De hypotheekrenteaftrek is beperkter dan je zou denken
De hypotheekrenteaftrek is al veel beperkter dan vaak wordt gedacht, het kabinet heeft de aftrek meerdere malen beperkt en nieuwe hypotheken verlaagd. Het is een misvatting dat huiseigenaren het altijd zo goed hebben vanwege de hypotheekrenteaftrek. De aftrek wordt namelijk steeds meer beperkt door vooraf gemaakte afspraken. Ook hypotheekrenteaftrek is tot 30 jaar fiscaal aftrekbaar en daarna meestal slechts gedeeltelijk, omdat de overwaarde van de eigen woning sterk toeneemt. Vanaf 2013 is hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen mogelijk voor hypotheken waarbij voldoende is afgelost. In 2020, 2021 en 2022 wordt de hypotheekrenteaftrek nog beperkter en strenger voor hogere en middeninkomens omdat de aftrek kleiner is. De maximale aftrek wordt 46% in 2020, 43% in 2021 en iets minder in 2022.
Beperk of stop de hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek is een actueel thema in elke kabinetsformatie. Beperken of niet beperken en hoe is de vraag. Sommigen schreeuwen hardop dat ze de hypotheekrenteaftrek niet willen afschaffen. Of zelfs zij zullen de beperking van de hypotheekrenteaftrek niet ervaren. De realiteit is compleet anders. De beperking wordt automatisch afgedwongen. Soms sluw de looptijd van de hypotheek door, soms met allerlei aanvullende maatregelen
Hoe lang kan ik hypotheekrente aftrekken?
De maximale hypotheekrenteaftrek voor een bestaande hypotheek is beperkt tot 30 jaar. Voor bestaande hypotheken ging de maximale looptijd van 30 jaar in op 1 januari 2001. Bij nieuwe hypotheken gaat de meter in op het moment dat u uw eerste hypotheek afsluit en wordt de hypotheekrente fiscaal afgetrokken. Ga je direct naar een duurdere woning en sluit je een aanvullende hypotheek af, dan loopt de teller op de oude hypotheek door en begint de teller op de aanvullende hypotheek. Als u de woning verkoopt en de woning voor minimaal 3 jaar gaat huren, vervalt de reserve koopwoningen en gaat bij een nieuwe hypotheek een nieuwe looptijd van 30 jaar in.
1. Hypotheekrenteaftrek aanvragen:
In 1995 heb ik een hypotheek afgesloten. Tot wanneer kan ik hypotheekrenteaftrek fiscaal aftrekken?
Antwoorden:
De periode van 30 jaar begon in 2001, dus u heeft tot 2031 een aftrekpost.
2. Vraag de hypotheekrenteaftrek aan:
In december 2009 heb ik een hypotheek afgesloten. Tot wanneer kan ik hypotheekrente aftrekken van de inkomstenbelasting?
Antwoorden:
U kunt tot en met 2039 hypotheekrente aftrekken van uw hypotheek.
3. Ik heb twee huizen, mag ik de hypotheekrente twee keer aftrekken:
Antwoorden:
Het komt steeds vaker voor dat mensen een nieuw huis kopen terwijl het oude huis nog niet is verkocht. Dan heeft u onder bepaalde voorwaarden recht op dubbele aftrek van de hypotheekrente. U kunt kiezen voor een tijdelijke hypotheek met dubbele renteaftrek. Ook in 2020, 2021 en 2022 blijft de dubbele aftrek voor hypotheekrente bestaan.
4. Mijn huis had in 2009 een hypotheek van 200.000 euro, in 2019 heb ik het zonder winst verkocht en direct een nieuw huis gekocht met een hypotheek van 300.000 euro:
Antwoorden:
Het fiscale aftrektijdvak wordt dan in twee delen gesplitst. Rente over 200.000 euro is fiscaal aftrekbaar tot 2039 en rente op een nieuwe hypotheek van 100.000 euro tot 2049.
Kan ik hypotheekrente aftrekken?
Het beperken van de hypotheekrenteaftrektermijn is een echte stille moordenaar. Mensen staan er niet bij stil, want dertig jaar lijkt nog ver weg. Maar bijna elke verhuurder krijgt er straks mee te maken als ze het nog niet allemaal afbetaald hebben. En dat zullen er veel zijn, want rentedragende hypotheken zijn nog steeds populair. De gevolgen voor uw portemonnee kunnen groot zijn:
- lapwerk. Hypotheken worden verwarrend. Als u in uw leven enkele hypotheken afsluit, heeft u mogelijk meerdere hypotheken met verschillende looptijden.
- Als de 30 jaar voorbij zijn, verandert de netto hypotheeklast in een veel hogere bruto hypotheeklast. Dit vermindert aanzienlijk uw koopkracht om uw resterende hypotheken af te lossen. De uitzondering zijn natuurlijk degenen die alles hebben terugbetaald.
- Als de 30 jaar afloopt, vervallen ook de andere hypotheekregels. Iedereen met een opstalverzekering (KEW) moet nu nog belasting betalen in box 1. Na 30 jaar is het box 3 en wordt het opgebouwde vermogen dus verrekend met de erfbelasting. De openstaande hypotheek wordt dan in kolom 3 van uw vermogen afgetrokken.
Welk percentage hypotheekrente mag ik in 2020, 2021 en 2022 aftrekken?
Het maximale aftrekpercentage hypotheekrente (hoger inkomen) daalt met 0,5% per jaar en versnelt met 3% in 2020, 2021 en 2022:
| jaar | Hypotheekrente aftrekken met het maximale percentage? |
|---|---|
| 2017 jaar | 50,0% |
| 2018 | 49,5% |
| 2019 jaar | 49,0% |
| 2020 jaar | 46% |
| Het jaar 2021 | 43% |
| Het jaar 2022 | 40% |
Wat is de aanvullende leenregeling?
Onderschat ook de impact van een aanvullende lening niet als u binnenkort wilt verhuizen en een nieuwe woning wilt kopen als hoofdverblijf. Als je overwaarde hebt en de opbrengst van de verkoop van de oude woning dus groter is dan de schuld, dan moet je die bijna in de nieuwe woning stoppen. Wat er voor de nieuwe woning op de balans blijft staan voor wat betreft de hypotheek komt in aanmerking voor aftrek. Simpel gezegd: stel dat u € 100.000 aan eigen vermogen over heeft als u uw woning verkoopt en deze niet gebruikt om uw nieuwe woning te kopen, dan is de nieuwe hypotheek minus de € 100.000 fiscaal aftrekbaar.
Aanvullende leenregeling in 2020, 2021 en 2022
Als u uw hypotheekrente volledig wilt aftrekken, bent u in veel gevallen genoodzaakt om de overwaarde van de verkochte woning over te hevelen naar de nieuwe woning. Anders kunt u de hypotheekrente niet meer automatisch volledig aftrekken. Verhuizen naar een goedkopere of duurdere eigen woning wordt op dezelfde manier behandeld. De bijleenregeling geldt tot maximaal drie jaar na verkoop van de woning. Daarom kan de redding zijn om het huis met overwaarde te verkopen, drie jaar te wachten (het huis drie jaar te huren) en dan pas een ander huis te kopen. Ook bestaat het risico dat huizen inmiddels veel duurder zijn geworden. Natuurlijk kunnen inkoopprijzen ook dalen, ook al lijkt dat in 2021 en 2022 niet vanzelfsprekend.
Meerwaarde van de uitgaven voor consumptie
U kunt het eigen vermogen op zak houden en besteden aan consumptie, maar dan is de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar. Zolang de hypotheekrente niet hoog is, blijft het relatief goedkoop geld. Je kunt het gebruiken voor tweede huizen, vakantiehuizen, vakantiebungalows, reizen, noem maar op.
Eigen huis ineens of huurwaarde forfait
Huurwaarde, of eigenwoningforfait, is de waarde van uw woning die bij uw inkomen wordt opgeteld. Eigenaren betalen deze premie, huurders niet meer. Het eigenwoningforfait is in feite ook het deel van de hypotheeklast dat u niet meer kunt aftrekken. Dit kan leiden tot dure woningen. Stel, uw huurwaarde is € 2.000 en u betaalt een hypotheek van € 12.000 per jaar. Door de belastingtoeslag is de belasting slechts 10.000 euro aftrekbaar. Iedereen heeft ermee te maken. Daarom wordt de hypotheekrenteaftrek steeds kleiner. Daarnaast heeft minister Bos een nieuwe Bos-belasting ingevoerd. Hij wil de maximale huurwaarde voor dure woningen afschaffen. Veel mensen zullen er in eerste instantie niet mee te maken krijgen, maar het zal de hypotheekrenteaftrek voor dure woningen wel verder beperken. De vraag is wie de volgende slachtoffers zullen zijn.
Bruto lasten en netto lasten eigen woning
U kunt zien hoeveel hypotheekrente u elke maand moet betalen. Dit is een bruto bedrag, want als je de hypotheekrente aftrekt van je belasting, krijg je wat terug. En deze teruggaaf kan oplopen tot 40% (2022) en is afhankelijk van uw inkomensniveau. Zo maakt de hypotheekrenteaftrek het kopen van een woning betaalbaar. Ik zal je een voorbeeld geven:
rekenvoorbeeld bruto maandlast woning en netto huur
Stel dat uw inkomen 80.000 euro is. Dan betaalt u bijna 50% belasting over het extra inkomen. Dat betekent in 2021 en 2022 niet dat je 50% terug krijgt op een aftrekpost als hypotheekrente, maar 43%. Stel dat de hypotheekrente 10.000 euro per jaar is, dan ontvang je 4.300 euro van de belasting. De bruto hypotheekrente is dan 10.000 euro, maar door de aflossing wordt er netto maar 5.700 euro per jaar afbetaald, dat is 475 euro per maand. U kunt na het indienen van uw aangifte inkomstenbelasting in één keer geld terugkrijgen van de Belastingdienst, maar u kunt ook maandelijks geld terugkrijgen door middel van een tijdelijke teruggave. Om een tijdelijke teruggave te krijgen, moet u een verzoek indienen bij de Belastingdienst.
Wat is goedkoop en slim lenen?
Er zijn veel manieren om goedkoop en slim geld te lenen. Als u de lening gebruikt om uw woning te kopen of te verbeteren, is deze rente ook aftrekbaar als hypotheekrente.
Kabinet Rutte versnelt afbouw hypotheekrenteaftrek
De afbouw van de hypotheekrenteaftrek gaat het kabinet-Rutte niet snel genoeg, al zijn er al veel restricties en met name hogere inkomens mogen jaarlijks minder aftrekken. Het belastingtarief waartegen u in 2020 kunt aftrekken, wordt met 3% verlaagd en in 2021 en 2022 nog een keer. Dat betekent voor veel mensen bijna 10 procent minder hypotheekrenteaftrek. Tegen die tijd zal de huurwaarde echter iets lager zijn.
Slot
Bij het afsluiten van een hypotheek moet u zich richten op meer dan alleen de voordelen van de heffingskorting op korte termijn. Kijk goed in hoeverre en hoe lang u recht heeft op belastingaftrek. Dan zijn er mooie hypotheken te nemen. En als de overheid het vraagstuk van de inhoudingen fundamenteel wil aanpakken, dan zal dat in de eerste plaats zijn voor nieuwe gevallen, niet voor bestaande gevallen. De hypotheekrenteaftrek is in de loop der jaren veel minder genereus en beperkt geworden.
Lees verder
€