Eigen geld bij het kopen van een huis
Er zijn voor- en nadelen aan het investeren van uw eigen geld in het kopen van uw huis. Door uw spaargeld te beleggen, betaalt u minder hypotheekrente, maar verliest u ook de belastingaftrek voor hypotheekrente. Hoe te bepalen welke winstgevender is?
Eigen vermogen verhoogt eigen vermogen
Uw eigen contante investering komt meestal neer op een hogere eigenwaarde in uw huis. Maar als u uw volgende woning koopt, eist de belastingdienst dat u die meerwaarde gebruikt om die nieuwe woning te kopen of te verbeteren.
Gebruikt u het eigen vermogen voor andere dingen, dan staat het hypotheekbedrag voor het eigen vermogen niet meer in kolom 1. Over dat bedrag in box 3 bent u dan minder gunstige vermogensrendementsheffing verschuldigd. Daarnaast mis je de fiscale renteaftrek over het beoogde bedrag.
Kun je je geld beter aan andere dingen besteden?
Dus iedereen die overweegt zijn geld in een huis te investeren, moet zich afvragen of hij dat geld beter kan uitgeven. Misschien moet hij het uitstellen voor uitgaven zoals:
- verhuiskosten;
- oprichtingskosten;
- of als u overweegt een nieuwe auto te kopen, gebruik het geld dan om dat te doen. Want als je voor deze aankoop een lening moet aangaan omdat je je eigen geld in de woning hebt geïnvesteerd, dan betaal je over het algemeen veel meer.
Spaarrente versus hypotheekrente
Levert de fiscaal aftrekbare spaarrente in kolom 3 meer op dan u netto (na belastingen) hypotheekrente betaalt? Dan is het oneconomisch om uw spaargeld als uw geld mee te nemen bij het doen van een aankoop. En zeker niet als uw hypotheekrente laag is en uw spaarrente hoog.
rekenvoorbeeld
Dit wordt het best geïllustreerd door een concreet voorbeeld:
- stel dat uw hypotheekschuld € 280.000 is;
- u betaalt 5% rente over deze hypotheek;
- u heeft ook een spaarrekening met een saldo van € 150.000;
- over dit spaargeld krijgt u 2% rente;
- uw fiscale renteaftrek is 42%.
Dan kun je jezelf afvragen of het verstandig is om je kredietschuld met bijvoorbeeld 75.000 euro te verlagen en die 75.000 euro van je geld in huis te steken.
Je geld wel of niet voor een huis gebruiken?
- Besparing hypotheekrente bij het betalen van spaargeld is 75.000 x 5% x 58% (100% minus 42% renteaftrek) = 2175 euro;
- Dit gaat uiteraard ten koste van de rente op uw spaargeld. Een spaarbedrag van € 150.000 zou € 3.000 rente (2%) opleveren; maar over die € 150.000 of € 1.800 zou u 1,2% vermogenswinstbelasting moeten betalen;
- Het netto inkomen van uw spaargeld is 1.200 euro;
- het resterende spaartegoed van € 75.000 levert nog € 1.500 rente op tegen 2% en u verliest € 900 aan vermogenswinstbelasting (1,2% van € 75.000). De netto rentebaten bedragen dus 600 euro.
Dus als je je spaargeld gebruikt om een huis te kopen of je hypotheekschuld te verminderen, kost je spaargeld je 600 euro (1200 minus 600). Maar er is een besparing van 2175 euro aan hypotheekrente. In bovenstaand voorbeeld is aflossen dus goedkoper.
Het samengestelde rente-effect
Voor de duidelijkheid is in het bovenstaande rekenvoorbeeld het effect van samengestelde rente op de spaarrekening weggelaten. Voor het gemak is er ook vanuit gegaan dat de algemene waardevrijstelling in kolom 3 al door andere bezittingen is verbruikt.€