Een huis kopen met ouderdomsclausule

Een huis kopen met ouderdomsclausule

Bij het kopen van een huis wil je achteraf niet met verborgen gebreken te maken krijgen. Als er gebreken zijn, is het fijn als de verkoper voor deze gebreken betaalt. Maar de huisverkoper heeft het tegenovergestelde belang. De verkoper wil doorgaans zo min mogelijk garantie geven en betaalt liever niet voor allerlei (verborgen) gebreken. Om het risico van de verkoper te beperken, wordt in de koopovereenkomst vaak een aanvullende clausule gebruikt: de ouderdomsclausule.

Wijzer

• Verborgen gebreken
• Wat zegt de wet?
• Wat staat er in de koopovereenkomst?
• Leeftijdsclausule
• Hoe moet een makelaar een clausule gebruiken?
• Moet de koper akkoord gaan met de ouderdomsclausule?

Verborgen gebreken

Bij het kopen van een woning bestaat de kans dat de woning een gebrek vertoont. Zo kan het voorkomen dat de kozijnen verrot zijn, het toilet niet wordt doorgespoeld of het dak lekt. Veel kopers zijn van mening dat ze recht hebben op een soort onbeperkte garantie van de verkoper en dat de verkoper alle reparatiekosten moet dekken. Het is echter niet zo eenvoudig. In eerste instantie zijn ‘verborgen gebreken’ gebreken die pas bekend werden na oplevering van de woning. Ze zijn dus inderdaad “verborgen”. Als de koper de gebreken gemakkelijk kan zien of ontdekken, zijn er geen verborgen gebreken. Ten slotte is de verkoper niet verantwoordelijk voor verborgen gebreken. Volgens de wet en het koopcontract kan de verkoper slechts enkele grote gebreken dekken.

Wat zegt de wet?

Als je een huis koopt, moet je erin kunnen wonen. Als de woning gebreken vertoont, is de woning mogelijk niet geschikt voor het doel waarvoor u hem heeft gekocht: wonen. In deze situatie kunt u de verkoper met succes aanklagen voor de reparatiekosten. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een ernstige verzakking van het huis of een daklekkage. De wet (artikel 7:17 BW) beschrijft het als volgt:

1. Het geleverde product dient in overeenstemming te zijn met het contract.
2. Het product beantwoordt niet aan de overeenkomst indien het, mede gelet op de aard van de zaak en de beweringen van de verkoper over het product, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst had mogen verwachten. De koper mag verwachten dat het product de eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal gebruik, waarvan hij het bestaan ​​niet hoeft te betwijfelen, evenals de eigenschappen die nodig zijn voor het bijzondere gebruik dat in het contract is voorzien.

Wat staat er in de koopovereenkomst?

In veel gevallen wordt gebruik gemaakt van de standaard koopovereenkomst van NVM. De bescherming die de koper op grond van de wet heeft, wordt grotendeels opgeheven door de koopovereenkomst. Het is toegestaan. Voornoemd wetsartikel (7:17 BW) is eigenlijk een regelgevende wet. Partijen kunnen afstand doen van dit recht indien zij het onderling eens zijn. In de koopovereenkomst (artikel 6.1) staat bijvoorbeeld de volgende tekst:

De eigendomsrechten op het onroerend goed gaan over op de koper in de staat waarin het zich op het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst bevindt met alle bijbehorende rechten en vorderingen, zichtbare en onzichtbare gebreken…”.

Kortom, “wat je ziet is wat je krijgt”. De koper aanvaardt de woning met alle mogelijke gebreken (zichtbaar en onzichtbaar). Een uitzondering op deze regel is voorzien in 6.3. in artikel In dit betreffende artikel staat dat de verkoper garandeert dat het onroerend goed over de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor een normaal gebruik. Kortom, de grootste onzichtbare gebreken kunnen nog voor rekening van de verkoper komen.

Leeftijdsclausule

Hoewel een groot deel van het risico met de koopovereenkomst wordt overgedragen aan de koper, blijft een deel van het risico bij de verkoper. Het gebruik van een ouderdomsclausule kan dit laatste deel van het risico van de verkoper verder beperken. De ouderdomsclausule stelt dat eventuele verborgen gebreken door ouderdom voor rekening van de koper zijn. Door deze clausule te gebruiken, loopt de koper een nog groter risico. Een voorbeeld van een leeftijdsclausule is:

“de koper bevestigt dat hij zich ervan bewust is dat de woning ouder is dan x jaar, waardoor de eisen die gesteld kunnen worden aan de bouwkwaliteit beduidend lager zijn dan bij nieuwe (nieuwere) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, hij is niet verantwoordelijk voor funderingen, elektriciteits-, water- en gasleidingen, afvoersystemen en de aanwezigheid van indringend of opstijgend vocht.

Hoe moet een makelaar een clausule gebruiken?

Hoewel de clausule eigenlijk alleen voor iets oudere woningen geldt, passen sommige makelaars de clausule gewoon op alle woningen toe. “Geen hulp, geen kwaad”, zullen ze denken. Op deze manier bieden makelaars extra bescherming voor hun klant (verkoper). Zo’n clausule is natuurlijk niet de bedoeling. De clausule is bedoeld om verkopers te beschermen tegen potentiële en onredelijke risico’s. Dit is bijvoorbeeld niet het geval bij nieuwbouwwoningen. De NVM adviseert haar leden daarom om de leeftijdsclausule niet standaard op te nemen, maar alleen in individuele gevallen.

Moet de koper akkoord gaan met de ouderdomsclausule?

Een sunset-clausule maakt geen deel uit van een standaardcontract. Het is een addendum bij het contract dat partijen onderling kunnen overeenkomen. De koper hoeft de toepassing van de ouderdomsclausule niet te aanvaarden. Deze clausule is eigenlijk slechts een onderdeel van de onderhandeling. Je kunt het zien als een garantie dat je wel of niet onderhandelt. In oudere woningen is de ouderdomsclausule begrijpelijk en vaak onvermijdelijk. Voor sommige nieuwere woningen is de clausule echter minder logisch (en minder acceptabel voor de koper).

Lees verder

€