Hoe ver onder water staat uw hypotheek?
Als het niet goed gaat met de woningmarkt, kan dat voor veel zorgen of financiële problemen zorgen. Een eerdere neerwaartse trend begon in 2008, waardoor veel huiseigenaren in de problemen kwamen. Als u na zo’n neergang een woning kocht, heeft u daadwerkelijk verlies geleden. De vraag is dus hoeveel schade u berokkent door een hypotheek af te sluiten. Hoe kunt u op basis van CBS Trends-gegevens berekenen hoeveel uw hypotheek onder water staat?
Onderwater hypotheek
- Op het hoogtepunt van de huizenmarkt
- Verschillen in het jaar
- Wanneer heb je gekocht?
- Aanvullende voorwaarden
- Berekening van een onderwaterhypotheek
- Aan het wachten
Op het hoogtepunt van de huizenmarkt
Tot 2008 stegen de huizenprijzen in het gehele aangeboden segment van vrijstaande woningen, rijwoningen, appartementen en twee-onder-een-kapwoningen. Wie ruim voor dit jaar een woning heeft gekocht, ziet al lang een stijgende lijn. Volgens de gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek is er echter een duidelijk keerpunt geweest voor en na 2008. De uptrend is volledig veranderd in een geleidelijke downtrend. Zie ook onderstaande tabel. Cijfers van het CBS gebruiken 2005 als procentueel peiljaar, dat eveneens op 100% is gesteld. Het piekte na 3 drie jaar op 112,2, waarna de daling begon. Als we echter het piekjaar als referentiejaar nemen, kunnen we zien hoeveel de prijzen sindsdien zijn gedaald.
| jaar | 2000 jaar | 2005 jaar | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | oktober 2012 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| procent | 75.4 | 100 | 112.2 | 108.4 | 106.3 | 101.1 | 94,8 |
| Na maximaal | 67.2 | 89,1 | 100 | 96,6 | 94,7 | 90.1 | 84,5 |
Verschillen in het jaar
Kijken we naar de procentuele verschillen per jaar, dan zien we dat:
- van 2008-2009 is het met 3,4% gedaald;
- van 2009-2010 is het met 1,9% gedaald;
- van 2010-2011 is het met 4,6% gedaald;
- van 2011 tot 2012 (oktober) daalde het met 5,6%.
Daarom zijn deze percentages uitgedrukt in het normjaar 2008.
Hoewel de prijsdaling tussen 2009 en 2010 minder dramatisch leek, is deze inmiddels vrijgegeven.
Wanneer heb je gekocht?
Als u uw huis vóór 2000 heeft gekocht, heeft u misschien nog geluk. Het zal enige tijd duren voordat het oude prijsniveau is bereikt. Daarnaast kan het zijn dat je in de tussentijd je hypotheek hebt afgelost, waardoor het gat met de dagwaarde nog groot is. Het is anders als u de woning na 2000 heeft gekocht. Het meest extreme is natuurlijk de situatie toen u in 2008 een huis kocht. Hoewel je het destijds niet had verwacht, is de waarde van de woning sindsdien al aan het dalen. Bij het kopen van een huis in 2008 moesten mensen al 100-84,5 = 15,5% aan waardeverlies verliezen.
Aanvullende voorwaarden
Om de belangen van huizenkopers na de bankencrisis te beschermen zijn aanvullende eisen gesteld. Er kan maximaal 6% van de waarde van de woning worden geleend als onderdeel van de hypotheek. Dit vanwege notaris-, bemiddelings- en overdrachtsbelastingkosten. Uiteraard hangt de verhouding van de verkoopprijs tot de hypotheekschuld af van hoeveel extra je bent kwijtgeraakt. U kunt het betaalde percentage boven de marktwaarde als volgt berekenen:
- hypotheekschuld/verkoopprijs.
onder de huidige regels zal dat niet meer dan 106% zijn.
Berekening van een onderwaterhypotheek
Als u uw woning na 2005 heeft gekocht, is het heel reëel dat u al een hypotheekgat heeft. Maar hoe bereken je op basis van de gemiddelde ontwikkeling hoeveel je bent afgevallen? Stel dat u in 2009 een huis heeft gekocht met een koopsom van 225.000 euro. Hiervoor moest een hypothecaire lening van 238.050 euro worden aangegaan. Met andere woorden, de verhouding hypotheekschuld to “marktwaarde” is 1.058 of je loopt al 5,8% achter op de prijs. In 2012 daalde de gemiddelde huizenprijs van 96,6% naar 84,5%. Dit betekent dat de werkelijke waarde van de woning nog steeds rond de 225.000*84,5/96,6 = 196.816 euro ligt. Dit betekent dat er een hypotheekverschil is van 238.050-196.816 = 41.234 euro. Er is een verlies op de hypotheekschuld van 41.234/238.050 = 17,3%. Als het huis wordt verkocht, blijven mensen met een zeer grote restschuld zitten, waardoor ze praktisch genoodzaakt zijn om het huis vast te houden tot betere tijden.
Aan het wachten
Overheidsbeleid is nog niet welkom, aangezien er maatregelen zijn aangekondigd om de woningmarkt te verkrappen. De hypotheekrenteaftrek wordt hervormd en zal het nog erger maken. Ook onze economie ziet er niet goed uit, met als gevolg een laag consumentenvertrouwen. Deze omstandigheid betekent dat de economie nog niet is begonnen. Bovendien zien we dat de daling elk jaar erger wordt. Dit betekent dat de woningmarkt momenteel in zwaar weer verkeert. Daarnaast ziet het er niet naar uit dat de overheid stimuleringspakketten zal lanceren om de woningmarkt te redden. Na zeven goede jaren zullen er waarschijnlijk zeven slechte jaren zijn voordat de zaken weer op gang komen. Veel andere huiseigenaren zullen naar verwachting worden overspoeld met hypotheken.
Wil je meer weten over de prijsontwikkeling van een bepaald type woning in elke provincie, kijk dan op de CBS-website voor een preciezere bepaling van de afschrijving.
Lees verder
€