Aftrekmogelijkheden bij de aankoop van uw woning
Bij het kopen van een huis zijn er aftrekposten. U heeft extra eigen risico in het jaar dat u een nieuwe hypotheek afsluit. Het is handig om te weten welke kosten fiscaal aftrekbaar zijn en welke niet. Beschikbare aftrekposten zijn onder meer bouwrente, overbruggingshypotheekrente, uitgestelde rente, notariskosten, taxatiekosten en meer.
Financieringskosten
De bouwer berekent meestal een financieringsvergoeding voor onderdelen die te laat (te betalen) zijn voordat de aankoop/het contract wordt ondertekend. De fiscus beschouwt de betaalde financieringsvergoeding tot aan de dag dat beide partijen het contract hebben ondertekend niet als rente, maar als onderdeel van de koop/aanneemsom. Deze rente is dus niet aftrekbaar.
Uitgestelde rente
De bouwer verleent uitstel van betaling totdat de eigendom is overgedragen aan de notaris. Vanaf de datum van ondertekening van de koop/contractovereenkomst door beide partijen tot aan de eigendomsoverdracht int de bouwer uitgestelde rente over alle bouwperiodes die in die periode zijn geëindigd. Betaalde uitgestelde rente, inclusief btw, is aftrekbaar.
Landpacht
Bij grondrente wordt de rente zowel voor als na ondertekening van de koop/contractovereenkomst betaald. Dit type erfpacht wordt fiscaal anders behandeld. De rente die bij ondertekening van de koop-/contractovereenkomst over de grond moet worden betaald (inclusief btw) is niet aftrekbaar maar maakt onderdeel uit van de koopsom. Rente na ondertekening koopovereenkomst/contract is aftrekbaar onder dezelfde rubriek van de aangifte als uitgestelde rente.
Hypotheekrente tijdens de bouw
Vanaf het moment dat u bij de notaris bent geweest voor de akte van overdracht en hypotheek, betaalt u hypotheekrente aan uw geldverstrekker. Deze rente is aftrekbaar bij uw aangifte inkomstenbelasting. Als u bovengenoemde rente financiert, geldt voor de aftrek van rente over het extra leningdeel het volgende: als de lening betrekking heeft op de financieringsvergoeding of basisrente bij ondertekening van de koop-/contractovereenkomst, is de rente aftrekbaar. Als u tijdens de bouw ook uitgestelde rente, grondrente (na ondertekening koopovereenkomst) of hypotheekrente financiert, is de rente over dit extra leningdeel niet aftrekbaar.
Het oude huis is nog niet verkocht
Woont u al in uw nieuwe woning en heeft u uw oude woning nog niet verkocht, dan is het mogelijk dat de Regeling Eigen Woning voor beide woningen geldt. Voorwaarde is dat uw oude woning leeg staat en in het betreffende belastingjaar of in een van de twee voorgaande jaren een eigen woning was op grond van de Wet inkomstenbelasting 2001. Als aan deze eisen wordt voldaan, geldt de eigenwoningregeling ook voor uw oude woning en kunt u de rente over de aankoop van een woning aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting. Het eigenwoningforfait van de oude woning (die wordt verkocht) wordt op nul gesteld. De woz-waarde van de woning moet op de aangifte worden vermeld. Er is geen vast maximum meer, waardoor de som van het eigenwoningforfait veel hoger kan zijn dan in 2008. De heffingskorting is dus kleiner. Het vaste bedrag stijgt steeds meer als de WOZ-waarde hoger is dan 1.690.909 euro.
Medegefinancierde kosten
Kosten zoals afsluitkosten, hypotheekdocumentkosten, taxatiekosten en eventuele boeterente zijn aftrekbaar bij uw aangifte inkomstenbelasting. De afsluitprovisie geldt voor maximaal 1,5% van de afgesloten koopschuld met een maximum bedrag van 3.630 euro. Dit soort kosten wordt vaak meegefinancierd in de hypotheek. De rente over dit deel van de lening is alleen aftrekbaar als de kosten verband houden met de aankoop van een woning. Als u deze kosten meefinanciert in verband met de herfinancieringskosten van uw lening, is de rente over het leningdeel gerelateerd aan de herfinancieringskosten niet aftrekbaar. De kosten van de overdracht zelf zijn aftrekbaar. Als u voor 1 januari 2001 dergelijke kosten heeft meegefinancierd in verband met een herfinanciering van een hypotheek, blijft de renteaftrek voor het kredietdeel in verband met de herfinanciering bestaan. Als u te maken heeft met een bijleenregeling, dan vallen de medegefinancierde kosten van de geldlening niet onder de eigenwoningforfait. In dat geval is renteaftrek voor de meegefinancierde kosten van de lening niet mogelijk.
De medegefinancierde kosten zijn: taxatiekosten, afsluitprovisie, notariskosten.
overbruggingskrediet
Een overbruggingskrediet is nodig als de overwaarde van uw oude woning nog niet is vrijgevallen omdat u de woning nog niet heeft verkocht en als u het overwaardebedrag nodig heeft voor de aankoop van uw nieuwe woning. Is dit het geval, dan heeft u tijdelijk zeer hoge kosten. U kunt deze kosten enigszins beperken door de rente en kosten van het overbruggingskrediet mee te financieren in de nieuwe hypotheek of het overbruggingskrediet zelf. Daarna betaalt u daadwerkelijk rente over de rente en kosten van het overbruggingskrediet. U financiert zogenaamd de rente en kosten. De rente op een overbruggingskrediet is aftrekbaar, maar u kunt geen rente aftrekken over het deel van de lening dat u hebt gebruikt om het overbruggingskrediet te financieren.
Het gekochte huis is nog niet bewoonbaar
Koopt u een woning die nog niet bewoonbaar is, in aanbouw is of nog gerenoveerd moet worden, dan blijft u meestal in uw oude woning wonen. Dan valt de eigen woning waarin u woont onder de eigenwoningregeling. Daarom moet u het eigenwoningforfait aangeven op uw belastingaangifte en kunt u de hypotheekrente aftrekken op uw belastingaangifte. Onder omstandigheden valt de nieuwe woning echter ook onder de regeling eigen woning. Dit is het geval als u in het betreffende belastingjaar of in één van de volgende twee jaren in de woning gaat wonen. U heeft ook recht op een nieuwe hypotheekrenteaftrek. Voorwaarde is altijd dat de lening wordt afgesloten voor de aankoop, het onderhoud en de verbetering van de woning van de nieuwe eigenaar. Zolang de nieuwe woning nog niet uw hoofdverblijf is, hoeft u geen eigenwoningforfait bij te tellen.
bouw belang
De bouwer van de nieuwbouw rekent meestal ook rente. Dit wordt vaak een bouwrente genoemd. Niet alle rente die u aan de bouwer betaalt, is aftrekbaar. Rente over meegefinancierde uitgestelde rente en hypotheekrente tijdens de bouw is niet aftrekbaar.
Lees meer over uw woning en hypotheek
€
€