Aanvullende leenregeling bij het kopen van een huis
U heeft te maken met een opwaardeerregeling als u al een eigen woning heeft en een andere woning koopt en een nieuwe hypotheek afsluit. De bijleenregeling is sinds begin 2004 opgenomen in de Wet inkomstenbelasting. Verkoopt u uw oude woning met overwaarde en koopt u binnen vijf jaar een andere, duurdere woning, dan geldt de regeling. De bijleenregeling houdt in dat u de overwaarde van de verkochte woning investeert in de nieuw gekochte woning.
Doet u dat niet, dan kunt u geen rente aftrekken over het deel van de lening dat overeenkomt met het eigen vermogen. Een belangrijke procedure voor huiseigenaren die binnen vijf jaar een nieuwe woning gaan kopen. De overwaarde moet door de Belastingdienst worden geïnvesteerd in de aankoop van de nieuwe woning. En tel daar de gevolgen bij op als u zich niet aan deze regel houdt: er is geen rente over de lening aftrekbaar. Maar wat zijn precies de implicaties van de bijleenregeling?
Een duurder huis kopen
Bij verkoop komt de overwaarde van de oude woning vrij. De verkoopprijs minus de verkoopkosten minus de overwaarde is eigen vermogen. De overwaarde wordt bijgeschreven op de reserve van de eigen woning (er is een rekening). Bij het kopen van de duurste woning ontkom je er door de bijleenregeling niet aan om de overwaarde van de verkochte oude woning in de nieuwe woning te investeren. Als u geen overwaarde in de nieuwe woning steekt en een lening aangaat voor een duurdere woning, dan kunt u de rente over die lening niet aftrekken.
Koop een goedkoper huis
Niet per definitie verhuizen mensen altijd naar een duurder huis. Denk aan senioren die minder willen leven. Als u een goedkopere woning heeft gekocht, is de grens de koopsom plus de kosten van de nieuwe woningkoper. Het overwaarde dat is vrijgekomen door de verkoop van de vorige woning wordt niet of slechts gedeeltelijk gebruikt. Het moet worden gebruikt als de nieuwe (goedkoopste) woning binnen vijf jaar wordt verbouwd. Bij een verhuizing naar een woning kunt u de hypothecaire lening van de oude (duurdere) woning als minimumschuld nemen voor de aankoop van een woning.
Eigendomsreserve
Bij verhuizing naar een goedkopere woning ontstaat de eigen woningreserve, deze reserve blijft vijf jaar geldig.
Het oude huis is nog niet verkocht
Is de oude woning nog niet verkocht terwijl u een nieuwe woning heeft gekocht, dan kunt u de nieuwe woning financieren met renteaftrek. De eigenwoningschuld op de nieuwe woning wordt aangepast naarmate het eigen vermogen vrijkomt. Hoewel het oude huis nog niet is verkocht, wordt een schatting gemaakt van het eigen vermogen. Het kan dus afwijken van de werkelijke overwaarde. U kunt bijvoorbeeld een gemengde lening krijgen. Op het leningdeel in kolom 3 wordt de gemengde aflossing toegepast. Zo steek je de overwaarde in de nieuwe woning en loop je geen renteaftrek mis vanwege de bijleenregeling.
Verhuizen naar een huurwoning
De overwaarde van de verkochte woning komt vrij en wordt niet overgedragen naar een nieuwe woning. In de beschikking wordt dus de overwaarde bepaald. Koopt u binnen vijf jaar een woning, dan wordt bij het bepalen van de eigenwoningschuld rekening gehouden met het bedrag van de koopreserve. U moet het eigen vermogen vijf jaar in reserve houden.
Huisrenovatie
Renovatie, onderhoud en verbetering van koopwoningen wordt betaald met renteaftrek. Behalve als er een eigen woningreserve is, verhuizen naar een huurwoning of een goedkopere woning. U moet dit bedrag dan gebruiken voor verbouwingen, verbeteringen of onderhoud en kunt u niet financieren met de renteaftrek. renovatie enz. kan alleen worden gefinancierd als er geen reserve is op de eigen woning.
Verkopen met verlies
Als er sprake is van schulden en geen eigen vermogen nadat de woning is verkocht, is de reserve eigen woning negatief. Een nieuw gekochte woning moet dan volledig gefinancierd worden met de renteaftrek. Koopt u dan binnen vijf jaar een andere woning en heeft u een overwaarde, dan wordt deze in mindering gebracht op de negatieve eigenwoningreserve.€