Vraag Over

Alle antwoorden

Een huis kopen met een risicovrije clausule

Een huis kopen met een risicovrije clausule

Als u een woning koopt terwijl u al een woning bezit, loopt u een risico. Het kan immers zijn dat u uw “oude” huis niet snel kunt verkopen. Dan kunt u ineens twee huizen bezitten. Je hebt ook de kosten van twee huizen. Voor veel mensen is dit een onaanvaardbaar risico. Om dit probleem op te lossen is de zogenaamde no-risk clausule ontwikkeld. Hoewel het beding in veel gevallen een oplossing kan zijn, heeft het ook enkele nadelen. Het is verstandig om alle voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen.

Wijzer

Eerst verkopen, dan kopen

Om risico’s te vermijden, is het verstandig om eerst uw bestaande woning te verkopen en pas daarna een andere woning te kopen. In theorie werkt het perfect. In de praktijk loopt het vaak anders. Het komt vaak voor dat mensen eerst het nieuwe huis tegenkomen en pas daarna het oude huis te koop zetten. Dan wachten ze af en hopen dat het bestaande huis snel verkocht wordt. Ondertussen kan het nieuwe huis natuurlijk wel aan iemand anders worden verkocht. Dat is niet de bedoeling. Door eerst te kopen en dan te verkopen, neemt u als koper geen financiële risico’s. Je loopt het risico dat het nieuwe droomhuis aan je voorbij gaat.

Eerst kopen, dan verkopen

Als u er zeker van wilt zijn dat de nieuwe woning niet aan iemand anders wordt verkocht, kunt u besluiten de woning definitief te kopen. Om jezelf wat tijd te geven om het oude huis te verkopen, kun je misschien een iets langere levertijd voor het nieuwe huis bedingen. Het plan klinkt goed, maar het is niet zonder risico’s. Het kan voorkomen dat het oude huis niet zo snel verkocht kan worden. Het gevolg kan zijn dat u langdurig eigenaar bent van twee woningen. Dan heeft u ook dubbele (hypotheek)kosten. Deze situatie kan uw spaarrekening ernstig belasten. Bovendien is het niet vanzelfsprekend dat de bank het met deze constructie eens is. Banken hebben geleerd van de risico’s en zijn in dergelijke gevallen (terecht) vrij voorzichtig.

Nu kopen, later verkopen

De koper wil het risico vermijden om eigenaar te worden van twee huizen. Daarnaast wil de koper er ook zeker van zijn dat de nieuwe woning niet aan iemand anders wordt verkocht. Deze wensen kunnen (meestal) worden afgedwongen door middel van een no-risk clausule. Deze clausule bevat enkele afwijkingen en is als bijlage bij de standaard koopovereenkomst gevoegd. Kort gezegd is de risicovrije clausule deze: u koopt het nieuwe huis en u gaat het oude huis verkopen. Als u de oude woning niet binnen de afgesproken termijn verkoopt, kunt u de koopovereenkomst voor de nieuwe woning kosteloos ontbinden.

Geen risicoclausule

Na jaren van stabiele groei op de woningmarkt begon in 2008 een forse daling. Huizen waren moeilijker te verkopen en bleven langer op de markt. Bijna elke koper koos voor zekerheid. Ze zouden eerst verkopen en dan kopen. Daardoor zat iedereen op elkaar te wachten. Het werd daar immers pas gekocht toen het voor het eerst werd verkocht. Om deze cirkel te doorbreken is een no-risk clausule bedacht. De NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) no-risk clausule luidt als volgt:

De koper heeft het recht om deze overeenkomst te beëindigen indien hij er niet in is geslaagd het onroerend goed dat hij in eigendom heeft te verwerven … (aanduiding van het nog te verkopen onroerend goed) … uiterlijk op … (datum) … om de laatste. .(naam van de stad)… onvoorwaardelijk te verkopen, tegen algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor de koper aanvaardbare aankoopprijs (of: een bedrag gelijk aan ……….. .. .goed goed). 16.3 van de Regels. (voor de appartementswet: 19.3.) is mutatis mutandis van toepassing. De koper verplicht zich om al het redelijkerwijs mogelijke te doen om de verkoop van voornoemd onroerend goed te bewerkstelligen.

Voordeel voor de koper

Bovenstaande clausule is zeer gunstig voor de koper. Het is tenslotte tijd voor hem om zijn oude huis te verkopen. Mocht het niet kunnen op het afgesproken tijdstip, dan is er niets aan de hand. Dan is hij niet gebonden aan het koopcontract van de nieuwe woning. Hij kan het contract kosteloos opzeggen. In de clausule staat dat de koper al het mogelijke moet doen om zijn woning te verkopen. Ook moet de gevraagde prijs redelijk zijn of vooraf door partijen zijn overeengekomen. Dit voorkomt dat de koper het moeilijk of onmogelijk maakt om de oude woning te verkopen (om de aankoop van de nieuwe woning te vermijden).

Let op:

Beëindiging van het contract is niet automatisch. Als de verkoper zijn huis niet binnen de afgesproken termijn heeft verkocht, kan hij het contract ontbinden. In de koopakte staat beschreven hoe u kunt ontbinden. In de NVM standaard koopovereenkomst zijn deze bepalingen gespecificeerd in artikel 16.3 (voor appartementen in artikel 19.3). Daarom verwijst de risicovrije clausule ook naar deze artikelen. Indien de koper niets doet of de koop niet conform de voorwaarden ontbindt, is de overeenkomst definitief geworden. Dan is kosteloze opzegging van het contract niet meer mogelijk.

Voordeel voor de verkoper

In feite geeft de clausule de koper het grootste voordeel. Hij krijgt extra tijd en neemt geen enkel risico. Voor de verkoper is het beding minder aantrekkelijk. Hoewel de kans groot is dat hij zijn huis gaat verkopen, is het niet helemaal zeker. Immers, als de koper zijn oude woning niet binnen de afgesproken tijd kan verkopen, kan de koopovereenkomst gewoon worden ontbonden. De verkoper moet dan op zoek naar een nieuwe koper en heeft veel kostbare tijd verloren. Om de toepassing van de no-risk clausule ook voor de verkoper interessant te maken, heeft de no-risk clausule een extra toevoeging. Het tweede deel van dit artikel luidt als volgt:

Met inachtneming van het bepaalde in artikel … (Vul hier het artikel met daarin de voorwaarden van de koopovereenkomst) … zal de verkoper het onroerend goed te koop blijven aanbieden.
In het geval dat hij een koopovereenkomst sluit met een derde partij tegen voorwaarden die hij gunstiger acht vóór … (vul overeengekomen datum in), heeft hij het recht om deze overeenkomst te ontbinden. De opzegging van de overeenkomst dient aan de koper te worden verzonden per brief met ontvangstbevestiging of per fax met verzendbevestiging, waarbij de koper in de gelegenheid moet worden gesteld om de verkoper of zijn makelaar binnen 2 dagen na ontvangst hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen. merk op. hem te kennen geeft deze overeenkomst onvoorwaardelijk te willen maken.

Clausule van het tweede deel van de Toelichting

Met de hierboven genoemde no-risk toevoeging wordt het voor de verkoper een stuk interessanter. In dit addendum is afgesproken dat de verkoper de woning gewoon te koop kan zetten. Ondertussen kan hij het huis zelfs aan iemand anders verkopen. Als hij besluit aan iemand anders te verkopen, hoeft de verkoopprijs niet eens hoger te zijn dan de met de eerste koper overeengekomen prijs. Het volstaat als het koopcontract – volgens de verkoper – beter voor hem is dan het contract met de eerste koper. Als de verkoper het contract met de eerste koper wil ontbinden, moet die koper nog een laatste koopkans krijgen. Dus de clausule zegt dat de verkoper de aankoop kan annuleren als hij aan een andere persoon wil verkopen, maar hij moet de eerste koper toch nog 48 uur de tijd geven om te kopen. Als de koper het accepteert, kan hij kopen tegen de vooraf overeengekomen prijs en voorwaarden. In dat geval komen alle mogelijke oplossingsvoorwaarden te vervallen. Dit maakt de koop definitief en kan niet kosteloos worden ontbonden.

Geen risicoclausule. Interesse voor de koper?

Kopen met een risicovrije clausule is in ieder geval veiliger dan “eerst kopen, later verkopen”. Als koper loop je niet het risico om ineens met twee huizen vast te zitten. Anderzijds biedt een volledige no-risk clausule ook weinig echte zekerheid. Een koper kan nog steeds transacties starten met een andere koper. In dat geval heb je alles uit de kast gehaald. Mogelijk heeft u ook kosten gemaakt voor het te koop aanbieden van uw woning en eventueel hypotheekadvies. Tot slot kan het soms vervelend zijn om gebonden te zijn aan een koopovereenkomst (met een no-risk clausule). Vaak zijn deze contracten voor een lange termijn en dan is het mogelijk dat er nog mooiere huizen voorbij komen. U kunt echter geen ander huis kopen omdat u het al aan iemand anders heeft beloofd. U bent feitelijk verloofd met uw nieuwe woning, maar nog niet getrouwd. Om alle vrijheid te behouden, moet men overwegen om “single” te blijven. Dus: eerst verkopen, dan kopen. Je neemt geen risico en houdt alle opties open.

Lees verder

€