Hypotheekregistratie (hypotheekrechten)

Bij het verstrekken van een hypotheek wil de bank natuurlijk zekerheden verkrijgen. Om een pandrecht als zekerheid te krijgen, wordt een hypotheekregistratie geregistreerd bij een notaris. Dit geeft de bank recht op de hypotheek. De hypotheekregistratie wordt vaak hoger vastgesteld dan de hypotheekschuld. Waarom wordt dit gedaan en wat zijn de mogelijke gevolgen?

Hypotheekregistratie

Een hypotheekregistratie is een hypotheekrecht dat gevestigd kan worden op registergoederen, zoals onroerend goed. Hypotheekrechten worden het vaakst toegepast op koopwoningen. Hypotheekrechten dienen als onderpand voor de bank. Wanneer een huiseigenaar zijn hypotheekverplichtingen niet meer kan betalen, kan de bank beslag leggen, wat betekent dat ze de woning kunnen verkopen om met de opbrengst de hypotheekschuld af te lossen.

Er zijn drie soorten hypotheekrecht:

Vaste hypotheek

Een vaste hypotheek is gekoppeld aan de hypotheekschuld en neemt af naarmate de hypotheekschuld afneemt. Wanneer de hypotheek met 10.000 euro per jaar wordt afgelost, daalt ook het pandrecht met 10.000 euro. Hypotheekregistratie is bijvoorbeeld altijd gelijk aan hypotheekschuld.

bank hypotheek

Bij een bankhypotheek zijn de hypotheekrechten voor de bestaande hypotheek, maar ook voor toekomstige schulden die de huiseigenaar bij de bank afsluit. Het pandrecht dient dus als algemene zekerheid voor alle schulden van de huiseigenaar en is niet beperkt tot de hypotheekschuld.

krediethypotheek

Een krediethypotheek verwijst naar leningen die een rekening-courantgedeelte (leninggedeelte) bevatten. Een bankhypotheek geldt als een recht op alle toekomstige schulden, terwijl een pandrecht alleen geldt voor krediet dat wordt verstrekt als een rekening-courantkrediet. Ook in dit geval wordt de hypotheek niet meegerekend bij de aflossing van de lening.

Banken kiezen vaak voor een bankhypotheek waarbij de woning een hogere hypotheekregistratie heeft dan de verstrekte hypotheek. Wanneer een hypotheek advertentie. 250.000 euro wordt verstrekt, kiest de bank er vaak voor om een hypotheek aan te melden. 300.000 euro of 350.000 euro te verrekenen.

Voordelen:

Een groot voordeel is dat een huiseigenaar met een kleine hypotheekverhoging niet opnieuw naar de notaris hoeft. Stel dat de eigenaar van het huis een hypotheek van 250.000 euro heeft gekregen voor de aankoop van zijn huis. Na drie jaar besloot hij te kiezen voor een aanbouw van 10 m2. Deze verlenging kost 10.000 euro, die hij van de bank wil lenen. De hypotheek moet worden verhoogd naar 260.000 euro. Als de hypotheekregistratie van de bank precies 250.000 euro was geweest, zou de bank nu een tweede hypotheekregistratie moeten instellen. Hiervoor moet de eigenaar van de woning weer naar de notaris, wat al snel 500 euro kost. Als de bank bij de aankoop van de woning een hypotheek had aangemeld, zou de financiering rond kunnen zijn zonder dat de huiseigenaar opnieuw naar de notaris hoeft. Dan had hij de kosten bespaard.

Hetzelfde geldt wanneer een huiseigenaar financiering nodig heeft om zijn bedrijf te starten. Bij het starten van een eenmanszaak, VOF of CV en het aanvragen van een zakelijke lening kan de bank automatisch gebruik maken van de hypotheekregistratieruimte om de zakelijke lening te financieren. Ook hier zorgt een hogere hypotheekregistratie ervoor dat de huiseigenaar niet herhaaldelijk naar de notaris hoeft bij het aanvragen van een zakelijke lening. Bij het aanvragen van een zakelijke lening met staatsgarantie is de eis dat de hypotheekregistratie minimaal gelijk is aan de waarde van de woning. Als de hypotheekregistratie gelijk wordt gesteld aan de waarde van de woning op het moment van aankoop, en later is de waarde van de woning gestegen, dan moet de huiseigenaar alsnog naar de notaris (omdat de hypotheekregistratie lager is door de stijging van de hypotheekrenteaftrek). waarde van de woning). dan de waarde van de woning) om in aanmerking te komen voor de staatsgarantie.

Een hogere hypotheekregistratie kan ook gunstig zijn als de huiseigenaar een overwaarde in de woning heeft en die overwaarde in de toekomst wil gebruiken, bijvoorbeeld om kinderen of kennissen te sponsoren. Als een kind bijvoorbeeld een eigen bedrijf wil starten, maar de bank kan geen zekerheden stellen, kan een ouder ervoor kiezen garant te staan. De borg wordt dan gekoppeld aan het eigen vermogen. Om uit deze overwaarde waarde te halen, moet er een hypotheek op worden gevestigd. Daarom is het nu al mogelijk om bewust te kiezen voor een hogere hypotheekregistratie om op dergelijke gevallen te anticiperen.

Het grote voordeel is dat bij verhoging van de financiering de woningeigenaar niet meer naar de notaris hoeft en dus weer de notariskosten betaald moeten worden.

Er zijn geen directe nadelen, behalve dat hypotheekregistratie ook geldt voor (toekomstige) schulden. Als de huiseigenaar een persoonlijke lening afsluit bij de bank die de hypotheek heeft geregistreerd, kan de bank deze zekerheid gebruiken als de persoonlijke lening niet kan worden betaald. Dit is ook het geval bij de oprichting van een bedrijf. Wanneer een huiseigenaar een eenmanszaak opricht en een zakelijke lening aangaat, kan de bank de zekerheid die voortvloeit uit de hypotheekregistratie hiervoor gebruiken.

Als er bijvoorbeeld een bedrijf wordt opgericht waarbij bedrijfsfinanciering wordt overgedragen aan een andere bank, kan een hogere hypotheekregistratie een nadeel zijn. Hierdoor kan een bank die bedrijfsfinancieringen verstrekt zich niet onttrekken aan overwaarde. Als een huiseigenaar een huis heeft gekocht ter waarde van 300.000 euro met een hypotheek van 300.000 en de daarmee gepaard gaande hypotheekregistratie en in de komende vijf jaar 100.000 op de hypotheek heeft afgelost, is de hypotheekregistratie (als het een bankhypotheek is) nog steeds 300.000. Daarom, de tweede bank die bedrijfsfinancieringen verstrekt, kan deze overwaarde niet worden gebruikt, tenzij de eerste bank bereid is de hypotheekregistratie terug te brengen tot 200.000 euro.€