Hypotheekrecht

Veel mensen hebben tegenwoordig een hypotheek. Honderden teksten vertellen je hoe je een hypotheek kunt krijgen en hoeveel dat gaat kosten. Naast deze belangrijke vragen is het ook belangrijk om u te informeren over uw rechten en die van de bank. Hier volgt een korte uitleg van het hypotheekrecht.

Hypotheeknemer en hypotheekverstrekker

In ons Burgerlijk Wetboek is een hoofdstuk gewijd aan hypotheekrechten. De belangrijkste hypotheekregels staan in Boek 3. Ten eerste hanteert het hypotheekrecht een aantal belangrijke begrippen die nader moeten worden toegelicht. Ten eerste wordt de persoon die de hypotheek aanvraagt, in de meeste gevallen u, verwarrend de hypotheekgever genoemd. De bank waarvan u het geld daadwerkelijk leent, wordt de hypotheekhouder genoemd. Deze naam verklaart het volgende voorbeeld.

voorbeeld 1

De meeste mensen hebben geld nodig om een huis te kopen. Meestal doen ze dat bij de bank. De bank leent dit geld alleen uit als zij onderpand heeft. In dit geval is het een huis. Hypotheek betekent ook “recht van eerste verkoop”. De bank sluit dus een hypotheek op uw huis af, u sluit geen hypotheek op de bank. U bent dus de hypotheekgever en de bank de hypotheekhouder!

Beperkte rechten en absolute rechten

Nu moet ik duidelijk maken dat een hypotheek een beperkt recht is. Dit betekent dat rechten voortkomen uit bredere rechten, in ons geval uit eigendomsrechten. In ons recht vinden we twee soorten beperkte rechten, namelijk vruchtgebruik en zekerheidsrecht. Een hypotheek is een zekerheidsrecht, aangezien dit recht ervoor moet zorgen dat de schuldeiser (in ons geval de bank) zijn positie ten opzichte van de debiteur (u als klant) kan versterken door de hypotheek op te heffen. Meestal worden hypotheken verstrekt op huizen, als u de hypotheek niet kunt betalen, heeft de bank altijd toegang tot uw huis! Een nadere toelichting volgt.

Nu we weten dat een hypotheek een beperkt recht is, kunnen we ook concluderen dat dit hypotheekrecht een absoluut effect heeft. Dit betekent dat de wet niet alleen tussen u en de bank geldt, maar ook tussen u en anderen en tussen de bank en anderen. Een eenvoudig voorbeeld zal dit verduidelijken.

Voorbeeld 2

U bent van plan een huis te kopen. Helaas heb je niet genoeg geld om het toch te kunnen doen, dus moet je geld lenen. Dat doe je bij de bank. Zoals hierboven duidelijk werd, bent u de hypotheekgever en de bank de hypotheekhouder. De woning is gehypothekeerd en u wordt zelf verantwoordelijk voor de rente en aflossing. Een paar jaar later (nog geen volledige aflossing) verkoopt u de woning aan iemand anders. Het hypotheekrecht is echter absoluut en blijft op de woning, het gaat niet mee naar uw nieuwe woning (als recht!). De nieuwe bewoner verwerft zo een huis met gevestigde hypotheekrechten. U kunt openbare registers raadplegen om te zien of dit het geval is. De nieuwe bewoner is echter niet verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek, u blijft hypotheekverstrekker!

Recht van overpad

Een belangrijk kenmerk van het hypotheekrecht is dat het een recht van voorrang is. Dit betekent twee dingen: de hypotheekgever (de bank) is een separatist en heeft een executierecht. Ik zal deze concepten nader toelichten aan de hand van twee voorbeelden.

Voorbeeld 3

Uw bedrijf is een paar dagen geleden failliet gegaan. Helaas had uw bedrijfspand (onderdeel van uw bedrijf) een hypotheek en heeft u diverse schulden bij meerdere schuldeisers. Bij een normaal faillissement (zonder hypotheek) worden de opbrengsten van bijvoorbeeld de verkoop van de onderneming en andere zaken verdeeld onder de schuldeisers. In ons geval is er een recht van voorrang, een hypotheek. De bank is nu als hypotheekgever een vluchteling en mag haar rechten op grond van artikel 57 van de faillissementswet uitoefenen alsof er geen faillissement is. De bank kan dus uw bedrijf (commercieel vastgoed) verkopen en hoeft de opbrengst (in principe) niet te delen met andere schuldeisers!

Voorbeeld 4

Als de debiteur (u als klant) niet betaalt of terugbetaalt, kan de crediteur (bankier) zijn recht van executie uitoefenen. De bank is nu bevoegd om uw huis te verkopen, maar dan openbaar. Dit gebeurt alleen onder toezicht van een bevoegde notaris! De huizenkoper zal het verkregen geld ook aan de notaris moeten overhandigen. Hij geeft het geld aan de bank. Als de bank genoeg geld kan krijgen van de opbrengst van het huis, gaat het overschot in de handen van de hypotheekgever (jij!). De bank heeft ook voorrang op andere schuldeisers!

Juridische autoriteit

Hypotheekrechten worden gevestigd op registergoederen (onroerend goed, inclusief geregistreerde schepen en luchtvaartuigen) of op zelfstandige rechten zoals pacht. In ons Burgerlijk Wetboek staat hoe hypotheekrechten moeten worden gevestigd, Boek 3, artikel 260. Eerst moeten beide partijen (bank en cliënt) een notariële akte opmaken. Daarin moet staan dat de hypotheekgever een hypotheek verstrekt aan de hypotheeknemer, bijvoorbeeld op zijn of haar huis. Het bedrag waarvoor de hypotheek is afgesloten moet in de akte worden vermeld, zodat anderen precies kunnen zien met welk geldbedrag bijvoorbeeld het huis bezwaard is! Na het opmaken van de notariële akte moet deze worden ingeschreven in de openbare registers. Hierdoor kan iedereen zien dat het betreffende registergoed sindsdien is verhypothekeerd.

Kortom

We maken onderscheid tussen de hypotheekgever en de hypotheeknemer.
Het recht van hypotheek is een beperkt recht.
Een hypotheek is ook een absoluut recht.
De hypotheekhouder is een separatist.
De hypotheekhouder heeft het recht van executie.
Oprichting vindt plaats door het opmaken van een notariële akte en inschrijving in openbare registers.

€
€