Berekening boeterente: hoe bereken je boeterente?
Het vroegtijdig afsluiten van de hypotheek is contractbreuk. De oude hypotheekverstrekker heeft recht op rentevergoeding tot het einde van het huidige contract. Voordat u het daadwerkelijk overdraagt, wilt u weten hoeveel u moet vergoeden. Hoe komt de boeterenteberekening voor lineaire en annuïtaire hypotheken tot stand en hoe verschilt het als u deze overmaakt naar uw bank of naar een andere bank?
Strafberekening
- Waarom wordt het opgelegd?
- Netto contante waarde
- Hoe boeterente berekenen?
- lineaire hypotheek
- annuïteitenhypotheek
- Sluiten of niet?
- Of er wel of geen belasting moet worden betaald
Waarom wordt het opgelegd?
De hoogte van de boeterente wordt bepaald door de toegevoegde waarde van de verwachte contractuele rente-inkomsten (nieuwe bank) of het verschil tussen de rente-inkomsten tegen de oude en nieuwe rente (eigen bank). Doordat het contract tussentijds wordt opgezegd, is er sprake van contractbreuk. Met andere woorden, de hypotheekverstrekker heeft recht op een vergoeding voor de nog verschuldigde maanden of jaren. Hoe langer het contract loopt, hoe hoger uiteraard de boeterente. Er is een groot verschil tussen overmaken naar uw bank of naar een andere kredietverstrekker. Boeterente wordt regelmatig (indien mogelijk) meegefinancierd binnen de nieuwe hypotheek zodat u er geen last van heeft. Hoe kan het worden berekend en hoe wordt de netto contante waarde methode toegepast?
Netto contante waarde
Wat u in de toekomst aan rente moet betalen, komt niet overeen met wat u er nu voor betaalt. U kunt over deze toekomstige termijn nog rente ontvangen en daarom kan deze rente worden afgetrokken van de boeterente. Dit gebeurt met de zogenaamde netto contante waarde methode. Hiervoor wordt de volgende formule toegepast:
- Hw = huidige waarde = Tw/(1+r)^t die bevat;
- Tw = toekomstige waarde;
- r = jaarlijkse rentevoet;
- t = periode in jaren.
Als u eenmaal heeft bepaald hoeveel rente u in de komende jaren nog zou moeten betalen op grond van het contract, moet u dit met deze factor aanpassen. Op deze manier kan de contante waarde van toekomstige rentebetalingen worden bepaald.
Hoe boeterente berekenen?
Stel dat u een hypotheek heeft afgesloten van € 165.000. Het punt was om het in 30 jaar volledig af te betalen om de hypotheekrenteaftrek te maximaliseren. U heeft een hypothecaire lening afgesloten voor 10 jaar met een rentepercentage van 4,5% per jaar, dat is 0,3675% per maand. U overweegt om uw bestaande contract na 8 jaar door te rollen vanwege de lage rente van 2,5% per jaar, dat is 0,2060% p.m. Met andere woorden, u wilt dat de overdracht aan het begin van jaar 9 geregeld is. Hoeveel boeterente moet u betalen als u overmaakt naar uw bank of elders?
lineaire hypotheek
Een lineaire hypotheek betekent dat u in een rechte lijn terugbetaalt. Dit betekent ook dat het rentedeel lineair zal afnemen. 165.000/30 = 5.500 euro zal per jaar moeten worden afgelost en de schulden- en rentelast zullen afnemen. Dit betekent het volgende:
- Aan het begin van het 9e jaar hypotheekschuld = 165.000 – 8 * 5.500 = 121.000 euro;
- Aan het begin van het 10e jaar hypotheekschuld = 165.000 – 9 * 5.500 = 115.500 euro;
- Aan het einde van het 10e jaar hypotheekschuld = 165.000 – 10 * 5.500 = 110.000 euro.
een andere bank
Dus na deze 2 jaar had je nog (121.000+115.500)/2*0.003675*12+(115.500+110,000)/2*0.003675*12 = 5214.83+4972.28=11, 18 euro. Gecorrigeerd voor netto contante waarde betekent dit dat u op dit moment 5214.83/(1+0.045)^1+4972.28/(1+0.045)^2=4990.27+4553.27=9543,54 euro betaalt (voor de oude hypotheekverstrekker 1 moet betalen) . ).
eigen bank
Door over te maken met uw bank, betaalt u onder het nieuwe contract al 2,5% rente. In dat geval wordt de boeterente berekend over het verschil 4,5%-2,5%=2,0% (0,00165%) of (121.000+115.500)/2*0,00165*12+(115.500+110,000 )/2*0,0016*12=5 2341.35+2232.45=4573.80 euro. Gecorrigeerd voor netto contante waarde op basis van oude rentetarieven, betekent dit dat u momenteel 2341,35/(1+0,025)^1+2232,45/(1+0,025)^2=2284,24+2124 ,88=4409, 12 euro heeft. huidige hypotheekverstrekker (Noot 2).
annuïteitenhypotheek
Bij de annuïteitenaflossing betaalt u elk jaar hetzelfde bedrag, inclusief rente en hoofdsom. De verhouding tussen beide verandert elk jaar, dus het is aan jou om te bepalen hoeveel het rente- en aflossingsdeel elk jaar is. De kosten per jaar worden als volgt berekend, op basis van maandelijkse rente:
- vergoeding per jaar = S*r/maand/[1(1+r/mnd)^(-n)] inclusief;
- S = oorspronkelijke hypothecaire lening;
- r/maand = rente per maand = (1+r/jaar)^(1/12)-1;
- n = aantal maanden waarin betalingen worden gedaan.
Lijfrente andere bank
Als u overstapt naar een andere bank, bent u in de meeste gevallen alle rente van de laatste 2 jaar als boeterente verschuldigd. Dit kunt u met een lijfrente als volgt bepalen:
- S = 165.000*0.003675/[1-1,003675^(-360)]= 827,23 euro per maand;
- a = eerste maand aflossing = 827,23-165.000*0,003675=220,86 euro.
De hoofdsom van de aflossing zal elk jaar toenemen, maar deze basisfactor is onmisbaar voor de berekening van het toekomstige aflossings- en rentedeel. Hoeveel rente moet er worden betaald vanaf het begin van jaar 9 tot het einde van jaar 10?
- aflossingsbedrag = a*[(1+r)^n-1]/(r);
- aflossing 9e jaar = 220,86*{[1,003675^108-1]-[1,003675^96-1]}/0,003675=3.846,21 euro;
- 9e jaar rente = 827,23*12-3846,21=6080,55 euro;
- 10e jaar aflossing = 220,86*{[1,003675^120-1]-[1,003675^108-1]}/0,003675=4019,30 euro;
- Rentedeel 10e jaar = 827,23*12-4019,30=5907,46 euro.
Dit moet ook worden gecorrigeerd met behulp van de netto contante waardemethode, dwz u bent 6.080,55/(1+0,045)^1+5.907,46/(1+0.045)^2=5.818,71+5.409,64 = EUR 11.228,35 als u nog een boeterente overmaakt. bank (noot 1).
Lijfrente eigen bank
Vindt u bij uw bank een aantrekkelijke rente, dan wordt over het verschil boeterente berekend. De aflossing van de hoofdsom moet opnieuw worden bepaald op basis van de resterende schuld en de resterende looptijd van 22 jaar. Let op, aangezien de berekening na afloop van jaar 8 wordt herhaald met een theoretische looptijd van 22 jaar, is jaar 9 het eerste jaar en jaar 10 het tweede. Hiervoor geldt het volgende:
- Totale aflossing tot einde jaar 8 = 220,86*[1,003675^96-1]/0,003675=25.368,94 euro;
- De resterende schuld aan het begin van het 9e jaar = 165.000-25.368,94=139.631,06 euro;
- S = 139,631,06*0,00206/[1-1,00206^(-264)]= € 686,22 per maand;
- a = basisaflossing eerste jaar = 686,22-139.631.06*0,00206=398,58
Hoeveel rente moet er worden betaald vanaf het begin van jaar 9 tot het einde van jaar 10?
- aflossing 9e jaar = 398,58*{[1,00206^12-1]-[1,00206^0-1]}/0,00206=4.837,52 euro;
- Rentedeel 9e jaar = 686,22*12-4837,52=3397,12 euro;
- boeterente 9e jaar = 6080,55-3397,12 = 2683,43 euro;
- 10e jaar aflossing = 398,58*{[1,00206^24-1]-[1,00206^12-1]}/0,00206=4.958,47 euro;
- Rentedeel 10e jaar = 686,22*12-4958,47=3276,17 euro;
- boeterente 10e jaar = 5907,46-3276,17 = 2631,29.
Deze boeterente moet ook worden aangepast met de netto contante waardemethode, zodat 2.683,43/(1+0,025)^1+2.631,29/(1+0,025)^2=2.617,98+2.504,50=5.122, EUR 48 aan boeterente in uw bank ( opmerking 2).
Sluiten of niet?
Wanneer is het verstandig om te veranderen of niet? Als het huidige contract op het punt staat af te lopen, is het logisch dat het wordt afgesloten. Vaak doet u dit bij dezelfde hypotheekverstrekker of zoekt u een ander goedkoper alternatief. Voortijdig sluiten is contractbreuk. In sommige gevallen kan de boeterente wel degelijk op papier terecht komen. In het vorige voorbeeld gaat het om 6 – 7% van het initiële leenbedrag als u overstapt naar een andere bank. Het is daarom verstandig om niet uit te stellen naar een latere datum om de kosten te beperken. Overboeken naar uw bank is veel voordeliger. Daarnaast hangt het ook af van hoeveel je kunt verdienen door een goedkopere hypotheek te nemen. Het is daarom altijd belangrijk om dit vooraf te berekenen, zodat u weet wanneer de boeterente is teruggevorderd. Daarnaast is de boeterente eenmaal in het jaar van de overdracht fiscaal aftrekbaar en biedt daarmee enige compensatie.
Of er wel of geen belasting moet worden betaald
Als de hypotheek onder water staat, mag u geen boeterente betalen. De partij van de verkoper bevindt zich namelijk sowieso in een bijzonder benadeelde positie en kan in diepe schulden belanden. Het is voor u van belang om vooraf na te gaan of uw bank in uw geval boeterente in rekening brengt. In de meeste gevallen zal het. Bereken altijd van tevoren, zodat u op papier een duidelijk beeld heeft van de gevolgen van een vroegtijdige overboeking.
De eerstgenoemde wordt vaak automatisch per maand berekend, waardoor de berekeningswijze iets nauwkeuriger is. De netto contante waarde wordt dan ook maandelijks berekend, terwijl deze in dit voorbeeld wordt berekend op basis van de jaarlijkse rente. Ga voor een nauwkeurige schatting naar een erkende hypotheekspecialist of neem contact op met uw vaste geldverstrekker of bank.
* Noot 1: Voor het gemak wordt de netto contante waarde overgeboekt naar 4,5% omdat de oude bank een minder gunstige rente heeft. Als de oude bank de huidige rente van 3,5% hanteert, moet deze waarde behouden blijven.
* Opmerking 2. De netto contante waarde wordt hier veilig overgedragen naar 2,5%, aangezien dit de eigen actuele rente van de bank is.
Lees verder
€