Gebreken in nieuwbouw: de 5 procent-regeling loont

Er zijn gebreken in het huis. Het is zover, uw nieuwbouwwoning wordt opgeleverd. In veel gevallen moet de aannemer bij het opleveren van een nieuwbouw alsnog 10% van de aanneemsom betalen, maar weet je nog steeds niet of er gebreken zijn. Bovendien komen defecten soms wat later aan het licht. U kunt dan de 5 procent-regel, een wettelijk recht, gebruiken om ervoor te zorgen dat gebreken zo snel mogelijk worden verholpen. Hoe werkt de 5% kans precies? Pas de regels correct toe, anders riskeert u een boete en zorgt u voor een goede inspectie en een gedetailleerd leveringsinspectierapport.

De 5%-regel uitgelegd

De nieuwbouw woning is eindelijk opgeleverd
Hoe werkt de 5% machine bij zichtbare gebreken?
Hoe lang zit 5 procent van de contractprijs vast?
Huur betalen
Leveringsinspectie is een serieuze zaak

De nieuwbouw woning is eindelijk opgeleverd

Een nieuw huis bouwen is een proces van vele maanden, soms zelfs jaren. Daarom wordt de nieuwbouwwoning niet in één keer van de bouwdepot betaald, maar in termijnen. Als de levertijd aanbreekt, is meestal nog 10% verschuldigd aan de aannemer. Het lijkt erop dat de laatste fase is aangebroken. Bij de oplevering van een nieuwbouw is het altijd verstandig om uw civiel ingenieur mee te nemen. De bouwer inspecteert de woning volledig voor u, zoekt bij oplevering uit wat de zichtbare gebreken zijn en stelt het keuringsrapport op, het officiële opleveringsrapport. Neem ook voldoende tijd voor jezelf. Als schade aan kozijnen, tegels, ramen of sanitair pas later wordt ontdekt, blijkt het in de praktijk veel moeilijker om de kosten op de bouwer te verhalen. Probeer ook zelf de kranen en geïnstalleerde apparatuur. Het rapport kan de aannemer ook zwart op wit laten zien welke gebreken nog verholpen moeten worden. Ook als sommige zaken nog niet goed gecontroleerd kunnen worden, is het redelijk om dit op te nemen in het keuringsrapport. Overigens is de bouwer meestal ook aanwezig bij deze opleveringskeuring.

Hoe werkt de 5% machine bij zichtbare gebreken?

De bouwer (aannemer) moet de gebreken binnen de wettelijke termijnen verhelpen, maar u wilt er ook voor zorgen dat dit gebeurt. In de praktijk blijkt een financiële prikkel als een stok achter de deur goed te werken, dus er is ook een kans van 5%. Deze regeling is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (Bw 7:768). Met de regeling kunt u 5% van de contractprijs blokkeren, wat op twee manieren kan:

De laatste betalingstermijn van 10% is verdeeld. U betaalt 5% aan de aannemer en maakt de resterende 5% over aan de notaris, die dit bedrag in escrow houdt totdat het kan worden overgedragen aan de aannemer.
De uitvoerder betaalt 5% van de aanneemsom als bankgarantie bij de notaris.

Kopers geven vaak de voorkeur aan optie 1, omdat je bij optie 2 de laatste 10% aan de aannemer hebt overgemaakt (controleer voordat je dit doet of de garantie daadwerkelijk notarieel is vastgelegd).

Hoe lang zit 5 procent van de contractprijs vast?

De notaris houdt het geld drie maanden vast, tenzij u aangeeft dat het geld eerder naar de aannemer kan worden overgemaakt en als u de notaris niet binnen drie maanden schriftelijk laat weten dat hij het geld langer moet blokkeren. Langere opslag is mogelijk indien de gebreken nog niet verholpen zijn of nieuwe gebreken zichtbaar zijn geworden waarvoor opdrachtnemer verantwoordelijk is. Het is niet verstandig om het depotbedrag vrij te geven aan de notaris zodra de eerste gebreken zijn verholpen. Niet voor niets schrijft de wet een termijn van drie maanden voor, en helaas eindigt het niet altijd met leveringsproblemen, maar de komende maanden kunnen er nog steeds nieuwe zichtbare gebreken optreden.

Huur betalen

Over dit bedrag is geen rente verschuldigd gedurende de drie maanden dat een deel van de aanneemsom bij de notaris wordt gedeponeerd. Als u vindt dat het geld langer op depot had moeten staan en blijkt dat u het bij het verkeerde eind had (bijvoorbeeld bij gebreken die niet aan de opdrachtnemer in rekening kunnen worden gebracht), dan moet u hierover de wettelijke rente betalen.

Leveringsinspectie is een serieuze zaak

Een afleverinspectie is optioneel, maar het is zeer verstandig om een grondige inspectie te doen. De test kost je een paar honderd euro, maar kan je achteraf veel geld besparen. De opdrachtnemer is immers niet verantwoordelijk voor zichtbare gebreken die niet in het proces-verbaal zijn opgenomen. Pas dan de 5%-regel toe om de financiële marge te recupereren. Kopers zijn vaak zo blij met de oplevering van een nieuwbouw dat een goede keuring in het gedrang komt, let hier dus goed op.

Lees verder

€