Huurwoning en de Hillenwet als aftrekbare eigenwoningschuld
Wat is een eigen risico? Degenen die in 2021 of 2022 weinig tot geen hypotheek op hun huis hebben, kunnen hun hypotheek goedkoop aflossen met de aangepaste Hillen-regel en geld verdienen via een eigen risico met weinig of geen eigen vermogen. Zeker als de huurwaarde of het eigenwoningforfait hoger is dan wat u mag aftrekken van de kosten eigen woninghypotheek en dus het inkomenssaldo eigen woning negatief is. Maar als u erfpacht betaalt, is het de vraag of de aflossing goed werkt. Aftrekbare kosten omvatten ook grondhuur en grondhuurcanon. Is het kopen van erfpacht nog een goed idee? Huurovereenkomsten en de wet Hillen worden toegelicht.
Wet Hillen hypotheekrente en erfpacht
- Wat is de Wet van Hillen, de aftrek voor weinig of geen hypotheekschuld?
- Wat is een lease?
- Koop erfpacht
- Wat zijn de kosten van het huren van grond?
- Voordelen van huurkoop
- Nadelen van lease kopen
- Bestaat de wet van Hillen nog in 2021 en 2022?
- Conclusie erfpacht en Hillenrecht
Wat is de Wet van Hillen, de aftrek voor weinig of geen hypotheekschuld?
De Wet Hillen is van kracht van 1 januari 2005 tot 2019. Dit betekent dat uw aftrek onder het eigenwoningforfait niet hoger is dan de kosten die u voor uw woning aftrekt. Dit maakt verder aflossen vaak aantrekkelijk voor degenen die hun hypotheek grotendeels hebben afbetaald. Is het eigenwoningforfait van uw woning bijvoorbeeld € 1.500 en is uw hypotheek nihil, dan hoeft u het eigenwoningforfait niet te betalen. Dan gebruikt u het eigen risico voor weinig of geen hypotheekschuld. Niet onlogisch. U trekt immers ook geen hypotheekrente af, en vanuit dat oogpunt heeft u ook geen belastingvoordeel. Daarnaast stimuleert de wet mensen om bereid te zijn hun schulden af te betalen. Erfpacht is in feite ook een schuld die u aangaat op uw woning. U huurt het land, maar u bezit het niet. Vanaf 2019 wordt de regeling minder rendabel, maar het voordeel is er nog steeds. De toeslag is dan niet nul, maar 1/30 van het eigenwoningforfait (2/30 in 2020, 1/10 in 2021, enzovoort).
Wat is een lease?
Iemand die een huis met erfpachtrechten bezit, huurt de grond in feite van een verhuurbedrijf. Vaak is dit een gemeente, een waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De grondhuur kan aanzienlijk zijn en kan aanzienlijk worden verhoogd door renovatie. Aangezien u de grond huurt, is de stijging van de grondwaarde voor de grondeigenaar, niet voor de huiseigenaar.
Koop erfpacht
Een erfpachtcanon kan ook worden afgekocht als de erfpacht het toelaat. Erfpacht is fiscaal vergelijkbaar met hypotheekrente en is dus aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De discussie over het beperken van de woonlastenaftrek ging tot nu toe over de hypotheekrenteaftrek, die al flink beperkt is. Maar voor de fiscus is er geen verschil: ook de kosten voor het huren van grond zijn fiscaal aftrekbaar. Koopt u erfpacht, dan wordt u nog steeds geen eigenaar van de grond, maar bent u vrijgesteld van de jaarlijkse erfpachtcanon. Een erfpacht kan voor tijd (voor bepaalde tijd) of voor het leven worden afgekocht.
Wat zijn de kosten van het huren van grond?
Dan zijn de grondhuurkosten. Zelfs als uw hypotheek nul is, zijn de kosten van het huren van de grond een fiscaal aftrekbare kost van het huis. Is uw canon in bovenstaand voorbeeld € 1.000 per jaar, dan wordt het eigenwoningforfait ook gemaximeerd op € 1.000 in plaats van nihil. Daarom is het in het geval van een erfpacht redelijk om na te gaan of het de moeite waard is om de erfpacht op te zeggen. Als dit niet het geval is, kan de winst die u haalt uit het volledig aflossen van uw hypotheek net zo beperkt zijn dat het geen zin heeft om de schuld volledig af te lossen.
Voordelen van huurkoop
De grond zelf heeft het grote voordeel dat deze van jou is en het is voor de bank makkelijker om een huis met je grond te verpanden. Met het opgeven van de erfpacht wordt de grond niet eigen grond, maar er zijn verschillende voordelen:
- U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente.
- Een huis met een geweigerde erfpacht is makkelijker te verkopen: de prijs is hoger, maar de koper heeft minder onzekerheid.
- Bouwgrond is schaars in de stad.
- Voor de gemeentelijke belastingen is dit niet relevant: de WOZ-waarde gaat er altijd van uit dat de woning eigen grond is. De WOZ-waarde voor onroerend goed verandert dus niet.
Nadelen van lease kopen
Enkele nadelen van het opzeggen van erfpacht:
- De afkoopsom is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
- Bij een tweede woning vervalt de mogelijkheid om de taxatie in kolom 3 te verlagen met 17 maal de jaarlijkse canon.
Bestaat de wet van Hillen nog in 2021 en 2022?
Meestal nog steeds. De opbouw van het eigenwoningforfait is niet nihil, maar 30-2 (2020), 30-3 (2021) en 15-2 in 2022. De pijn is verspreid over dertig jaar. Elk jaar 1/30 meer toevoegingen. Dit is natuurlijk zuur voor degenen die hun hypotheek goed hebben betaald. Het systeem heeft nog steeds een groot voordeel van de wet van Hillen, maar dat voordeel wordt elk jaar iets kleiner.
Conclusie erfpacht en Hillenrecht
Het kan erg voordelig zijn om erfpacht te kopen op uw eigen grond. Zeker als je een woning in de duurste klasse hebt en daardoor de huur hoog is. Daarnaast is de hypotheek meestal na dertig jaar afgelost, terwijl zonder erfpachtvrijstelling de erfpacht zeer lang doorloopt en snel duur kan worden. Laat u goed informeren of de Wet Hillen ook in uw geval goed werkt om erfpacht te kopen.€