De goedkoopste hypotheek van Nederland
De goedkoopste hypotheek voor een huiseigenaar in 2020 en 2021 in Nederland is een aflossingsvrije hypotheek. Een aflossingsvrije hypotheek is ook de meest flexibele hypotheek, aangezien u zelf beslist of u aflost. U betaalt als u kunt. Het aflossen van de hypotheek is soms handig, maar niet verplicht. U kunt een aflossingsvrije hypotheek afsluiten voor 50% van de waarde van uw woning. Door meer hypotheekrente te betalen, kunt u ook meer aftrekken van uw belastingen. Daarnaast is het (automatisch) aflossen van de hypotheek in 2020 en 2021 minder voordelig geworden. Dit komt door de afbouw van de Wet Hillen. Annuïtaire hypotheken en lineaire hypotheken zijn de norm, maar betekenen vaak hogere maandlasten dan een aflossingsvrije optie.
De goedkoopste hypotheek?
De goedkoopste hypotheek kan een hypotheek met variabele rente zijn. Deze rente bleef jarenlang relatief laag. Rente is meestal gebaseerd op Euribor. Zolang er geen oplopende inflatie is, zijn variabele hypotheekrentes goedkoop. Stijgt de inflatie en de rente, dan kunt u uw hypotheekrente alsnog boetevrij vastzetten voor een langere rentevaste periode.
Een goedkope hypotheek voor iedereen
Banken zien graag dat iedereen een hypotheek bij hen afsluit. De concurrentie is hevig, de inzet is laag. Wanneer je echt de goedkoopste bent. Goedkoopste wat je kunt krijgen zonder hypotheek, maar meestal niet mogelijk. Als u ook nog spaargeld heeft, kunt u dat geld meestal het beste gebruiken om uw hypotheek te blijven betalen. Heeft u die mogelijkheid niet, dan is een hypotheek met een lage lange rente en de minst beperkende voorwaarden vanzelfsprekend het beste voor u.
Waarom een hypotheek gedeeltelijk aflossen?
Uw hypotheek volledig aflossen heeft zo zijn voordelen. Je bent veel flexibeler en niet meer afhankelijk van de marktrente en de grillen van de bank. Je bouwt rijkdom op. Met behulp van de wet van Hillen kun je een bijzonder groot belastingvoordeel behalen, omdat dan de huurwaarde verloren gaat. Het is de moeite waard om te overwegen of u binnenkort gaat verhuizen of een hypotheek wilt afsluiten, dan moet u rekening houden met de zogenaamde aanvullende leenregeling. Kortom, een opwaardeerregeling houdt in dat u het bedrag van uw bestaande hypotheek kunt oversluiten naar een nieuwe woning, maar dat u de overwaarde moet breken wanneer u uw nieuwe woning verkoopt.
Rekenvoorbeeld voor een bijleenregeling:
Stel dat u een huis koopt voor € 400.000 en uw huis verkoopt voor € 100.000 meer dan de hypotheek, dan is uw eigen vermogen € 100.000 waard. De maximale hypotheek waarvoor hypotheekrente aftrekbaar is, is dan EUR 300.000, ofwel de koopsom minus het eigen vermogen. Overigens kunnen ook aanvullende kosten zoals notariskosten worden gefinancierd.
Hoeveel bedraagt de huurwaarde van de afkoopsom?
De woningpremie is geleidelijk verlaagd naar 0,6 procent voor een gemiddelde woning (ter compensatie van beperkende maatregelen op de hypotheekrenteaftrek) en verhoogd naar 2,35 procent (2020) en 2021 voor een woning met een waarde van meer dan een miljoen euro. Hypotheekaflossing beperkt deze opslag per Hillen (afgebouwd). Voordat het aflossen van de hypotheek echt een nadeel wordt, kan het van geval tot geval verschillen.
Voorbeeld berekening hypotheekrenteaftrek 2020
Enkele rekenvoorbeelden voor wie nog een aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrenteaftrek heeft. De aannames hier zijn:
- De hypotheekrente is 3%.
- De hypotheek bedraagt 200.000 euro.
- De waarde van uw woning is in scenario A gelijk aan 300.000 euro en in scenario B – 600.000 euro.
- De voorwaardelijke huurwaarde is 0,60%, ofwel 1.800 euro in scenario A en 3.600 euro in scenario B.
- Uw spaarrekening verdient 0,5%, kolom 3 of netto na belastingen -0,7%.
- U zit in de 4e schijf van de inkomstenbelasting, of bijna 52%, maar in 2020 is de aftrek 46%.
- Je hebt ook je eigen geld.
Een voorbeeld van het berekenen van de impact van het aflossen van de hypotheek:
Onder deze aannames ontstaat in 2020 het volgende eenvoudige kostenbeeld:
| Scenario A | Scenario B |
|---|---|
| Hypotheekrente: 3000 euro bruto | Hypotheekrente: 3000 euro bruto |
| Voorwaardelijke huurwaarde: 1800 euro | Eenpersoonstarief eigen huis: 3.600 euro |
| Hypotheekrente: 648 euro netto | Hypotheekrente: 3000 euro netto |
| als % van een hypotheek van 200.000 euro: 0,32% | als % van hypotheek: 1,5% |
Toelichting bij deze tabel: In scenario A zou je denken dat de € 3.000 volledig aftrekbaar is. Dit betekent dat u na aftrek van de hypotheekrente 50 procent netto betaalt, ofwel € 1.500,-. Maar door de 1.620 euro eigen woning is er maar 1.200 euro aftrekbaar in geval A en niets in scenario B.
Enkele conclusies bij het aflossen van de hypotheek
Wat kunnen we uit deze tabel concluderen. In scenario A is de netto hypotheekrente in 2020 en 2021 waarschijnlijk meer dan wat u als spaarrente van de spaarrekening krijgt, maar in scenario B lijkt het nog meer (1,5% spaarrente is vaak moeilijk te realiseren). . Met andere woorden: als u ook geld op de bank heeft staan, is het goedkoper voor u om (een deel van) uw hypotheek af te lossen. De convenanten in uw hypotheek bepalen hoeveel u boetevrij kunt aflossen. Meestal is boetevrij aflossen van 10% per jaar mogelijk. Bij sommige hypotheken is volledige boetevrije aflossing of tot 20% mogelijk. Houd er rekening mee dat naarmate uw belastbaar inkomen stijgt, uw inkomstenbelastingtarief stijgt en uw uitkeringen (zoals zorgtoeslag) mogelijk lager zijn.
Enkele variaties van hypotheekaflossingen
Om te testen of bovenstaande conclusie ook geldt voor een variatie van de aannames, is het ook waar:
- Stel dat de hypotheekrente aanzienlijk hoger is. Bij gelijkblijvende omstandigheden blijft de netto hypotheekrente stijgen en worden aflossingen nog gunstiger. Bij bijvoorbeeld een hypotheekrente van 10% is het resultaat van scenario B 6,12%. Veel meer dan de netto rente op uw spaarrekening.
- Stel dat de spaarrente 1% is, maar de rest blijft hetzelfde. Dan is de rente over netto spaargeld -0,2%, oftewel veel lager dan in scenario A en B. Aflossen is goedkoper.
- Stel dat u in belastingschijf 3 zit met een belastingtarief van 40%, maar de rest blijft hetzelfde. Dan is de netto hypotheekrente nog hoger dan in bovenstaande tabel en is aflossen toch het voordeligst.
Bedrag eigenwoningforfait
In 2020 is het vaste bedrag voor de woning van de eigenaar van een woning ter waarde van € 1 miljoen € 6.000. Een enorme toevoeging dus. Het kabinet gaat de hypotheekrenteaftrek verder beperken en de Wet Hillen intrekken (in 2020 heb je 1/15e van de opwaardering, in 2021 is dat 1/10e).
Conclusies over de goedkoopste hypotheek van Nederland?
Een aflossingshypotheek is meestal het voordeligst voor uw maandlasten, en dit wordt nog versterkt wanneer de rente op uw hypotheek veel hoger is dan de rente op uw spaargeld. Iedereen met een aflossingsvrije hypotheek is niets verschuldigd en kan beslissen wanneer hij wat aflost en niets verschuldigd is. Opgemerkt moet worden dat in 2020 en 2021 sommige banken mogelijk een hogere rente vragen voor een hypotheek met een rentepercentage dan voor een hypotheek met maandelijkse aflossing.
Lees verder
€