annuïteitenhypotheek

Het kabinet heeft besloten de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken per 1 januari 2013 af te schaffen. U heeft alleen recht op belastingteruggave als de hypotheek volledig is afbetaald. Dankzij deze maatregel is de populariteit van de annuïteitenhypotheek enorm toegenomen. Hoe werkt rente en aflossen bij deze hypotheekvorm en wat zijn de voor- en nadelen?

Wat is een annuïtaire hypotheek?

Een lijfrente is een vast bedrag dat periodiek moet worden betaald. De naam lijfrente komt van het Latijnse woord annus. Een vast bedrag is de basis van een annuïteitenhypotheek en is dus anders dan een lineaire hypotheek. Bij een lineaire hypotheek staat het aflossingsbedrag vast, maar neemt de totale vergoeding periodiek af. Over de resterende schuld wordt namelijk hypotheekrente berekend. Naarmate de resterende schuld afneemt als gevolg van aflossing, neemt ook de rentelast en daarmee de totale last af. Bij een annuïteitenhypotheek is de totale last altijd hetzelfde, maar de aflossing/renteverdeling over dat totaal varieert. In eerste instantie zal de rentecomponent het hoogst zijn (omdat de resterende schuld nog hoog is). Naarmate de resterende schuld afneemt, zal het rentedeel afnemen, maar het aflossingsdeel toenemen. Het totaal blijft echter hetzelfde.

Nieuwe verhoging lijfrentehypotheek

De annuïteitenhypotheek was een populaire hypotheekvorm voor zowel starters als bestaande huiseigenaren. In 2013 was het hypotheekaandeel van annuïteiten echter sterk gedaald. Dit kwam door de opkomst van andere soorten hypotheken die door banken werden geïntroduceerd. De meest bekende vorm is een spaarhypotheek, waarbij de hypotheekschuld niet binnen de termijn wordt afgelost, waardoor de belastingteruggave op de hypotheekrente zoveel mogelijk behouden blijft. In plaats van periodieke aflossingen wordt kapitaal opgebouwd op een aan de hypotheek gekoppelde spaarrekening, die op de eindvervaldag voor de hypotheek wordt afgelost. Met dit formulier kunt u optimaal profiteren van uw hypotheekrenteaftrek. De annuïteitenhypotheek werd nauwelijks meer genomen en werd bij sommige banken zelfs niet aangeboden.

De overheid heeft echter sinds 2013 besloten dat de belastingteruggaaf alleen geldig is als de hypotheek binnen de termijn al periodiek is afgelost. Hierdoor is de annuïteitenhypotheek weer in trek. De regeling van 2013 betekende immers een enorme last voor de overheid. Enerzijds moest voor de afgesloten hypotheken 30 jaar lang een volledige belastingteruggave over de hypotheekrente worden betaald. Aan de andere kant werd de hypotheek niet afgelost, waardoor veel huizen met schulden achterbleven (de hypotheek ging immers niet af). Als bij een gedwongen verkoop de resterende schuld niet kon worden betaald, werd vaak gebruik gemaakt van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), ook tegen hoge kosten voor de overheid. Aan het einde van de teruggaaftermijn van een aflossingsvrije hypotheek worden kopers aangemoedigd om tijdens de looptijd van de hypotheek direct af te lossen. Hierdoor wordt de belastingteruggave lager en wordt de woning meer waard, waardoor er minder NHG (Nationale Hypotheek Garantie) nodig is.

Hoe periodieke verplichting berekenen?

Er zijn verschillende variabelen waarmee u rekening moet houden om uw maandelijkse annuïteitenhypotheek te berekenen:

Deze variabelen worden gebruikt in de volgende formule:

Hypotheek advertentie. 300.000 euro met een looptijd van 360 maanden (30 jaar) en een rentepercentage van 4% bestaat uit de volgende formule:

Dit bedrag omvat zowel aflossings- als renteverplichtingen.

Voor- en nadelen van een annuïteitenhypotheek

Het grote voordeel van een annuïteitenhypotheek is dat de gehele schuld op tijd wordt afgelost. Na de afgesproken looptijd (meestal 30 jaar) is de woning hypotheekvrij. Daarnaast biedt een hypotheek veel duidelijkheid. Er wordt een vast maandbedrag afgesproken en dit bedrag verandert niet gedurende de looptijd (mits de rente gelijk blijft). Een ander voordeel is dat het maandbedrag in het begin grotendeels uit rente bestaat (de resterende schuld is immers nog hoog waardoor de rente ook hoog is). Hierdoor komt een groot deel van het maandbedrag binnen via de hypotheekrenteaftrek. Dit kan voordelig zijn, vooral voor beginnende huiseigenaren met een beperkter inkomen, omdat ze meer financiële middelen hebben voor andere uitgaven. Daarom is een annuïteitenhypotheek de eerste jaren goedkoper dan een lineaire lening, waarbij de aflossingen gelijk zijn en de rente in het begin hoog is. Daarnaast behoudt een annuïteitenhypotheek het recht op teruggaaf van hypotheekrenteaftrek. Voor andere vormen, zoals spaarhypotheken, geldt dit recht niet meer.

Het nadeel van een annuïteitenhypotheek is dat er in de beginjaren weinig afgelost wordt (aangezien het maandbedrag nog voornamelijk rente is). Als een huis bijvoorbeeld na 5 jaar is afgelost, is er maar een heel beperkt deel van de lening afgelost. Als de hoge belastingteruggaaf in het begin een voordeel is, is de beperkte teruggaaf achteraf een nadeel. De netto vergoeding stijgt gedurende de looptijd naarmate het rentepercentage in het totale maandbedrag afneemt. De nettokosten kunnen het hoogst zijn wanneer huiseigenaren minder financiële mogelijkheden hebben (bijvoorbeeld omdat hun kinderen naar school gaan of met pensioen gaan).

Voorbeeld

jaar Hypotheekschuld interesse Aflossing In totaal
Jaar 1 245.597 827 367 1194
2e jaar 241.015 812 382 1194
3e jaar 236.247 796 397 1194
4e jaar 231 284 780 414 1194
5e jaar 226.119 763 430 1194
jaar 6 220,743 746 448 1194
Jaar 7 215.149 727 466 1194
jaar 8 209 326 708 485 1194
9e jaar 203.266 689 505 1194
10e jaar 196.960 668 526 1194
Jaar 11 190 396 647 547 1194
jaar 12 183.565 624 569 1194
13e jaar 176 456 601 592 1194
14e jaar 169.057 577 617 1194
15e jaar 161.357 552 642 1194
16e jaar 153.343 526 668 1194
17e jaar 145.02 498 695 1194
18e jaar 136.322 470 723 1194
19e jaar 127.288 441 753 1194
20e jaar 117.886 410 784 1194
21e jaar 108.101 378 815 1194
22e jaar 97.917 345 849 1194
23e jaar 87.318 310 883 1194
24e jaar 76.288 274 919 1194
25e jaar 64.808 237 957 1194
26e jaar 52.860 198 996 1194
27e jaar 40 426 157 1.036 1194
28e jaar 27.485 115 1.078 1194
29e jaar 14.017 71 1.122 1194
30e jaar 0 25 1.168 1194

Het maandbedrag is 1194 euro voor de hele looptijd. De verdeling is echter heel anders. In het 1e jaar bestaat het maandbedrag uit rente voor 827 euro, terwijl het in het 10e jaar nog 668 euro is. Over het verschil wordt geen belastingteruggave ontvangen, waardoor de netto lasten in het 10e jaar hoger zijn. Het voorbeeld toont ook de langzame opbouw van rijkdom in de beginjaren. Na vijf jaar is voor de lening “slechts” 23.881 euro afgelost, terwijl er al bijna 72.000 euro aan de bank is betaald (rente en aflossing). Pas in het twintigste jaar wordt de helft van de hypotheek afgelost.

Annuïteitenhypotheek versus lineaire hypotheek

Door het besluit dat de hypotheekrenteaftrek alleen mogelijk is op volledig afgeloste hypotheken, is de annuïteitenhypotheek enorm gestegen. De lineaire hypotheek wordt echter niet meer verkocht. Uit de vergelijking blijkt dat een annuïteitenhypotheek nog steeds niet winstgevender is dan een lineaire hypotheek.

annuïteitenhypotheek lineaire hypotheek
jaar Aflossing interesse In totaal Aflossing interesse In totaal
Jaar 1 20,751 9.622 30,373 25.000 9.458 34 458
2e jaar 21.597 8.777 30,373 25.000 8.458 33.458
3e jaar 22.474 7.897 30,373 25.000 7.458 32 458
4e jaar 23.392 6.981 30,373 25.000 6.458 31 458
5e jaar 24.345 6.028 30,373 25.000 5.458 30,458
jaar 6 25.337 5.036 30,373 25.000 4.458 29.458
Jaar 7 26.369 4.004 30,373 25.000 3.458 28.458
jaar 8 27.444 2930 30,373 25.000 2.458 27.458
9e jaar 28.562 1812 30,373 25.000 1.458 26.458
10e jaar 29.726 648 30,373 25.000 458 25.458
In totaal 250.000 53.730 303.730 25.000 49.580 299.580

Bij beide leningen is de lening na 10 jaar volledig afgelost. In totaal is 303.730 euro betaald voor de annuïteitenhypotheek en 299.580 euro voor de lineaire hypotheek. Bij een annuïteitenhypotheek wordt ruim 4.000 euro meer rente betaald. Daarnaast is bij de annuïteitenhypotheek 113.000 euro afgelost na 5 jaar, terwijl bij de lineaire lening al 125.000 euro is afgelost. Door de woning na 5 jaar te verkopen heeft een lineaire hypotheek meer eigen vermogen opgebouwd.

Waarom wordt er toch gekozen voor de lineaire lening? Het voorbeeld laat zien dat de totale kosten van een lineaire lening de eerste jaren veel hoger zijn dan bij een annuïteitenhypotheek. Daarnaast kent een annuïteitenhypotheek in de beginjaren een hogere rente. Dit betekent een hogere belastingteruggave. Hierdoor is het netto verschil in de beginjaren nog groter. Vanwege de hoge kosten wordt in de eerste jaren vaker gekozen voor een annuïteitenhypotheek, waarbij de kosten gelijkmatig over de looptijd worden gespreid. Mensen met een hoger inkomen of mensen die de pensioengerechtigde leeftijd naderen, kunnen aan het einde van de looptijd de voorkeur geven aan een lineaire lening tegen lagere kosten.

Regeling bestaande hypotheken

Voor bestaande hypotheken (afgesloten vóór 1 januari 2013) blijft de belastingteruggave op hypotheekrente ongewijzigd. Huiseigenaren met een spaar- of beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheken behouden het recht op dit belastingvoordeel, ook als de hypotheek niet (volledig) wordt afgelost. Daarnaast is er een overgangsregeling voor bestaande huiseigenaren. Als de hypotheek wordt afgelost door de hypotheek te verkopen en een nieuwe hypotheek af te sluiten, dan kan het aflossingsvrije deel van de oude hypotheek renteloos blijven aflossen op de nieuwe hypotheek.

maximale hypotheek

De verplichting tot kwijtschelding van de hypotheek om de belastingteruggaaf over de hypotheekrente in stand te houden, heeft geen invloed op de maximale hypotheek die kan worden opgenomen. De Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF) baseerde vóór 1 januari 2013 al leennormen op de kosten die voortvloeien uit een annuïtaire hypotheek. Het verschil is dat huiseigenaren nu minder overhouden omdat de rente (en dus de belastingteruggave) in de loop der jaren daalt.

Schematisch

De grafiek laat zien dat het maandtotaal het totaal is van rente en aflossing. Het is de hele looptijd hetzelfde. Gedurende de looptijd verandert de samenstelling. In eerste instantie is de rentecomponent relatief hoog. Gedurende de looptijd neemt het af. Aan het einde van de looptijd is de aflossing erg hoog en de rente laag. Het totaal blijft echter altijd hetzelfde.€