Interesse opbouwen: wat is het?

Bij het kopen van een nieuwe woning komt veel kijken. Na het kopen van een huis op papier wordt een koopovereenkomst gesloten met de ontwikkelaar, bouwer of aannemer van dit woningproject. In deze overeenkomst wordt onder meer gesproken over de vergoeding van bouwtermijnen, de zogenaamde bouwrente. Maar wat is bouwrente precies, wie moet die betalen en hoe wordt de hoogte van de bouwrente berekend?

Wat is bouwrente?

Wanneer wordt besloten om een nieuwbouwwoning te kopen, wordt er een koopovereenkomst gesloten tussen de koper en de verkoper. Bij nieuwbouw is de verkoper meestal de projectontwikkelaar, bouwbedrijf of aannemer. Het begrip koopcontract is opgedeeld in twee delen: koopcontract en aannemingscontract. Een koopcontract is voor de grond die eigenaar is van het huis, en een bouwcontract is voor de bouw van het huis op die grond. Omdat de grond vaak al in het bezit is van de projectontwikkelaar of aannemer en tevens de bouwkosten van de woning voorschiet aan de koper, vraagt de projectontwikkelaar of aannemer een rentebetaling. En deze rentebetaling is over het algemeen beter bekend onder de term bouwrente.

Hoe wordt de bouwrente berekend?

Het percentage bouwrente wordt voor de verkoop door de verkoper (projectontwikkelaar of bouwaannemer) bepaald. De verkoper kan verschillende rentebetalingen instellen op de grondkosten en de contractkosten, maar dit is over het algemeen hetzelfde percentage. Momenteel ligt de bouwrente rond de 6 tot 8 procent. De verkoper bepaalt ook wanneer de bouwrente ingaat, maar dit kan alleen voor de grond worden bepaald omdat de verkoper nog niet weet wanneer hij de koopovereenkomst tekent, wanneer hij gaat bouwen, wanneer hij dus rente kan gaan rekenen over de afsluitkosten, ook wel contractsom genoemd.

Het uiteindelijke bedrag aan betaalde bouwrente kan daarom pas volledig achteraf worden berekend. Dit betekent dat bij het afsluiten van een hypotheek op een nieuwe woning die de te betalen bouwrente moet meefinancieren, een globaal bedrag moet worden berekend dat de koper aan bouwrente moet betalen. Vanzelfsprekend is deze hoeveelheid beter iets te veel dan te weinig.

Interesse in land

Bij de allereerste verkooppoging moet de ontwikkelaar of aannemer van het project aangeven wat de bouwrente is en vanaf wanneer hij de bouwrente int. Veel mensen denken dat de grondhuur pas door de verkoper kan worden geïncasseerd na ondertekening van de koopovereenkomst, maar dit is een misverstand. De verkoper van de nieuwbouw kan al rente innen op de grond vanaf het moment dat hij eigenaar is van de grond, waardoor hij de grond voorfinanciert aan de potentiële verkoper. En hiervoor kan deze verkoper zelfs rente in rekening brengen die hoger is dan de gebruikelijke tarieven, omdat de verkoper rekening kan houden met de kosten die hij maakt bij het bouwrijp maken van deze grond (zoals het leggen van leidingen en materiaalkosten). Hierdoor is het mogelijk dat op het moment dat de koopovereenkomst tot stand komt, de verkoper al enkele maanden bouwrente moet betalen.

Het uiteindelijke bedrag van de grondhuur hangt af van wanneer de grond via de notaris wordt overgedragen van de verkoper naar de koper. Uiteindelijk moet de koper op het moment van de notariële eigendomsoverdracht de verkoper de overeengekomen koopprijs van de grond betalen, en daarmee eindigt de voorfinanciering van de verkoper. De looptijd waarover de grondrente wordt berekend gaat dus in vanaf het moment dat de verkoper de ingangsdatum van de grondrente heeft bepaald tot de dag waarop de notariële eigendomsoverdracht plaatsvindt. Het is gebruikelijk dat de verschuldigde grondhuur samen met de grondprijs wordt verrekend met een notaris.

Rente op de contractprijs

De contractprijs is het bedrag dat wordt betaald om de nieuwe woning te bouwen. Deze contractprijs is opgedeeld in delen. Voor projectontwikkelaars en aannemers die zijn aangesloten bij een garantie-instituut zoals GIW of SWK worden standaardregels gehanteerd. Dit zijn meestal zeven tot acht termijnen en worden stapsgewijs bij de koper geïncasseerd. Dit omvat een termijn die eindigt wanneer de eerste verdieping is geïnstalleerd of wanneer de woning waterdicht is gemaakt. Deze termijnen worden afzonderlijk genoemd in de koopovereenkomst, zodat de koper dat later kan controleren wanneer hij de betaling ontvangt (of de factuur die overeenkomt met de betaling).

Een koper die direct betrokken wordt bij de start van een nieuwbouw en de grond voor aanvang van de bouw aan hem wordt opgeleverd, hoeft in principe geen rente te betalen over aanbetalingen. Het idee achter deze aanbetalingsrente of bouwrente is immers dat u deze aan de verkoper betaalt omdat hij de voorfinanciering doet. Echter op het moment dat de projectontwikkelaar of aannemer start met de bouw van een nieuw pand en de koper de factuur voor de termijnen op tijd betaalt, verdwijnt het idee van voorfinanciering en hoeft de koper geen bouwrente te betalen voor de vergadering. bijdragen.

Anders wordt het als de koper halverwege het bouwproces instapt; bijvoorbeeld wanneer de woning al volledig in de casco is gebouwd. Als er bijvoorbeeld al drie percelen zijn opgeleverd, moet de koper de bouwrente over die drie percelen plus de grondrente betalen. Deze percentages worden per looptijd berekend omdat elke looptijd een andere vervaldatum heeft. Ook gaat deze koper een hogere rente betalen over de grond, omdat de looptijd van deze rente ook langer is dan de koper die al een paar maanden eerder bij de notaris is geweest.

Rekenvoorbeelden

Hieronder staan twee voorbeelden van berekeningen voor grond- en bouwbelangen.

Berekening 1

De verkoper stelt de startdatum van de bouwrente vast op 1 maart. De rente is vastgesteld op 7%. De grond kost 100.000 euro. Op 15 mei gaat de koper naar de notaris.

In totaal zijn er 76 dagen (van 1 maart tot 15 mei) om 7% rente te betalen over € 100.000,=. Dit percentage is per jaar. Het resultaat is dus 7.000 euro voor 365 dagen. In dit rekenvoorbeeld is de totale bouwrente voor 76 dagen dus EUR 1457. Let op: dit bedrag is exclusief btw, dus in de meeste gevallen moet er nog een btw van 19% bijgeteld worden.

Berekening 2

De verkoper stelt de startdatum van de bouwrente vast op 1 maart. De rente is vastgesteld op 7%. De grond kost 100.000 euro. De eerste termijn is 20.000 euro en loopt af op 1 juni. Op 10 juli gaat de koper naar de notaris.

In totaal moet gedurende 132 dagen (van 1 maart tot 10 juli) grondrente van 7% van 100.000 euro worden betaald. Dit percentage is per jaar. Het resultaat is dus 7.000 euro voor 365 dagen. Zo bedraagt de basisrente in de looptijd van 132 dagen EUR 2531,=.

Maar over de eerste termijn is nu ook rente verschuldigd. De renteperiode is 40 dagen (van 1 juni tot 10 juli) en bedraagt 7% van EUR 20.000. Over het algemeen bedraagt de rente voor de eerste termijn in dit geval € 153,=. Op 10 juli bedraagt de te betalen grond- en bouwrente € 2.531 + € 153, in totaal dus € 2.684.

Let op: Dit bedrag is exclusief btw, dus in de meeste gevallen moet er nog een btw van 19% bijgeteld worden.

Belastingen

Het bedrag van de betaalde grond- en bouwrente is aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting, maar alleen het deel van de datum vanaf de start van de bouwrente tot de datum van de start van de bouw. Het deel van de grond- en bouwrente dat verschuldigd is nadat de bouw is begonnen, is niet fiscaal aftrekbaar. Ten aanzien van de genomen hypotheek is ook het deel van de hypotheek dat is geleend voor het betalen van de grond en bouwrente niet aftrekbaar.

Werkelijk

De afgelopen jaren is er veel gesproken over de rente in de bouw. Onder meer de Vereniging van Eigenaren adviseert om te onderhandelen over een bouwbelang. In de praktijk kan dit echter vaak pas als de laatste woningen in een nieuwbouwproject zijn verkocht. Wanneer een nieuwe woning net is verkocht en er veel belangstelling is, zal de projectontwikkelaar of aannemer minder geneigd zijn om over bouwbelangen te praten.

Daarnaast moeten projectontwikkelaars en aannemers in de meeste gevallen ook bouwrente betalen aan de persoon die hen de grond heeft verkocht. Bij nieuwbouwwoningen zijn dit vaak gemeenten, die op hun beurt rente op de grond innen van degenen die de grond kopen.€