Hypotheek en hypotheekvolmacht: wat u moet weten
De kans is groot dat u vroeg of laat te maken krijgt met een hypotheek of hypotheekvolmacht. De meesten van ons kopen of bouwen vroeg of laat een huis of appartement en nemen er een lening voor. In ruil daarvoor stelt de bank een hypotheek op. Maar wat houdt dat precies in? (informatie gebaseerd op Belgische regelgeving)
- Plaats
- Hypotheekcijfer
- De waarde van de hypotheek
- Looptijd
- “Gratis en onbelast”
- Hypotheek volmacht
Plaats
Een geldschieter die geld leent aan een lener om een onroerend goed te bouwen of te kopen, vereist meestal een borgsom in ruil. Hij wil er immers zeker van zijn dat hij aan het einde van de reis zijn geld met rente terugkrijgt. Ook al lijkt alles rooskleurig op het moment van het aangaan van de lening, het is niet uit te sluiten dat er in de toekomst problemen zullen ontstaan met de aflossing. Leningen voor de aankoop van onroerend goed worden meestal voor een lange termijn aangegaan en het is uiteraard moeilijk om verder in de toekomst te kijken qua aflossingsmogelijkheden.
Als de bank een hypotheek heeft afgesloten voor het onroerend goed dat u hebt gekocht, heeft zij het recht om, als de lening niet wordt afgelost, dit onroerend goed openbaar te verkopen en de opbrengst van de verkoop te gebruiken om uw schulden af te lossen. Als de verkoop meer oplevert dan de uitstaande schuld, ontvangt de lener het resterende saldo.
Hypotheekcijfer
Elke hypotheek wordt ingeschreven bij het hypotheekkantoor. Op één onroerend goed kunnen meerdere hypotheken worden gevestigd. De kredietinstelling die de eerste inschrijving registreert, krijgt de eerste hypotheek. Dit betekent dat het voorrang heeft op andere schuldeisers in geval van gedwongen verkoop van het onroerend goed. Dan komt de schuldeiser met de tweede hypotheek enzovoort.
De waarde van de hypotheek
Hoe hoog is de hypotheek nu? Allereerst moet u kijken naar het bedrag waarvoor hypotheekregistratie wordt aangevraagd. Als iemand een hypotheek heeft afgesloten voor slechts 100.000 euro, dan kan dat bijvoorbeeld niet 120.000 euro zijn. Daarnaast is de effectieve waarde ook afhankelijk van het potentiële verkooprendement. Je kunt bijvoorbeeld een hypotheek afsluiten voor 100.000 euro, maar als de verkoop maar 80.000 euro oplevert, dan wordt het geboden bedrag niet gehaald. Het is dan ook niet onlogisch dat de kredietinstelling soms de inschrijving van een hypotheek verlangt voor een groter bedrag dan de lening die is afgesloten. Dit beperkt het risico dat de uitstaande schuld bij teleurstelling niet volledig wordt afgelost.
Daarnaast moet je, als er geen eerste hypotheek is, ook rekening houden met de schuldeisers die eerder in rangorde zijn. Het kan gebeuren dat de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed volledig naar de eerste schuldeiser gaat en de anderen niets overhouden.
Looptijd
Hypotheekregistratie wordt altijd gedaan voor 30 jaar. Na deze periode stopt de hypotheekregistratie automatisch. Als u eerder uw pand verkoopt en de openstaande schulden aan de kredietinstelling aflost, moet u de hypotheek kwijtschelden. Hier zijn kosten aan verbonden.
Als de lening eerder dan dertig jaar is afgelost en de kredietnemers een nieuwe lening bij hun kredietinstelling afsluiten voor een nieuwe aankoop, kan de bestaande hypotheek opnieuw worden gebruikt als onderpand voor de nieuwe schulden.
“Gratis en onbelast”
Het huis is gratis en belastingvrij zonder hypotheek. De hypotheekverklaring kunt u opvragen bij de hypotheekbewaarder, het is een overzicht van alle hypotheekregistraties op onroerend goed. Als er geen registratie is, wordt gezegd dat het gratis en onbezwaard is.
Hypotheek volmacht
Wanneer een kredietinstelling een hypotheekvolmacht als zekerheid verlangt, vindt er geen effectieve hypotheekregistratie plaats en komt er dus geen hypotheek tot stand. De kredietnemer machtigt de kredietinstelling om op elk moment een hypotheek te vestigen zonder de kredietnemer te vragen. Als de bank daardoor een risico op wanbetaling vermoedt, kan zij de hypotheekbevoegdheid alsnog omzetten in een geldige hypotheek voor meer zekerheid.
Een hypotheek en een hypotheekvolmacht sluiten elkaar niet uit. U kunt bijvoorbeeld de woning voor de helft van het geleende bedrag verpanden en de hypotheekverstrekker voor de andere helft.
Het voordeel voor kredietnemers is dat de hypotheekmachtiging veel minder kost dan het aangaan van de hypotheek. Maar een groot nadeel is dat alleen het bedrag waarvoor er een geldige hypotheekregistratie is, in aanmerking wordt genomen voor fiscale voordelen. Denk dus niet alleen aan de “quick win” bij het vragen van een kredietinstelling om een hypotheekmachtiging af te geven om de hypotheeklasten te verlagen. Het kan u op den duur meer geld kosten omdat uw belastingvoordeel nog beperkt is.€