Gebrek aan betaalbare starterswoningen dwingt jongeren af te haken
Het kopen van een eerste woning voor jongeren is vaak de grootste investering van hun leven. Maar de woonwaanzin zoals die zich in 2018 manifesteert, heeft veel starters afgeschrikt. Jarenlang was er sprake van een woningcrisis waarbij het moeilijk was om een woning kwijt te raken. De prijzen daalden schrikbarend. In 2018 blijft het aanbod echter flink achter bij de vraag. Het resultaat: torenhoge prijzen. In 2015 stond een woning nog gemiddeld 146 dagen te koop, in 2018 nog maar 30 tot 40 dagen. En starterswoningen zijn niet meer beschikbaar. Door de stijging van de huizenprijzen is het nemen van eigen vermogen van 20.000 naar 50.000 euro bijna de norm. Meestal kunnen alleen opvolgers dit doen omdat ze hun vorige woning hebben opgebouwd. De toenemende spanning op de woningmarkt en de steeds strengere hypotheekregelgeving maken het voor starters moeilijker om een woning te kopen. Daarom stellen ze het kopen van een huis uit.
Historisch lage rentes en stijgend consumentenvertrouwen zorgen voor een tekort aan starterswoningen
Het herstel op de woningmarkt was begrijpelijk. De rente is rond 2015 historisch laag. De komende jaren zal de werkgelegenheid snel groeien en het consumentenvertrouwen toenemen. Daarnaast betreden millennials, mensen geboren tussen 1980 en 2000, voor het eerst de woningmarkt. Als gevolg van de economische crisis heeft deze generatie zich lange tijd afzijdig gehouden. Maar toen de economie zich herstelde, nam ook de vraag naar starterswoningen toe. En we mogen niet vergeten dat de continue stroom vluchtelingen ook om onderdak vroeg.
Beleggers kopen betaalbare huizen in grote steden
De razernij op de woningmarkt deed zich voor het eerst gelden in grote steden als Amsterdam en Utrecht. Beginners kregen daar geleidelijk te maken met concurrentie van particuliere investeerders. Ze kochten starterswoningen om te verhuren. Dit fenomeen wordt ook wel ‘buy to let’ genoemd. Zo werden starters volledig uitgesloten van de woningmarkt. Volgens sommige politici zou overheidsingrijpen hen meer mogelijkheden moeten bieden. In dit verband werd zelfs voorgesteld om de overgangsbelasting voor een tweede of volgende woning te verhogen van 2% naar 6%. Hoewel het tekort aan starterswoningen zich eerst in de Randstad deed voelen, sloeg de razernij op de woningmarkt ook over naar het platteland.
Je hebt veel geld nodig
Goedkope huizen bestaan eigenlijk niet meer. Betaalbare woningen voor jongeren zijn meestal oudere (huur)woningen die al zo’n 40 jaar niet zijn veranderd. Dan zit er niets anders op dan het huis schoon te maken en opnieuw te beginnen. Beginners hebben hiervoor echter meestal geen eigen middelen. En de verbouwing meefinancieren met hypotheekgeld is anno 2018 niet meer mogelijk. Overigens staan studieleningen vaak in de weg om een hypotheek te krijgen. Na de financiële crisis van 2008 hanteren banken steeds strengere regels op het gebied van kredietverlening. Iedereen die in 2018 een hypotheek afsluit, kan tot 100% van de aankoopprijs lenen. Bijkomende kosten (kosten koper) dienen uit eigen middelen te worden gedekt. En met bijvoorbeeld een huis van 150.000 euro is een bedrag van 8.000 euro al snel opgehaald. Daarom is het noodzakelijk om ruim van tevoren te sparen om toch een huis te kunnen kopen.
Ouders die financieel helpen
Natuurlijk zijn er van die jongeren die behoorlijk hebben gespaard, maar het komt ook voor dat ze niets op de bank hebben staan. Beginners op de arbeidsmarkt hebben meestal geen zak geld paraat. In de praktijk zie je dat ouders (of zelfs grootouders) steeds meer financieel moeten helpen. Ouders hebben echter niet altijd zo’n financiële mogelijkheid. Dan rest er niets anders dan de plannen bij te stellen: langer sparen en/of andere prioriteiten stellen (sparen opgeven voor een geplande wereldreis, een appartement kiezen). En in sommige gemeenten kan een starterslening uitkomst bieden.
Studieschuld staat hypotheek vaak in de weg
In de praktijk vormen onbetaalde studieleningen vaak een probleem voor jongeren die een hypotheek afsluiten. Nog teleurstellender is het feit dat banken bij hun kredietbeoordeling kijken naar de initiële studielening, in plaats van naar de restschuld. Dit ondanks het verzoek van de Tweede Kamer aan de ministerraad in 2015 om de regelgeving op dit punt aan te passen. Doordat het medio 2018 nog niet is bijgehouden, hebben jongeren met studieschulden vrijwel geen kans om een starterswoning te kopen. Uitgaande van een gemiddelde studieschuld van € 21.000 en een bruto jaarinkomen van € 40.000, kunnen jongeren door studieschuld € 25.000 minder hypotheek krijgen. Dat bleek uit een onderzoek van de studentenorganisatie “Interstedelijk Studenten Overleg” in augustus 2018 (ISO).
Een starterslening kan jongeren helpen met betaalbare starterswoningen
De starterslening is ooit in het leven geroepen om jongeren te helpen gemakkelijker hun eerste woning te vinden. Via hun gemeente konden ze in aanmerking komen voor een speciale lening. De hoogte van zo’n lening was afhankelijk van de prijs van het huis en varieerde meestal van 20.000 tot 50.000 euro. De lening werd de eerste drie jaar niet afgelost. En in die eerste jaren was er ook geen rente te betalen. Studieschuld wordt niet meegerekend in de verdeling. Het woonkrediet is gebaseerd op het feit dat nieuwe huizenkopers nu misschien niet genoeg verdienen, maar over een paar jaar wel genoeg.
Steeds minder gemeenten bieden startersleningen aan
Aanvankelijk boden ruim 300 gemeenten de mogelijkheid om een starterslening aan te vragen, maar in 2018 is dit aantal snel afgenomen. Dit komt doordat Den Haag hier minder geld voor uittrekt; De financiering ervan wordt volledig gedekt door de lokale overheden. De vier grote Randstadgemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag) bieden bewust geen startersleningen meer aan. Dit zou er uiteindelijk toe leiden dat de prijzen op de oververhitte woningmarkt daar verder stijgen.€