Financiering van bedrijfspanden

Het kopen van commercieel vastgoed is een belangrijke zakelijke beslissing. Een bedrijf bevindt zich vaak in de volwassenheidsfase bij de overgang naar een eigen bedrijfspand. Tot die tijd worden vaak bedrijfsruimten verhuurd. De aankoop van commercieel vastgoed kan vaak niet (volledig) uit eigen middelen worden betaald. Financiering moet bijvoorbeeld plaatsvinden bij een bank. Waarop letten bij de financiering van commercieel vastgoed?

De leasetermijn loopt af, rente en aflossing komen erbij

Commercieel vastgoed kopen is een interessante kans. Over het algemeen zijn de rentelasten lager dan de betaalde huur en is het pand eigendom van het bedrijf zelf, zodat het bedrijf zelf kan beslissen om bijvoorbeeld het pand uit te breiden of een andere uitstraling te kiezen. In een huursituatie bouwt het betalen van huur geen vastgoed op. Dit gebeurt wanneer u een bedrijfspand koopt. De huurovereenkomst is echter flexibeler. Als de resultaten van het bedrijf tegenvallen of als de activiteiten snel moeten worden afgebouwd, kan het bedrijf meestal sneller van het huurcontract af dan dat het bedrijfspand tegen een redelijke prijs kan worden verkocht.

Naast de rente moet u echter ook aflossing verwachten. Door de kredietcrisis hebben veel banken de regels rondom de financiering van bedrijfspanden aangescherpt. Een van de hardere aspecten is dat aflossingsvrije financiering niet meer wordt gedaan. De meeste banken verstrekken zakelijke hypotheken in de vorm van een lineaire lening die in 20 tot 25 jaar moet worden afgelost. De looptijd is korter dan bij particuliere woningen (meestal wordt een looptijd van 30 jaar gehanteerd). Bedrijfspanden worden namelijk eerder afgeschreven naarmate deze panden intensiever worden gebruikt. Niet elke bank vereist lineaire aflossing. Zo biedt ING Bank een structuur aan waarbij 40% op tijd moet worden afgelost en 60% na eindvervaldag.

Stel dat de huurverplichting in eerste instantie 40.000 euro per jaar was. Hetzelfde pand wordt gekocht van de huurder voor 500.000 euro. Bij een aflossingstermijn van 25 jaar en een rentepercentage van 5% bedraagt de vergoeding in het eerste jaar € 20.000 aflossing + € 25.000 rente = € 45.000. De totale kosten zijn dus groter dan de leaseverplichting. De kosten worden echter verlaagd naarmate de lening wordt terugbetaald. Aangezien er rente wordt berekend over de uitstaande schuld, neemt de renteverplichting elke maand af. Na 5 jaar is 100.000 euro afgelost voor de lening en moet er dus 5.000 euro (5% x 100.000 euro) minder rente worden betaald. Na dit jaar wordt kopen aantrekkelijker dan huren. Daarnaast werd in deze 5 jaar een kapitaal van 100.000 euro opgebouwd. Bij verkoop van het pand van de onderneming voor de koopsom blijft de ondernemer met 100.000 euro aan activa over, die zich uiteraard niet in een huursituatie bevinden. Aan het einde van de looptijd is het bedrijfspand hypotheekvrij. Hierdoor is er in de komende jaren geen afschrijving, aflossing of rente meer wat zorgt voor een stijging van de winst. Soms kan commercieel vastgoed nog jaren of decennia worden gebruikt nadat de hypotheek is afgelost.

Als bedrijfsruimte niet wordt verhuurd, betekent de aankoop van bedrijfsruimte natuurlijk een forse kostenstijging. Daarnaast moet er rekening worden gehouden met jaarlijks terugkerende kosten zoals opstalverzekering (schade door brand, storm, diefstal etc.), onderhoud (renovatie, schoonmaak) en onroerendezaakbelasting.

Eigen inbreng

Door de onzekere vastgoedmarkt sinds de kredietcrisis zijn de eisen van de grootste banken van Nederland strenger. Meerdere banken volgen het beleid dat commercieel vastgoed wordt gefinancierd tot maximaal 70% van de marktwaarde van het commercieel vastgoed. Om een bedrijfspand van 500.000 euro te kopen, moet u 150.000 euro uit eigen middelen investeren. Zo verkleint de bank het risico bij gedwongen verkoop van bedrijfspanden. Banken die deze strikte eis niet hebben, zullen ook kritisch kijken naar hun kapitaalinvestering of de solvabiliteit van de onderneming, maar kunnen milder zijn over hun investering als er andere goede zekerheden zijn (zoals eigen vermogen). de waarde van een eigen woning of ander bedrijfspand of een overheidsgarantie) geïmporteerd kunnen worden.

Renteverschil met particuliere woningen

De rente op bedrijfspanden kan flink afwijken van de hypotheekrente op particuliere woningen. Dit komt vooral omdat de debiteurenpremie een zwaarder onderdeel is van de handelsrente dan de winkelrente. Een particuliere hypotheek is beveiligd op basis van wettelijke normen. Als iemand in aanmerking komt voor een hypotheek, wordt er geen extra lenersvergoeding in rekening gebracht (de klant voldoet immers aan de normen). In het bedrijfsleven gelden deze wettelijke normen in mindere mate en heeft de bank meer keuzevrijheid om de ondernemer al dan niet te financieren. De bank beoordeelt of de ondernemer aan de verplichtingen van de bank kan voldoen. De bank beoordeelt deze op basis van de ondernemer (zijn ervaring en kennis), het bedrijf (aantal jaren bedrijf, risico in de branche, etc.), winstgevendheid (rendabiliteit), solvabiliteit (financiële toestand). de in de onderneming opgebouwde buffer) en zekerheden (op welke zekerheden kan de bank terugvallen als de ondernemer zijn verplichtingen niet kan nakomen?). Als gevolg van de totale aanslag is de debiteur onderworpen aan een renteopslag. Een startende ondernemer met een lage solvabiliteit heeft een hoger risico en zal een hogere debiteurenrekening moeten betalen dan een onderneming die 20 jaar bestaat en een goede solvabiliteit en winstgevendheid realiseert. Ook kan het brancherisico ervoor zorgen dat de debiteurenpremie stijgt of daalt. Door deze premie blijkt de rente die een mkb-onderneming betaalt op een zakelijke hypotheek al snel hoger te zijn dan de hypotheekrente die een particuliere woningbezitter betaalt.

Lening boetevrij terugbetalen

Een heel belangrijk aandachtspunt is de mogelijkheid tot boetevrij aflossen. Hoewel de hypothecaire lening boetevrij kan worden afgelost als de woning onderhands wordt verkocht, is dit voor bedrijven meestal niet het geval. Boeteloze restitutie is vaak alleen mogelijk als de verkoop van bedrijfspanden plaatsvindt als gevolg van bedrijfsbeëindiging of wijziging van rechtsvorm of maatschap. Zo kan de verkoop van een bedrijfspand vanwege verhuizing naar een nieuw bedrijfspand leiden tot aanmerkelijke boeterente als de rente voor lange tijd vaststaat. Als het bedrijfspand na 5 jaar wordt verkocht terwijl de rente nog 10 jaar vaststaat, is over die 10 jaar boeterente verschuldigd. Daarom is het verstandig om bij de aankoop van commercieel vastgoed kritisch te kijken naar het potentieel van het commercieel vastgoed om de rentevaste leenperiode af te stemmen op de verwachte gebruiksduur van het commercieel vastgoed om ongewenste boetes te voorkomen. interesse

Financiering van een andere entiteit

Bij de financiering van onroerend goed wordt er vaak voor gekozen om een aparte BV op te richten, de zogenaamde vastgoed BV. Informatie over de oprichting van zo’n BV en fiscale en juridische zaken kunt u opvragen bij een accountant of een fiscalist. Bij oprichting van een vastgoed-BV wordt het pand van de vennootschap overgedragen aan deze BV. Dit heeft als voordeel dat de bedrijfsactiviteiten gescheiden blijven. Stel dat de onderneming niet meer aan haar financieringsverplichtingen kan voldoen, dan is het met deze constructie mogelijk dat de operationele activiteit van de onderneming (aandelen, debiteuren, maar ook materieel, etc.) buiten schot blijft, aangezien de bank een real estate BV en geen “werkmaatschappij”. BV heeft gefinancierd.

Bijkomende kosten

Net als bij de aankoop van een eigen woning moet bij de aankoop van een bedrijfsruimte overdrachtsbelasting worden betaald. De overdrachtsbelasting voor particuliere woningen is in 2012 verlaagd van 6% naar 2%, terwijl voor bedrijfsruimten het gebruikelijke tarief van 6% geldt. Bij het betalen van btw op bedrijfspanden is het in bepaalde gevallen mogelijk om te kiezen voor vrijstelling van onroerende voorheffing. Overdrachtsbelasting wordt niet meegefinancierd door reguliere banken, in dat geval dient de ondernemer deze zelf te betalen.€