Duitse hypotheek: voorwaarden en verschillen

Sinds 2013 betreden steeds meer Duitse banken de Nederlandse hypotheekmarkt met relatief goedkope hypotheken. De rentetarieven van Duitse banken zijn doorgaans lager dan die van Nederlandse banken, dus consumenten kiezen snel voor een Duitse hypotheek, maar is een Duitse hypotheek echt zo goedkoop?

Steeds meer Duitse banken breiden hun werkgebied uit naar Nederland. Door de relatief lage rentetarieven vinden Nederlandse consumenten het aantrekkelijk om een Duitse hypotheek af te sluiten bij het kopen van een woning. Duitse hypotheken verschillen op een aantal belangrijke punten van Nederlandse banken.

Boeterente bij opzegging

Zowel Nederlandse als Duitse banken brengen boeterente in rekening bij het aflossen of oversluiten van hypotheekschulden. De mogelijkheden zijn in Nederland breder dan bij Duitse banken. In Nederland is boetevrij aflossen mogelijk bij verkoop van de woning, bij overlijden (d.w.z. uitbetaling van de overlijdensrisicoverzekering) en bij echtscheiding (onder bepaalde voorwaarden bij de meeste Nederlandse banken). Deze flexibiliteit is echter meestal niet van toepassing op de meeste Duitse banken, vooral niet als de terugbetaling binnen de eerste 10 jaar van de looptijd plaatsvindt. Ook bij verkoop van een woning of overlijden is er een strafpunt dat flink kan oplopen als de marktrente lager is dan de contractrente. Het verschil tussen deze twee rentetarieven is betaalbaar over de rest van de looptijd. Denk daarom bij het afsluiten van een Duitse hypotheek goed na over de gekozen rentevastperiode.

Eigen inbreng

Als in Nederland meer dan 100% van de aankoopwaarde van de woning wordt gefinancierd, ligt dit percentage bij Duitse banken rond de 70%. Daarom moet 30% van de eigen middelen worden bijgedragen. In een huis met 250.000 euro is dat 75.000 euro. U moet dus een groot deel van uw geld sparen om in aanmerking te komen voor een Duitse hypotheek.

Speciaal beheer

Aangezien de consument zelf veel geld moet investeren, is de veiligheidspositie van de Duitse bank goed. Slechts 70% van de waarde van de woning wordt immers gefinancierd. Als gevolg hiervan volgen Duitse banken over het algemeen een strikt speciaal beheerbeleid. Een consument komt onder bijzonder bewind als hij (onvermijdbare) schulden heeft die verband houden met verplichtingen aan de bank (rentebetaling en aflossing). In Nederland wordt een soepeler beleid gevoerd. Uiteindelijk heeft de bank er ook baat bij de consument de tijd te geven om de schuld af te lossen en de relatie met de bank te onderhouden. Immers, als de woning noodgedwongen verkocht moet worden, zal de opbrengst vaak lager zijn dan de hypotheekschuld (aangezien Nederland de waarde van de woning volledig financiert), dus is de kans groot dat de bank verlies lijdt op de verkoop. Voor een Duitse bank is dit risico in veel mindere mate, waardoor zij strenger bijzonder beheer kan voeren. Als er een schuld ontstaat, is er een grotere kans om voor beslaglegging te kiezen, wat leidt tot de verkoop van de woning.

Staatshypotheekgarantie

Duitse banken zijn niet aangesloten bij het Nationaal Hypotheek Garantiefonds (NHG). NHG zorgt ervoor dat consumenten onder bepaalde omstandigheden niet met een restschuld blijven zitten als de woning gedwongen wordt verkocht. Een Duitse hypotheek kan niet samen met NHG worden afgesloten. Ook biedt NHG een kleine extra marge aan de Duitse bank via een eigen bijdrage van de consument.

Geen vast contract

Consumenten die geen vast inkomen hebben (door een flexibel contract, een contract voor bepaalde tijd of consumenten die een eigen bedrijf hebben) zullen doorgaans geen hypotheek afsluiten bij een Duitse bank. Een hypotheek kan alleen worden aangevraagd bij een vast dienstverband.

Looptijd

Waar in Nederland vaak wordt gekozen voor een looptijd van 30 jaar, kiezen Duitse banken vaak alleen voor een looptijd van 20 of 25 jaar. Daarnaast moet de hypotheek vaak al voor uw pensioendatum zijn afgelost. De hypotheekschuld moet in een kortere tijd worden afgelost, waardoor de maandlasten toenemen.

Conclusie

Over het algemeen is de Duitse bankrente lager dan de Nederlandse bankrente. Gezien bovenstaande factoren is dit niet verwonderlijk. Duitse banken financieren met zeer weinig risico. Er moet veel eigen geld worden ingebracht en financiering wordt vrijwel uitsluitend verstrekt aan consumenten met een vast dienstverband. Door de strikte boetevrije aflossing loopt de bank weinig risico dat rente-inkomsten (overdracht of aflossing van de hypotheek) verloren gaan. Doordat de risicopositie van banken zo laag is, kunnen zij ook een lagere rente bieden dan Nederlandse banken, die door hun flexibelere opstelling een hogere rente moeten rekenen omdat zij rekening moeten houden met bepaalde risico’s. Een Duitse hypotheek kan vooral voordelig zijn voor wie in de markt is gestegen en een aanzienlijk vermogen heeft opgebouwd in zijn vorige woning en daardoor in staat is de gewenste investering te realiseren.€