Bereken boeterente: hypotheek overmaken of aflossen
Hoeveel boeterente moet ik betalen bij het oversluiten van mijn hypotheek in 2022 of 2023? Natuurlijk wil je de (aflossingsvrije) hypotheek liever oversluiten met boeterente of als de conversie lukt zonder extra kosten. Wat zijn extra en vervroegd aflossen en wat zijn de extra kosten? Gelukkig is boeterente of compenserende rente op hypotheekrenteaftrek fiscaal aftrekbaar en kunt u deze extra aflossingsboete zelf berekenen. Als u aan het einde van de rentevaste periode uw hypotheek overdraagt, hoeft u geen boeterente te betalen. De boeterente voor het vervroegd oversluiten van uw hypotheek kan hoog zijn. Kijk dus hoeveel u boetevrij kunt terugbetalen zonder vergoeding. Als de hypotheekrente daalt, is uw rentevoordeel bij het oversluiten van uw hypotheek groter dan de boeterente. In veel gevallen is het ook mogelijk om boetevrij terug te betalen als u het geld cadeau heeft gekregen. Wat is de ABA-constructie om boeterente of herfinancieringsrente te vermijden?
Tijd, rentevaste periode eindigt
Heeft u een rentevaste hypotheek die op het punt staat af te lopen, dan doet u er goed aan na te gaan of het verstandiger is om de rentevaste looptijd te verlengen of de hypotheek over te hevelen naar een andere hypotheekverstrekker. Wacht niet geduldig tot de bank met een aanbieding komt, maar doe je eigen onderzoek online. Aan het einde van de rentevaste periode kunt u boetevrij aflossen.
Oversluiten van een hypotheek of lening zonder boeterente, ook aflossingsvrije hypotheek
Ook de actuele rente is van belang. Als de rente is gedaald, is het vaak een goed idee om een lening over te sluiten, omdat je dan meteen geld krijgt. Hoeveel u hieraan verdient, hangt af van de oude lening, de nieuwe lening, bijkomende kosten en eventuele boeterente op uw hypotheek. Een lagere rente kan u veel geld besparen. Op korte termijn kunt u veel geld verdienen door uw hypotheek aan het einde van de rentevaste periode te herfinancieren. Banken accepteren u graag als nieuwe klant omdat u geen risiconemer bent, maar iemand die zijn hypotheekrente moet verlengen. Dan kunt u gemakkelijk naar een andere bank. De komende periode moeten 1 miljoen mensen oversluiten en andere banken bieden u graag een lage hypotheekrente aan. Begin dus vroeg met het opvragen van offertes en kies de beste bank, je kunt de lening in een mum van tijd overmaken.
Bereken spaarhypotheek en boeterente
Een spaarhypotheek is een uitzondering wat betreft uitkeringen. Bij een spaarhypotheek zijn de hypotheekrente die je betaalt en de rente die je spaart aan elkaar gekoppeld. Wat u wint bij een lagere hypotheekrente, verliest u bij een lagere spaarrente. Het heeft geen zin om een hypotheek af te sluiten. Zie voor enkele berekeningen ook het artikel: Spaarhypotheek oversluiten met een lagere rente of niet? Veel vervelender is vaak de boeterente die u betaalt als u uw hypotheek wilt oversluiten.
Wat is de boeterente als u uw hypotheek omzet?
Wie aan het einde van de looptijd een hypotheek met vaste rente afsluit, betaalt geen boeterente. Anders vertelt de hypotheekbank u dat u in het nadeel bent omdat de hypotheekbank toekomstige rente-inkomsten misloopt. En het kan behoorlijk duur zijn. De hypotheekbank brengt deze schade dan via boeterente bij u in rekening. Oversluiten heeft alleen zin als de hypotheekrente op de nieuwe hypotheek beduidend lager is.
Boeterenteclausule in hypotheekakte
Controleer de hypotheekakte goed op het boeterentebeding. Het kan ook per bank verschillen. Ook het jaar waarin de akte is gesloten kan voor afwijkingen zorgen. Oudere hypotheken hebben vaak andere voorwaarden.
Hoe boeterente of compenserende rente berekenen?
Bij de berekening van de boeterente spelen meestal de volgende factoren een rol:
- Hypotheek bedrag.
- Soort hypotheek.
- Jaarlijks boetevrij aflossen. Hoe minder u boetevrij mag aflossen, hoe hoger de boeterente.
- Resterende rentevaste periode. Hoe langer deze periode, hoe hoger de boeterente
- Hypotheekrente uit de akte en rente die de hypotheekbank nu voor de rest van de looptijd zou kunnen krijgen.
- Rekenmethode. Gewoonlijk wordt de netto contante waarde van de gederfde rente van de bank genomen.
Vaak wordt vergeten dat het type hypotheek een groot verschil kan maken. Zo zal de boeterente op een aflossingsvrije hypotheek onder dezelfde omstandigheden hoger zijn dan op een aflossingsvrije hypotheek.
Ik geef u een vereenvoudigd voorbeeld van het berekenen van boeterente
Stel dat de rente op uw hypotheek 6% is en u niet betaalt. In scenario 1 blijft de renteperiode 6 jaar vast. De hypotheekbank kan een hypotheek verstrekken voor 6 jaar tegen 5,5%. De boeterente is dan 6 keer het renteverschil van 0,5%, oftewel 3%. In scenario 2 wacht je nog een jaar met dezelfde voorwaarden, zodat er nog 5 jaar overblijven. Voor de lening geldt een rentepercentage van 5,3% voor een periode van vijf jaar. Dan is in scenario 2 de boeterente 5 maal het renteverschil van 0,7% of is de boeterente 3,5% van de schuld. Meer dan scenario 1 waar je ook nog eens 6% extra rente betaalde voor een extra jaar. Dit is een vereenvoudigd voorbeeld, maar nog steeds nuttig. Heeft u een annuïteitenhypotheek of een andere aflossingshypotheek (zoals een lineaire hypotheek) dan betaalt u na enkele jaren minder rente vanwege aflossing en heeft dit ook gevolgen voor de boeterente die u moet betalen.
Maar bankberekeningen kloppen soms niet
Nogal wat banken maken (in hun voordeel) fouten bij het berekenen van de boeterente. Zo moet er jaarlijks een deel boetevrij afgelost worden, waar de bank niet altijd voldoende rekening mee houdt. Het is heel zwaar als je geen aflossingsvrije hypotheek hebt, maar een aflossingshypotheek. Door de maandelijkse aflossing wordt de toekomstige hypotheek automatisch kleiner dan op het moment van aflossen en daarom zou de boete gemiddeld kleiner moeten zijn.
Belastingdienst helpt, boeterente is fiscaal aftrekbaar
Een lichtpuntje is dat boeterente aftrekbaar is in kolom 1 van de inkomstenbelasting. Dit geldt niet voor de overdracht van consumptief krediet. Dankzij de hypotheekrenteaftrek helpt de Belastingdienst u bij het oversluiten van uw hypotheek sneller de boeterente terug te vorderen.
De nadelen zijn de extra kosten van deze conversie
Hypotheek oversluiten kan dus ook nadelen hebben:
- Nieuwe taxatiekosten voor het afsluiten van een hypotheek. Bij een nieuwe hypotheek vraagt de bank of hypotheekverstrekker een nieuw taxatierapport op. Het betaalt tot 0,175% van de getaxeerde waarde van het huis.
- Extra notariskosten door de nieuwe hypotheekakte.
- Extra afsluitkosten, die kunnen oplopen tot 1% van het hypotheekbedrag.
- Advies kosten.
- Straf procent. Zoals hierboven vermeld.
Houd er rekening mee dat dit brutobedragen zijn, aangezien de kosten van hypotheekoverdracht en boeterente fiscaal aftrekbaar zijn. Als u meerdere jaren renteaftrek heeft, kan dit netto bedrag dat u eenmalig extra moet besteden ook worden terugverdiend.
Extra kosten berekenen voor het oversluiten van een hypotheek, wel of niet omzetten in 2022 en 2023?
Als uw bank u een goed bod doet, kan het goedkoper zijn dan het oversluiten van uw hypotheek. U hoeft namelijk geen extra kosten te betalen die u mogelijk bij een andere bank moet instellen. Dan kun je denken aan:
- Nieuwe taxatiekosten. Een taxatie van een makelaar kost al snel enkele honderden euro’s.
- Boeterente als u voor het einde van het contract naar een andere bank gaat.
- De kosten van een nieuwe hypotheek bedragen 1% van de hoofdsom.
- Notariskosten voor overdracht akte.
Maar als het aanbod niet goed is, bent u misschien nog steeds beter af met een herfinanciering, omdat de extra kosten eenmalig zijn en worden terugverdiend. Daarnaast is boeterente fiscaal aftrekbaar.
Boeterente en ABA constructie
Bij een ABA-constructie verkoopt u (A) uw woning aan een ander (B) om die woning later (als A) terug te kopen. U betaalt bijvoorbeeld geen boeterente over de verkoop, maar u betaalt wel overdrachtsbelasting. Het risico hierbij is dat niet elke bank bereid is om de hypotheek bij verkoop voor je te financieren, aangezien banken ABA-bouw als een vorm van misleiding beschouwen. Maar het is mogelijk.
U ontvangt een donatie van meer dan 100.000 euro
Als je een ton van iemand krijgt, kun je je hypotheek boetevrij aflossen bij meerdere banken, zeker als je huis onder water staat. Andere banken stellen nog voorwaarden.
Definitieve overdracht of aflossing hypotheeklening (alleen rente), berekening boeterente in 2022 en 2023.
Alvorens over te gaan, dient de hypotheekakte goed te worden onderzocht op boeterentebepalingen. Kijk wat u boetevrij kunt terugbetalen. Vaak is dat 10%. Ook kan het verschil maken of u overstapt naar een andere bank of wilt overstappen naar een bestaande hypotheekbank. Tot slot hebben nogal wat een renteberekening, omdat de hypotheek destijds relatief hoog was in verhouding tot de waarde van de woning. Als u al een aanzienlijk bedrag heeft terugbetaald, kan deze renteopslag ook worden verwijderd. Laat u goed informeren en verdien geld met het oversluiten van uw hypotheek, want de concurrentie tussen banken om elkaars klanten is op dit moment hevig.
Lees verder
€