Hypotheeklening: vaste of variabele rente?

Wie een huis wil kopen of bouwen, wil meestal ook een lening afsluiten. En dan begint de zoektocht naar een lening met de laagste rente. Maar kiezen voor een lening met een extreem lage rente betekent vaak dat je veel zekerheden verliest. Een vaste rente, die weliswaar iets hoger is, is in veel gevallen beter dan een extreem lage variabele rente.

Vaste rente

Een zeer veilige formule, zeker bij de huidige lage rentes, is
een lening met een vaste rente

. Met zo’n lening weet je zeker dat je gedurende de hele looptijd van de lening elke maand hetzelfde bedrag terugbetaalt. Maar wees voorzichtig bij het accepteren van zo’n aanbod. Want gek genoeg praten sommige banken wel over een vaste rente, maar ze garanderen niet dat je aflossingen nooit kunnen stijgen. Soms bepaalt het contract immers dat de korting na verloop van tijd kan verdwijnen (bijvoorbeeld afhankelijk van de klantrelatie). Vraag hier altijd vooraf naar, zodat u later niet voor onaangename verrassingen komt te staan. Indien mogelijk nog veiliger dan een vaste rente is een lening met een rente die kan dalen maar niet stijgen, de zogenaamde cap O formule. Deze formule is jaren geleden door ING ontwikkeld en sindsdien door verschillende andere banken gekopieerd. Kiest u voor deze formule, dan betaalt u premie. Met andere woorden, de rente die aan het begin van het contract wordt gehanteerd, is iets hoger dan de normale vaste rente. Het is niet erg aantrekkelijk met een lage rente. Extra betalen voor de kans om over een paar jaar een kleine renteverlaging te zien, lijkt te veel van het goede.

Variabele rente

Ze zijn veel goedkoper
leningen met variabele rente

. Logischerwijs, als de bank weet dat ze de rente over een paar jaar kan aanpassen, hoeft ze geen veiligheidsmarge te voorzien en kan ze meer concurrerende voorwaarden bieden. Bij leningen met een variabele rente vindt de renteherziening plaats op vaste tijdstippen, bijvoorbeeld eens in de drie jaar (in dit geval hebben we het over een 3/3/3 lening), om de twee jaar (l/l/ l lening) of om de twee jaar.vijf jaar (5/5/5 krediet).

Bijna alle banken bieden tegenwoordig ook 10/5/5-leningen aan. Ze zijn erg aantrekkelijk omdat de meeste kopers of bouwers geen risico willen lopen op een hogere betaling in de eerste helft van de lening. Maar na tien jaar breidt hun financiële ademruimte meestal een beetje uit (door valutadepreciatie, inkomensgroei, en wordt minder slecht naarmate de aanbetaling toeneemt. Daarom zijn deze 10/5/5-leningen een enorm succes. Ze zijn iets meer duurder dan 3/3/ 3,5/5/5 of l /1 /1 leningen.

Semi variabel

Meestal voor leningen met een variabele rente
maximale fluctuatielimieten

voorzien U kunt bijvoorbeeld kiezen voor een 5/5/5 lening waarvan de rente bij een herziening met maximaal 2 procent mag stijgen of dalen. Deze maximale speelruimte verschilt van bank tot bank. Voor sommige banken is de verschillimiet 2 procent, voor andere 1 procent of 3 procent. De meeste banken noemen dit een semi-variabele rente of een “plafond” en “vloer” lening, waarbij het “plafond” de maximale rente aangeeft en de “Hear” de minimale rente aangeeft.

Merk ook op dat in de Hypotheekwet staat dat de maximale rentestijging nooit hoger kan zijn dan de maximale rentedaling. Als de rente contractueel niet meer dan 2 procent mag dalen, mag deze nooit meer dan 2 procent stijgen. Dit geldt ook voor leningen met een volledig variabele rente. Sluit je nu bijvoorbeeld een volledig variabele rente lening af waarbij het tarief 6 procent is, dan kan het tarief bij een herziening met maximaal 6 procent omlaag (de rente kan immers niet onder nul), maar het kan nooit met meer dan 6 procent dalen, ongeacht de renteverhoging.

Ten slotte introduceerden verschillende banken ook de zogenaamde
keuze variabiliteit

omhoog. Een complexe term voor een beding dat vooral aantrekkelijk is bij hoge rentetarieven. Kiest u voor ‘optionele volatiliteit’, dan heeft u op elk renteoverzicht de mogelijkheid om over te stappen naar een andere formule. Stel dat u bijvoorbeeld leent met de 3/3/3-formule tegen 8 procent. Bij de eerste renteherziening daalde de rente naar 5 procent. U heeft dan het recht om over te stappen naar elke andere formule die de bank aanbiedt. U kunt dan bijvoorbeeld kiezen voor een vaste rente of een formule waarbij de rente pas na tien jaar herzien kan worden. Voor deze optievolatiliteit moet u ook een rentepremie betalen.

Herinvesteringskosten

Wat sowieso niet meer kan met renteherzieningen is dat je de lening terugbetaalt zonder
herinvesteringsvergoeding

. Dit was het geval vóór 1992, toen variabele rentevoeten alleen via mazen in de wet konden worden toegepast. Maar nu heb je dat voorrecht niet meer. Als je een lening aangaat, moet je de variabiliteit accepteren die je in het begin kiest. Vervroegde aflossing is alleen mogelijk als:
herinvesteringsvergoeding

. Volgens de wet mag deze vergoeding maximaal drie maanden rente bedragen over het openstaande kapitaalsaldo. Je rekent het zo uit: als je in de aflossingstabel leest dat je nog 50.000 euro kapitaal hebt en je betaalt 6,5 procent rente, dan is de herbeleggingsvergoeding 812,50 euro (dus 50.000 euro x 0,065×3/12).

Maar welke leningvorm is het meest geschikt? Veel hangt af van uw persoonlijke voorkeuren, de periode waarvoor u wilt lenen, hoeveel u de stijging van de rente aankan, etc… Als u een groot bedrag leent, kan het moeilijker zijn om een scherpe rente aan te kunnen. stijgen en kun je beter een vaste rente nemen (of hoogstens een semi-variabele rente die maar beperkt kan stijgen). Als je 25.000 euro leent en de rente stijgt met 4 procent, dan stijgt je maandbedrag met ongeveer 100 euro. Maar als u 125.000 euro leende, stijgt de aflossing met 500 euro als de rente met 4 procent stijgt. De eventuele verhoging neemt dus evenredig toe met het geleende bedrag. Hoe meer je leent, hoe hoger je rente
minimale rentegarantie
kiezen.

Verleng de duur

Dat
renteafdekking

het kan ook op een andere manier worden geïnstalleerd. Zo bieden veel banken de mogelijkheid om de looptijd van de lening (tot 30 jaar) te verlengen bij renteherziening. Als u bijvoorbeeld na vijf jaar te maken krijgt met een te hoge aflossing in uw eerste renteoverzicht, kunt u vragen dat de maandelijkse leninglast gelijk blijft, maar de aflossingen over een langere periode worden gespreid.

Dit kan voor sommigen een aantrekkelijke oplossing zijn, maar financieel gezien niet optimaal. Zo betaal je veel meer rente dan wanneer je de looptijd niet zou veranderen. Maar je voelt het minder omdat de betalingen over een langere periode worden gespreid.

Omgekeerd kunt u ook renteherzieningen aanvragen
leentermijn

verkorten. Als u kunt genieten van een lagere rente, maar u kunt het beste hetzelfde bedrag blijven betalen, dan kunt u een kortere looptijd vragen om sneller van de lening af te komen. En zo betaal je direct veel minder rente aan de bank.

Sinds de wetshervorming van 1992 is het aantal leenmogelijkheden enorm toegenomen. markt voor hypotheken. Niet alle banken bieden immers alle formules aan. De grote banken zijn doorgaans het meest inventief als het gaat om het ontwikkelen van nieuwe clausules, zoals een 0-cap optie of optievolatiliteit. Kleinere banken moeten het meestal doen met traditionele soorten leningen (vast, variabel en semi-revolving). Vaak bevat het aanbod van kleinere banken niet eens al deze klassieke leenvormen. In ruil voor een lager bod krijgt u vaak scherpere tarieven aangeboden. Als u op zoek bent naar een lening, is het zeker de moeite waard om enkele van de kleinere banken te bezoeken.

Opmerking. Dit artikel gaat over de situatie in België€