguleert de overheid het winkelaanbod, waardoor goede resultaten behaald kunnen worden aangezien het aanbod nooit zo hoog zal zijn dat de huren onder druk komen te staan. De kantorenmarkt is een cyclische markt. In de categorie bedrijfsruimte worden relatief hoge huren betaald, maar er is een afhankelijkheid van de kredietwaardigheid van de huurder.
Hefboom: OG wordt gefinancierd met hypotheken binnen het investeringsfonds.
Kwaliteit: hangt af van bezetting van panden, ligging van panden (Locatie A?), verdeling naar aantal panden, kasstromen gegenereerd door panden.
Evaluatie: Hoe eigendommen worden gewaardeerd en hoe vaak dit gebeurt.
Kwaliteitsmanagement: Goed management kan waarde toevoegen.
Discount en premium closed-end fondsen: de prijs van speciaal genoteerde closed-end OG-fondsen verschilt vaak van de intrinsieke waarde van het aandeel. Er wordt dan een bonus of korting gecreëerd. Bij een uitgiftepremie betaalt de belegger een hogere prijs dan de intrinsieke waarde. Vaker wel dan niet maakt het fonds een korting ten opzichte van de intrinsieke waarde. Dan is de prijs te laag. Daarom kan het interessant zijn om fondsen te kopen die verdisconteerd zijn. De korting kan vervallen bij een verbetering van het sentiment, managementactie of acquisitie. De belegger wint dan.
OG-cyclus: Vooral de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt is conjunctuurgevoelig. Dus een juiste timing kan extra winst opleveren. OG-cyclus: 8 tot 10 jaar in 4 fasen:

Herstel (afnemende leegstand, geen nieuwbouw)
Uitbreiding (afnemende leegstand, nieuwbouw)
Overaanbod (toenemende leegstand, nieuwbouw)
Recessie (toenemende leegstand, meer leveringen)

De OG-cyclus loopt achter op de economische cyclus: veel projecten worden pas opgeleverd als de piek al is bereikt. OG-fondsen zouden eigenlijk voor moeten lopen op de OG-cyclus, omdat beleggers uiteindelijk anticiperen op gebeurtenissen.

€
€