Hypotheek: welke leentermijn en rente kiezen?
Bij het afsluiten van een hypotheek zijn twee factoren van belang: de keuze van de looptijd van de lening en de keuze van de periode waarin de rente vaststaat. De keuze bepaalt uw kosten en de mate van zekerheid over de verwachte bankverplichtingen. Waar moet ik op letten bij het kiezen van een looptijd en een rentevaste periode?
Het kiezen van de hypotheektermijn en het kiezen van de rentevaste periode is erg belangrijk. Mensen gaan langetermijnverplichtingen aan bij een bank en het is belangrijk om de consequenties van die keuze te kennen.
Looptijd
De lening wordt in principe aangegaan voor 30 jaar. Dit is immers de periode waarin gebruik kan worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Ook als u geen aanspraak meer kunt maken op deze belastingteruggave, is het verstandig om u aan de maximale termijn te houden. Veel banken bieden immers de mogelijkheid om jaarlijks een deel van de hypotheek boetevrij af te lossen als de rente vaststaat. De meeste banken hanteren 5% of 10%, maar er zijn ook banken waar zelfs 20% (van de oorspronkelijke schuld) jaarlijks boetevrij kan worden afgelost. Laten we zeggen dat er een lineaire hypotheekadvertentie is. 300.000 euro voor 30 jaar wordt afgesloten. Jaarlijks moet 10.000 euro (3,33%) worden terugbetaald. Volgens de afspraak dat 10% boetevrij mag worden afgelost, mag de huiseigenaar € 40.000 per jaar boetevrij aflossen. Dit betekent dat de lening binnen 8 jaar kan worden afgelost. Het is beter om deze vrijheid waar mogelijk uit te oefenen (bijvoorbeeld door een onverwachte financiële situatie of een geschenk/cadeau) dan om een zeer krappe termijn af te spreken (bijvoorbeeld 10 jaar). Bij een looptijd van 10 jaar moet 30.000 euro per jaar worden afgelost. Als er sprake is van een financieel falen, bestaat de mogelijkheid dat de hypotheekverplichtingen niet kunnen worden nagekomen. Gezien de boetevrije aflossing is het verstandiger om een langere looptijd af te spreken en bij financiële calamiteiten extra af te lossen op de hypotheek.
Interesse
Bij het kiezen van een rentepercentage zijn de belangrijkste overwegingen de periode waarover de rente vrijkomt en de mate van vrijheid die de huiseigenaar wil. Dankzij de jaarlijkse boetevrije aflossing, die bij de meeste banken mogelijk is, is er toch voldoende flexibiliteit om ondanks de vaste rente extra af te lossen op de lening. Er is trouwens onbeperkte vrijheid met een variabele rente. Bij deze vorm van rente kan elk bedrag altijd boetevrij worden afgelost.
Bij een spaarhypotheek is het vooral belangrijk om ervoor te zorgen dat de rente niet vrijkomt in de laatste jaren van de spaarpolis. Onderstaand voorbeeld laat dit zien.
Er is een hypotheek van 200.000 euro genomen met een looptijd van 30 jaar, de rente staat vast voor 20 jaar. Er is een spaarpolis aan verbonden, die ook 200.000 euro opbouwt over 30 jaar, zodat na 30 jaar de hypotheek volledig kan worden afgelost met de waarde die in de spaarpolis is opgebouwd. Bij 5% rente moet er ongeveer 3.000 euro per jaar in de polis worden geïnvesteerd. Het restant is rente die jaarlijks aan het saldo wordt toegevoegd. Na 20 jaar is er ongeveer 100.000 euro opgebouwd in de spaarpolis (60.000 euro inleg en 40.000 rente). Naarmate het saldo groeit, stijgt de ontvangen rente elk jaar. Na afloop van de rentevaste periode zal een nieuw rentevoorstel worden uitgebracht. De rente is sterk gedaald en de lening is voor de resterende 10 jaar gegarandeerd tegen 3,5%. In eerste instantie lijkt het voordelig. Er hoeft uiteindelijk maar 7.000 euro rente (3,5% x 200.000 euro hypotheek) betaald te worden in plaats van 10.000 euro rente (5% x 200.000 euro), een bruto voordeel van 30.000 euro in de resterende 10 jaar. Komt men in de hogere belastingschijf terecht, dan is het netto voordeel € 15.000 (er wordt immers minder hypotheekrente ontvangen van de Belastingdienst). Het spaarbeleid wordt nu echter veel sneller gemaakt. Door de renteverlaging wordt in de resterende 10 jaar niet 100.000 euro (totale polis tot 200.000 euro) maar 75.000 euro opgebouwd. Om de afgesproken 200.000 euro besparing in de polis te halen, moet de jaarlijkse inleg stijgen van 3.000 euro naar meer dan 5.000 euro. Je moet dus 20.000 euro extra bijbetalen, terwijl het netto voordeel van de lagere rente slechts 15.000 euro is.
Daarnaast moet zorgvuldig worden gekeken naar het verschil in rentetarieven tussen afzonderlijke rentevaste perioden. Als bijvoorbeeld de 20-jarige rente meer dan 1% hoger is dan de 10-jarige rente, gesteld op 4% versus 5,2%, dan kan het verstandig zijn om de rente voor 10 jaar vast te leggen en daarna weer vast te zetten voor 10 jaar. 10 jaar. Bij een hypotheek van 200.000 euro wordt een winst van 2.400 euro per jaar gerealiseerd. De rente na 10 jaar moest stijgen naar 6,4% voor een vaste periode van 10 jaar als de huiseigenaar met twee vaste aflossingen van 10 jaar meer benadeeld wilde lijken dan met een vaste vergoeding van 20 jaar.
De toekomst
Toekomstige of komende gebeurtenissen kunnen ook van invloed zijn op de keuze van de rentevaste periode. Als de relatie niet meer stabiel is, kan het verstandig zijn om te kiezen voor een korte rentevaste periode. Sommige banken hanteren een boetepunt wanneer de hypotheek wegens echtscheiding wordt overgedragen aan een andere bank, omdat de bank waar de lening is verstrekt een van de partners niet wil ontslaan van zijn verplichtingen jegens de bank. Ook de hoogte van het inkomen is van belang. Kan iemand makkelijk de hypotheekverplichtingen afbetalen, of kan er wat meer op de rente worden “gespeeld” en de rente voor korte tijd vastgezet worden. Als er minder winst is, kan het verstandig zijn om te kiezen voor een langere rentevaste periode, omdat er dan duidelijkheid is over de kosten in de komende jaren.
Informeren
In het gesprek met de bank worden de persoonlijkheid van de huiseigenaar (speculatief, risicomijdend) en toekomstplannen samen besproken om tot de beste keuze voor de rentevaste periode te komen.€